Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

3 Оценочная деятельность как вид профессиональной деятельности

3.1 Регулирование оценочной деятельности

Термин «оценка» имеет широкое распространение в практике применения русского языка. Причем в зависимости от контекста оценка может обозначать как процесс оценивания чего-либо или кого-либо, так и результат указанного процесса. В данной дисциплине под оценкой будем понимать процесс определения стоимости конкретного объекта оценки, а его результатом будет являться значение стоимости объекта оценки. В этой связи будем использовать как синонимы словосочетания «стоимостная оценка» и «оценка стоимости». В английском языке присутствуют ряд слов, обозначающих разные аспекты процесса оценки и ее предметную область. Познакомиться с особенностями употребления термина «оценка» в англоязычных странах можно в работе известного специалиста в области экономических измерений Г.И. Микерина [32]. Указанное выше наше понимание значения термина «оценка» соответствует английскому слову valuation, производным от которого является слово valuer – оценщик.

Стоимость объекта гражданского оборота в инвестиционных целях или для продажи может в своих интересах определять в принципе любое лицо, познакомившееся с процессом оценки в специализированной литературе и разобравшись в нем, но рассчитать объективную величину действительной стоимости объекта оценки в соответствии с заданным стандартом конкретного вида стоимости и подготовить отчет об оценке может и должен только профессиональный оценщик, имеющий право на осуществление оценочной деятельности. Подготовить документ, именуемый отчетом об оценке, для целей, указанных в гражданском законодательстве РФ, может только профессиональный оценщик.

Определение оценочной деятельности как профессиональной деятельности приводится в ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в

51

Российской Федерации» (далее Федеральный закон) [3]. В статье 1 Федерального закона указано, что это профессиональная деятельность субъектов оценочной дея-

тельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной,

кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной феде-

ральными стандартами оценки стоимости [3]. Субъектами оценочной деятельности являются физические лица, именуемые оценщиками или специалистами-

оценщиками, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оцен-

щиков и застраховавшие свою гражданскую ответственность сроком на 1 год не ме-

нее, чем на 300 000 рублей [3].

В рамках оценочной деятельности оценщики могут определять стоимость сле-

дующих видов объектов гражданских прав [ФЗ, ст.5]:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные ве-

щи из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском оборо-

те.

Важно отметить, что перечень возможных видов объектов оценки не является закрытым и основным критерием отнесения к ним того или иного объекта граждан-

ских прав является потенциальная возможность его участия в гражданском обороте,

то есть быть предметом сделок, разрешенных действующим законодательством.

Еще одной важной особенностью состава объектов оценки является включе-

ние в состав возможных объектов оценки как физических (материальных и немате-

риальных) объектов (вещей), так и прав на них (вещных и обязательственных). В

практическом аспекте оценка рыночной стоимости объекта оценки, представляюще-

го собой вещь (имущество), на самом деле заключается в определении рыночной

52

стоимости конкретных прав в отношении объекта оценки (права собственности или отдельных правомочий, права аренды и т.п.).

Оценочная деятельность является очень важной как для государства, так и для граждан, так как служит прежде всего инструментом защиты прав собственности,

обеспечения учета интересов всех участников финансового и товарных рынков в процессе распределения дефицитных ресурсов. Отсутствие Федерального закона в период первичной приватизации в России привело к печальным последствиям - не-

равноценному распределению национального богатства между гражданами и орга-

низациями страны. Приватизационные сделки проводились не по рыночной стоимо-

сти, а по остаточной балансовой стоимости предметов сделки. В условиях прове-

денного в тот же период сокращения амортизационного срока значительного числа групп машин и оборудования, объектов капитального строительства остаточная ба-

лансовая стоимость основных средств значительно уступала рыночной.

Становление понимания государством важной роли оценочной деятельности в рыночной экономике обусловило отношение к ней как к особо важному объекту регулирования. Государство на настоящем этапе развития института оценки опреде-

лило следующие основные процессы формирования единого и эффективного рынка оценочных услуг:

- уточнение норм смежного законодательства, затрагивающих вопросы неза-

висимой оценки, для обеспечения полноты и непротиворечивости законодательства,

регулирующего вопросы независимой профессиональной оценки, повышения роли оценщика в гражданском и хозяйственном обороте;

- повышение профессионального уровня оценщиков в соответствии с приня-

тием нового поколения федеральных стандартов оценки;

- усиление роли саморегулируемых организаций оценщиков в обеспечении качества услуг по оценке.

Система регулирования оценочной деятельности включает государственное регулирование и саморегулирование.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности са-

морегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового

53

регулирования в соответствии со ст. 18 Федерального закона осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ. В этой роли выступает Министерство экономического развития (МЭР)

(www.economy.gov.ru). Основной задачей МЭР является проведение государственной политики в области оценочной деятельности. Для практической реализации поставленных перед МЭР задач в его структуре 23.04.2015 г. создано подразделение -

совет по оценочной деятельности.

Состав совета по оценочной деятельности отражает структуру рынка оценочных услуг. В него помимо сотрудников МЭР, входят на двухлетней ротационной основе представители саморегулируемых организаций оценщиков и пользователей оценочных услуг – крупных компаний разных видов экономической деятельности.

Основные задачи Совета - формирование стратегии развития оценочной деятельности, разработка федеральных стандартов и иных элементов методологической базы, методических рекомендаций по отдельным направлениям оценки.

От лица МЭР оперативное регулирование оценочной деятельности, направленное на обеспечение практического решения задач, поставленных МЭР, осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ею выполняются следующие функции в части регулирования оценочной деятельности:

-надзор за деятельность саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО);

-ведение Единого государственного реестра СРОО;

-оперативное реагирование на запросы СРОО в части разъяснений решений МЭР и обращения пользователей оценочных услуг;

-ведение единого реестра оценщиков – членов СРОО (Приказ МЭР от 23.07.2015 № 497 [8]).

Система саморегулирования оценочной деятельности включает национальное объединение СРОО - национальный совет по оценочной деятельности (НСОД) и СРОО. НСОД создан СРОО в соответствии с положениями ст. 24.10 Федерального закон [4] в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оцен-

54

щиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности СРОО, а также в целях взаимодействия СРОО с федеральными органами государ-

ственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местно-

го самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

Дополнительно к перечисленным выше НСОД осуществляет следующие регу-

ляторные функции:

1) обсуждения вопросов государственной политики в области оценочной дея-

тельности и формирования предложений о совершенствовании правового и эконо-

мического регулирования оценочной деятельности;

2)разработка по поручению МЭР федеральных стандартов оценки;

3)производство предварительной экспертизы нормативных правовых актов РФ, регулирующих оценочную деятельность;

4)рассмотрения образовательных программ образовательных учреждений,

осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению;

5) разработки программ профессиональной переподготовки оценщиков;

6) создания общероссийского третейского суда в области оценочной деятель-

ности;

7) участие в работе международных организаций оценщиков.

Федеральное законодательство об оценочной деятельности, разрабатываемое и утверждаемое на рассмотренном уровне регулирования оценочной деятельности включает помимо Федерального закона [4] федеральные стандарты оценки (ФСО). В

настоящее время действует третья редакция ФСО. В ней, как и в предыдущей ре-

дакции, ФСО делятся на общие и специальные, но состав общих стандартов суще-

ственно расширен. Законодатель рассматривает ФСО как документы, определяю-

щие требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятель-

ности.

В процессе развития законодательства об оценочной деятельности позиция уполномоченного федерального органа, регулирующего оценочную деятельность

(не всегда им было МЭР), по поводу учета в ФСО зарубежного опыта регулирова-

55

ния оценочной деятельности менялась несколько раз: «разрабатываются с учетом международных стандартов оценки» в 2001 и 2007 г.г, «разрабатываются на основе международных стандартов оценки» 2015 г., «разрабатываются с учетом международных стандартов оценки» 2022 г.

В каждой новой редакции ФСО сохраняется нумерация ФСО, но номер меняется с арабского написания цифр на латинский формат. Например, в редакции ФСО 2015 г. третий ФСО имел номер «3», а в реакции ФСО 2022 г. этот номер изменен на «III». В редакции ФСО 2022 г. утверждены пока только шесть ФСО, относимых к общим. В качестве специальных стандартов действуют ФСО предыдущей редакции.

Общие ФСО приняты «пакетом», то есть введены в действие одним приказом МЭР от 14 апреля 2022 г. № 200 [9]. Состав общих ФСО приведен ниже:

-федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» [13];

-федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» [14];

-федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III) [15];

-федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV) [16];

-федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V) [17];

-федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI) [18].

В состав общих ФСО также входит принятый ФСО «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» [19].

Действие специальных ФСО пролонгировано до даты утверждения новой их редакции. В состав специальных ФСО входят следующие стандарты:

-федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [20];

-Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)» [21];

-Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» [22];

-Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)» [23].

Новую редакцию в составе специальных ФСО имеет федеральный стандарт

56

оценки «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО

XI)», введенный в действие в 2022 году [24].

Рассмотренный выше список законодательных актов, регулирующих оценоч-

ную деятельность не является закрытым. Следует помнить указание ст. 1 Федераль-

ного закона на то, что оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а

также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществ-

лении оценочной деятельности. Таким образом, в составе законодательства об оце-

ночной деятельности следует рассматривать законодательство об акционерных об-

ществах, обществах с ограниченной ответственностью, о функционировании тамо-

женной службы, о несостоятельности (банкротстве) и другие.

Непосредственный контроль за деятельностью оценщиков осуществляют СРОО. Общая характеристика СРОО приводится в ст. 22 Федерального закона: в ка-

честве СРОО признается некоммерческая организация, созданная в целях регулиро-

вания оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований законодательства об оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр СРОО и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государ-

ственный реестр СРОО, который ведет Росреестр, является выполнение ею ком-

плекса требований, приведенных в ст. 22 Федерального закона [4]:

- объединение в составе этой организации в качестве ее членов не менее чем триста физических лиц, отвечающих требованиям к субъектам оценочной деятель-

ности;

-наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере не менее 30 000 рублей на одного члена СРОО;

-наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного сове-

та), функционально специализированных органов и структурных подразделений,

обеспечивающих эффективную деятельность СРОО;

57

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, разработанных на ос-

нове ФСО, детализирующих их положения и не противоречивейших ФСО; - наличие официального сайта в сети интернет.

На дату регистрации СРОО должна объединять в своем составе не менее чем триста физических лиц - оценщиков, отвечающих требованиям к субъектам оценоч-

ной деятельности. При этом в подсчете количества членов СРОО учитываются только те оценщики, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено (ст. 22 Федерального закона) [4]. Приостановление оценочной дея-

тельности членом СРОО возможно на три месяца по просьбе оценщика и на офици-

альный период, связанный с рождением и уходом за ребенком.

Работники СРОО не имеют права на оказание услуг по оценке и осуществляют на возмездной основе деятельность, определяемую уставными целями СРОО.

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности оценщик мо-

жет осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (в этом случае он именуется частнопрактикующим оценщиком), а также на основании трудового договора с юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 Федерального закона [4].

Еще раз отметим, что субъектом оценочной деятельности является физическое лицо – оценщик. Поэтому при описании правовых (договорных) отношений между заказчиком оценки и лицом, оказывающим услуги по оценке, не может пониматься организация. Организации, в которых оценщики могут осуществлять на основании трудового договора свою оценочную деятельность, не могут являться субъектами оценочной деятельности, быть членами СРОО в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Физическому лицу – оценщику осуществлять оценоч-

ную деятельность в качестве индивидуального предпринимателя с 04.08.2020 года нельзя.

Законодатель в целях обеспечения надлежащего качества оценочных услуг ввел требование о наличии у оценщика высшего образования, полученного по обра-

зовательной программе высшего образования (направление «Экономика», профиль

«Оценка собственности» или дополнительной профессиональной программе «Оцен-

58

ка стоимости предприятия (бизнеса)» реализуемых в обоих случаях только образо-

вательными организациями. С проблемами реализации образовательных программ подготовки оценщиков следует ознакомиться в статье Балтина В.Э. [29].

Начиная с 01.04.2018 г. в законодательстве об оценочной деятельности осу-

ществлен переход от универсального оценщика, определяющего стоимость любого объекта оценки на основании договора с заказчиком, к специализированному оцен-

щику, оказывающему услуги по направлению оценки, указанному в его квалифика-

ционном аттестате [10]. Квалификационный аттестат (квалаттестат) является под-

тверждением квалификации оценщика по определению стоимости объекта оценки определенного вида. Все возможные объекты оценки законодателем были распреде-

лены по трем группам:

-движимое имущество - машины и оборудование и права на них;

-недвижимое имущество (земельные участки разных категорий и объекты ка-

питального строительства) и права на них;

- бизнес (бизнес – как экономическая деятельность, предприятие как имуще-

ственный комплекс, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллекту-

альной собственности) и права на него. С дискуссионными вопросами указанного распределения потенциальных объектов оценки по группам можно ознакомиться в

[29].

Оценщик может обладать правом определять стоимость объектов оценки из одной, двух или трех групп, обладая одним, двумя или тремя квалаттестатами. По-

лучение квалаттестата требует сдачи квалификационного экзамена по соответству-

ющему направлению оценочной деятельности:

-оценка машин и оборудования;

-оценка недвижимости;

-оценка бизнеса.

К сдаче квалификационного экзамена (квалэкзамена) допускаются лица, кото-

рые имеют помимо профильного высшего образования стаж работы, связанной с оценочной деятельностью, - 3 года, из которых последний год – работа помощником оценщика. Федеральный закон и Постановление МЭР [10] не разъясняют, что пони-

59

мается под деятельностью, связанной с оценочной деятельностью. В этой связи ор-

ганизация, уполномоченная на прием квалификационного экзамена, требует от кан-

дидата на сдачу экзамена подтверждение трехлетнего стажа работы помощником оценщика. МЭР назначил ответственной организацией за проведение квалификаци-

онных экзаменов в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» (www.pprog.ru).

Прием квалэкзамена – платный. Стоимость сдачи квалэкзамна по одному направлению оценки составляет 5900 руб., а для пересдачи квалэкзамена (пересдача возможна через месяц) – 2900 руб. [10]. Подтверждать квалификацию путем сдачи квалэкзамена оценщики должны каждые три года. Наличие квалаттестата является основанием для вступления оценщика в СРОО или продолжения членства в нем.

Процесс вступления в СРОО сопряжен и с финансовыми затратами. Основны-

ми статьями затрат являются [4]:

- страхование гражданской ответственности оценщика на сумму не менее

300000 руб.;

-взнос в компенсационный фонд СРОО в размере 30 000 руб.;

-вступительный взнос (различается в разных СРОО);

-членский взнос (уплачивается ежегодно, различается в разных СРОО).

Одной из важнейших функций СРОО является контроль за соответствием де-

ятельности ее членов законодательству об оценочной деятельности. Для выполне-

ния этой функции в СРОО создается отдел контроля, члены которого, как и оцен-

щики должны сдать квалификационные экзамены. Контроль осуществляется в фор-

ме плановых и внеплановых проверок. Ежегодно коллегиальным органом управле-

ния утверждается план проверок и сообщается всем членам СРОО путем размеще-

ния на специализированном сайте СРОО. Продолжительность плановой проверки не должна превышать тридцать дней (ст. 24.3 Федерального закона) [4].

Осуществляя оценочную деятельность, оценщик независимо от организацион-

но-правовой формы организации своей деятельности обязан ежеквартально форми-

ровать отчет, который размещает в своем личном кабинете на сайте СРОО. В нем указывается количество отчетов об оценке, подготовленных по каждому направле-

60