Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

Таблица 5 - Анализ выборки рыночных цен предложений объектов аналогов

Вывод по данным таблицы 5: выборка цен предложений объектов аналогов репрезентативна, распределение ее элементов соответствует закону нормального распределения.

Обращаем внимание на интересный факт: визуальный анализ выборки цен предложений аналогов (таблица 4) свидетельствует об уменьшении значения удель-

ного ценового показателя – цены одного кв. м. земельного участка с увеличением его площади.

4.4 Требования к отчету об оценке

Отчет об оценке – это итоговый документ, который оценщик готовит после завершения процесса оценки и передает заказчику по акту оказанных услуг. Отчет об оценке – это документ доказательственного значения. Указанная в нем стоимость объекта оценки считается объективной и достоверной на дату оценки, пока не будет доказано, что сам отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности. На основании данных отчета об оценке принимаются многие важные решения государственными и муниципальными органами исполнительной власти,

судебными органами, коммерческими организациями и физическими лицами. В

этой связи содержанию отчета об оценке и процессу его подготовки в законодатель-

стве об оценочной деятельности уделяется особое внимание. Исследуя процесс под-

101

готовки отчета об оценке следует прежде обратить внимание на ст. 11 – 13 Федерального закона [4] и ФСО № VI [18].

Определение отчета об оценке приводится в п. 1 ФСО № VI: «отчет об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку» [18].

При составлении отчета об оценке оценщик обязан руководствоваться требованиями, приведенными в ФСО№ VI. Приведем ниже основные из них [18]:

-в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация (как об объекте оценки, так и о рынке объекта оценки), использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;

-существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. Оценщик должен использовать в процессе оценки только проверяемые источники информации. Такими источниками могут быть специализированные сайты в интернет, публикации в журналах, альманахах, материалы выставок и форумов. В связи с тем, что информация в интернет изменчива, оценщику необходимо в приложениях к отчету приводить скриншоты страниц информационных сайтов;

-отчет об оценке должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту (имеется в виду заказчик и пользователи отчета об оценке), не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Отчет об оценке составляется оценщиком на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа. Потребность в электронной форме отчета об оценке прописана в смежном законодательстве. Отчет об оценке готовится в одном или двух экземплярах в соответствии с заданием на оценку.

Отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постра-

нично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а

102

также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридиче-

ского лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Отчет об оценке может быть распечатан на одной или двух сторонах листа формата А4.

Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан уси-

ленной квалифицированной электронной подписью оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом. Если в процессе оценки привлекались профильные специалисты, то в отчете об оценке они должны поставить свои подписи. Необходимо также привести сведения, подтвер-

ждающие их профессиональную квалификацию, а в отдельных случаях и право на выполнение отдельных видов работ.

Отчет об оценке может быть документом разного объема, так как количество объектов оценки по одному договору оказания оценочных услуг не ограничено. От-

чет об оценке может включать нескольких частей, причем, если в отчете об оценке более одной части и требуется вариант отчета в электронной форме, то и в этом слу-

чае количество частей в отчете должно быть одинаково.

От оценщика требуется обеспечение однозначной идентификации частей от-

чета как одного документа. Количество приложений к отчету об оценке также не-

ограниченно, они являются неотъемлемой его элементом, могут оформляться от-

дельной частью отчета об оценке.

Отчет об оценке независимо от характеристик объекта оценки имеет следую-

щую структуру, которая соответствует общим требованиям СРОО и сложившимся условиям делового оборота:

- титульный лист. На него выносится логотип оценщика или оценочной ком-

пании, номер отчета по системе идентификации, принятой оценщиком (оценочной компанией), минимально допустимая характеристика объекта оценки, дата подго-

товки отчета, город, в котором осуществляет оценочную деятельность оценщик и текущий год. Дополнительно титульный лист может содержать дату оценки, бан-

ковские реквизиты оценочной компании дополнительно к логотипу организации, а

103

также текст об утверждении данного отчета руководителем оценочной компании с

его подписью, заверенной печатью организации.

-сопроводительное письмо заказчику оценки. Это неформальный по содержанию документ, включаемый в состав отчета об оценке. Содержит обращение к заказчику оценки, в котором оценщик сообщает о результатах проведенной оценки и выражает желание о продолжении сотрудничества с заказчиком оценки. Необходимость в таком документе в составе отчета об оценке ранее подвергалась сомнению работниками регулятора оценки в стране, но сейчас СРОО рекомендуют включать в состав отчета об оценке такой документ;

-содержание;

-задание на оценку;

-основные факты и выводы. Этот раздел отчета об оценке содержит основные сведения по отчету, выступая в качестве резюме по нему. В нем приведены данные о объекте оценки, оцениваемых правах на него, виде стоимости, цели оценки, НЭИ объекта оценки, основные допущения и ограничения, результаты оценки, полученные с помощью каждого из использованных подходов к оценке и итоговое значение стоимости объекта оценки. Важным является то, что именно в этом разделе отчет об оценке подписывается оценщиком или оценщиками и утверждается руководителем оценочной компании;

-основная расчетная часть. Этот раздел во много определяется особенностями объекта или объектов оценки. Тем не менее оценочная практика выработала некоторые типовые подходы к составу основных разделов этой части отчета об оценке, которые основаны на рекомендациях ст. 11 Федерального закона [1]и раздел II ФСО №

VI [18]:

а) основание для проведения оценщиком текущей оценки; б) информация, содержащаяся в задании на оценку;

в) сведения об оценщике, проводившем оценку (должен быть тем же, что указан в договоре на оказание оценочных услуг), в том числе фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и

104

сведения о членстве оценщика в СРОО (регистрационный номер в СРОО, а также

наименование и адрес СРОО);

г) сведения о заказчике оценки:

-фамилия, имя, отчество физического лица, если заказчиком является фи-

зическое лицо;

-реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и со-

кращенное наименование, ОГРН или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения;

д) сведения о юридическом лице, в которым оценщик работает по трудовому договору (реквизиты юридического лица, ОГРН);

е) сведения о независимости юридического лица, в которым оценщик работает по трудовому договору;

ж) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке от-

чета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специали-

стах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оцен-

ки;

и) указание на ФСО, стандарты и правила СРОО, используемые оценщиком для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке,

разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;

к) точное развернутое описание объекта оценки с указанием его количествен-

ных и качественных характеристик, включая права на объект оценки, перечень до-

кументов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки,

принадлежащего юридическому лицу – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость (при наличии) объекта оценки;

л) принятые при проведении оценки допущения и ограничения оценки, в том числе не отраженные в задании на оценку;

м) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;

105

н) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода

(подходов) к оценке, включая:

- последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяе-

мых подходов; отказ от использования подхода к оценке оценщик должен обосно-

вать;

-процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;

-согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки. Перед реализацией алгоритма согласования оценщик должен обосновать выбор метода согласования промежуточных значений стоимости объекта оценки.

Оценщик в процессе оценки мог применить все три подхода к оценке, но на заклю-

чительном этапе процессе оценки принять решение об определении итоговой стои-

мости объекта оценки, путем согласования результатов применения только двух или даже одного подхода к оценке. При этом оценщик должен пояснить по какой, по его мнению, причине промежуточные значения стоимости объекта оценки сильно рас-

ходятся;

о) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа. В

задании на оценку заказчик может указать на необходимость указания итоговой стоимости объекта оценки в виде интервала значение, либо использовать обе воз-

можные формы; - заключение о стоимости объекта оценки. Этот раздел отчета об оценке дуб-

лирует рассчитанное и согласованное в предыдущем разделе итоговое значение сто-

имости объект оценки, но приводит его и с округлением. Округленное значение стоимости объекта оценки должно совпадать с величиной, приведенной в разделе

«Основные факты и выводы». Это раздел отчета подписывается оценщиком (при-

ложение В);

106

- список использованных источников. Это раздел оформляется с общеприня-

тыми правилами оформления и содержит все законодательные акты, ФСО, методи-

ческие рекомендации, стандарты и правила СРОО, научную и методическую лите-

ратуру, которые были использованы в процессе оценки. Распространенной ошибкой оценщиков является отсутствие ссылок в тексте отчета об оценке на использован-

ные ими источники, указанные в этом разделе;

- приложения. Состав и количество приложений не регламентируется законо-

дательством об оценочной деятельности, но их состав должен соответствовать тек-

сту отчета об оценке. Обычно первыми приложениями размещаются копии доку-

ментов, подтверждающие права оценщика на осуществление оценочной деятельно-

сти и статус организации, заключивший договор на оказание услуг по оценке, в ка-

честве оценочной компании. Далее обычно размещаются копии документов, уста-

навливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки,

справка о балансовой стоимости объекта оценки, извлечения из нормативных и за-

конодательных актов, из кадастровых или технических паспортов объекта оценки,

скриншоты с ценовой информацией и другие материалы, используемые оценщиком.

Помимо указанных выше разделов отчета об оценке он может быть расширен за счет представления описания процесса дополнительных исследований и величин,

которые не являются результатами оценки в соответствии с ФСО, если это преду-

смотрено заданием на оценку.

Отчеты об оценке, переданные заказчикам по соответствующим актам оказан-

ных услуг должны храниться в архиве оценщика три года. Сейчас разрешено хране-

ние отчетов об оценке в электронном виде, но в таком случае отчеты должны вклю-

чать сканированные копии всех документов и материалов в составе приложений к отчету об оценке. В архиве оценщика в обязательном порядке должны храниться в бумажном виде выполненные им договора на оказание услуг по оценке и соответ-

ствующие акты, подтверждающие оказание услуг.

107

4.5 Контрольные вопросы

1Приведите структуру методологических принципов оценки.

2Поясните содержание принципа замещения и назовите подход(ы) к оценке, в

которых он используется.

3Поясните интегральный характер принципа наиболее эффективного исполь-

зования объекта оценки.

4 Поясните мотивы типичного участника рынка недвижимости, реализуемые в трех подходах к оценке.

5 Назовите факторы стоимости объекта права.

6 Приведите определение рыночной стоимости.

7 Назовите различия рыночной и инвестиционной стоимости. 8 Назовите требования к договору и заданию на оценку.

9 Приведите требования законодательства об оценочной деятельности к отче-

ту об оценке

10 Укажите роль допущений и ограничений в составе задания на оценку на процесс оценки.

108

5 Основы финансовых вычислений

5.1 Шесть функций денежной единицы

Определение рыночной или иной стоимости различных активов связано с вы-

полнением математических операций с величинами, часто имеющими стоимостное выражение. Среди таких величин рыночные цены, денежные потоки и другие. Сте-

пень сложности математических преобразований над экономическими показателями различна, но достаточно трудоемка. Сократить время на расчеты, повысить при этом их точность и избежать ошибок позволяют знания основ финансовых вычислений.

Единообразное представление экономических показателей в формулах также очень важно для однозначного понимания учебного материала.

Существует сложившаяся практика обозначения основных экономических по-

казателей, опирающаяся на российский и международный опыт. Ею следует при-

держиваться как преподавателям, так и обучающимся. Тоже самое необходимо от-

метить и в отношении наименований основных вычислительных процедур. В основе многообразия вычислений, производимых оценщиками в процессе определения сто-

имостных характеристик разнообразных объектов оценки, выделены базовые, полу-

чившие название функций сложного процента. Такое название они получили пото-

му, что в их основе лежит учет изменения стоимости вещи во времени происходя-

щее по известному механизму сложного процента. Другое название указанных функций – функции денежной единицы.

Для понимания содержания функций денежной единицы приведем принятые в международной, а сейчас и в российской практике обозначения экономических по-

казателей:

1 PV (present value) – текущая стоимость денежной единицы. Этим показате-

лем обозначается сумма денежных средств, которыми располагает на текущую дату

(дату оценки) типичный участник рынка конкретных активов или инвестор и, кото-

рые могут быть потрачены (инвестированы) на покупку доходного актива на эту да-

ту в текущем уровне цен.

109

Этот показатель также можно рассматривать как максимальное значение цены приобретения инвестором инвестиционного товара, который принесет в будущем известный (прогнозируемый) доход;

2 Показатель n – период времени, измеряемый в годах. Этим периодом может быть срок экономической жизни инвестиционного товара (доходного актива)

оставшийся срок обращения финансового документа, срок на который денежные средства размещаются в банк или период, по истечению которого инвестор получит денежную сумму (выплату) в обмен на ранее, n лет назад инвестированные денеж-

ные средства;

3 Показатель i или С% – ставка процентов (процентная ставка, interest rate) по вкладу в банке, кредитным ресурсам, ставка аренды. По умолчанию ставка процен-

тов i всегда указывается, как годовая (измеряется в годовых процентах).

Процентная ставка может быть указана в абсолютном виде, например,

i = 12 % или в относительном виде, как 0,12. При необходимости процентную ставку можно преобразовать в ставку на другом временном периоде. Например, если годо-

вая процентная ставка i = 12 %, то полугодовая ставка i = 0,12 / 2 = 0,06 (6 %); квар-

тальная ставка i = 0,12 / 4 = 0,03 (3 %); месячная ставка i = 0,12 / 12 = 0,01 (1 %). 4 Показатель m – количество начислений процентов по ставке i в году.

Если проценты по банковскому вкладу начисляются каждый месяц, то m = 12,

если они начисляются один раз в квартал, то m = 4.

Величина m может также задавать периодичность выплат заемщиком по кре-

диту или арендатором по договору аренды, периодичность получения процентных выплат владельцем облигации от ее эмитента. Слово «выплата» может заменяться на слово «платеж».

5 FV (future value) – будущая стоимость денежной единицы. Этим показателем обозначается сумма денежных средств, которая прогнозируется к получению (будет накоплена) по истечению срока банковского вклада или инвестиционного проекта

(например, покупка беспроцентной облигации), предусматривающего единовремен-

ную выплату определенной суммы в будущем.

Формулы всех функций построены по одному принципу:

110