Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

Фактически, гражданин обладает только правомочиями владения и пользования земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на нем. Он может сдать их в аренду или безвозмездное срочное пользование. Но они не могут быть предметом залога. Следует отметить, что правомочие пользования земельным участком, в том числе принятие решения о строительстве на нем зданий и сооружений ограничено договором с собственником, функции которого выполняет уполномоченный государственный орган. Распоряжение земельным участком не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (Земельный кодекс РФ , ст. 21 п. 3) [2].

После введения в действие Земельного кодекса (ЗК РФ) федеральным законом от 25.10.2001г. № 136-ФЗ передача земельных участков в пожизненное наследуемое владение запрещена (ЗК РФ, ст. 21) [2]. Но у лиц, имевших земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до введения в действие ЗК РФ, указанное право сохраняется. Граждане, имеющие земельные участки на указанном праве,

имеют право приобрести их в собственность.

Всоответствии с Гражданским Кодексом РФ земельный участок может быть обременен правом постоянного (бессрочного) пользования, субъектами которого могут выступать как физические, так и юридические лица [1]. Аналогично праву пожизненного наследуемого владения лица, возводившие на земельном участке в установленном порядке здания и сооружения приобретают право собственности на них. Право пользования земельным участком ограничивается его целевым использованием, установленным в соответствии с действующим земельным законодательством и договором с собственником.

Внастоящее время Земельный кодекс запрещает передачу земельных участков

впостоянное (бессрочное) пользование (ЗК РФ, ст. 20) [2]. Такие правомочия могут получить от публичного собственника только государственные и муниципальные унитарные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20) [2]. Другие юридические лица, имевшие до введения ЗК РФ права постоянного (бессрочного) пользова-

21

ния земельным участком, должны были заключить договор аренды на него или при-

обрести его собственность.

Отчуждать здания и сооружения, находящиеся на земельном участке их соб-

ственник может только вместе с земельным участком (ЗК РФ, ст. 35). Такое положе-

ние, по мнению законодателя, должно стимулировать собственника зданий и соору-

жений к проведению приватизации земельного участка.

Особое место среди ограниченных вещных прав на имущество занимает сер-

витут, представляющий собой право ограниченного пользования чужим недвижи-

мым имуществом. Он может быть установлен по взаимному соглашению заинтере-

сованных лиц, по решению суда или регламентироваться законом. Сервитут подле-

жит государственной регистрации.

Правообладатель сервитута обладает вещным правом пользования не принад-

лежащим ему недвижимым имуществом (часто в качестве такого имущества высту-

пает земельный участок), не вступая в какие-либо отношения с собственником этого земельного участка. Право пользования имуществом, устанавливаемое сервитутом,

ограничено заданным для него целевым использованием. При переходе права соб-

ственности на объект недвижимости, обремененного сервитутом, к другому лицу,

право на сервитут сохраняется.

Три основных вида сервитута земельного участка:

а) право прохода или проезда. В качестве целей установления такого серви-

тута можно выделить: беспрепятственный и безвозмездный прогон скота сельскохо-

зяйственной организации через соседний земельный участок; обслуживание объек-

тов городской инженерной инфраструктуры и др.;

б) право на размещение и обслуживание объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью. В числе таких объектов могут быть опоры линий элек-

тропередачи, трансформаторные будки, инженерные коммуникации (водопроводы,

канализация и т.п.), геодезические знаки и др.;

в) право на проведение на земельном участке определенных видов работ. Это могут быть мелиоративные, изыскательские и исследовательские работы, выпас скота.

22

В зависимости от характеристик объекта недвижимости, который обременен сервитутом, выделяют следующие его виды:

а) градостроительный сервитут (ГрК РФ, ст. 64). Под таким сервитутом пони-

мается право ограниченного использования земельного участка определенным кру-

гом лиц в интересах градостроительства с одновременным ограничением прав соб-

ственника и пользователей земельного участка [5].

б) лесной сервитут (33, ст. 21) – право пользования лесными участками с од-

новременным ограничением такого права других лиц [33];

в) водный сервитут (343, ст. 43, 44). Устанавливается для целей водопоя и прогона скота, использование водных путей для устройства паромов [34].

В зависимости от круга лиц, являющихся правообладателями сервитута, он подразделяется на публичный (в случае неограниченного круга правообладателей) и

частный (круг правообладателей ограничен). Публичный сервитут устанавливается по результатам общественных слушаний. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник мо-

жет требовать от органов власти, установивших сервитут, изъятия земельного участка и возмещения убытков или предоставление равноценного земельного участ-

ка и возмещение убытков.

Сервитут также может быть срочным или постоянным.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требо-

вать (если это не противоречит соответствующему закону) плату от лиц, имеющих права ограниченного пользования его земельным участком. Введение такой платы может быть осуществлено по решению суда.

Сервитут не следует путать с ограничением прав на недвижимое имущество

(обременениями). Сервитут невозможен без ограничения прав в отношении обреме-

ненного им объекта, но не любое ограничение прав является сервитутом. Такие ограничения (обременения земельного участка) могут быть установлены при ипоте-

ке, доверительном управлении, аренде, залоге.

Распространенной практикой формирования имущественного комплекса орга-

низации является аренда отдельных объектов движимого и недвижимого имуще-

23

ства. В тоже время передача имущества его собственником другому лицу на праве аренды может выступать как одним из видов управления им, так и самостоятельным видом бизнеса. Большой экономический словарь определяет аренду как имуще-

ственный найм, по которому арендодатель передает арендатору имущество во вре-

менное пользование за определенное вознаграждение – арендную плату [35]. В ка-

честве арендодателя чаще всего выступает собственник имущества, который пере-

дает арендатору на период действия договора аренды правомочия пользования

(аренда до одного года) или пользования и владения (аренда свыше до одного года).

Во втором случае договор аренды проходит государственную регистрацию, если право собственности на такие объекты подлежит государственной регистрации. К

таким объектам относятся объекты недвижимости.

Основным мотивом строительства здания или сооружения может быть жела-

ние получать арендную плату в течение срока его экономической жизни. Обычно такой мотив превалирует в случае принятия решения о строительстве офисных зда-

ний, торговых и торгово-развлекательных центров, складских комплексов. Величина арендной платы за помещен или здание в целом определяется его местоположением и классом качества. Коммерческая организация, являясь собственником доходной недвижимости, устанавливает арендную плату (ставку) на основе анализа соответ-

ствующего сегмента рынка аренды. Если принимается решение о передачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности,

то величину арендной платы устанавливает оценщик по договору на оказание оце-

ночных услуг.

Например, университет, располагая свободными помещениями, для целей со-

здания надлежащих условий пребывания в нем студентов и сотрудников, запраши-

вает учредителя о возможности передачи таких помещений в аренду коммерческим организациям для размещения книжного магазина, кафе, банкоматов и т.п. В случае получения согласия ректор университета заключает договор с оценочной компанией на проведение оценки с целью определения величины арендной платы за 1 кв. м. пе-

редаваемых в аренду помещений. Подготовленный оценщиком отчет проходит экс-

пертизу в Министерстве экономических отношений (регулятор оценочной деятель-

24

ности в стране). При положительном отзыве на отчет оценщика университет передает в аренду помещения по рассчитанной оценщиком арендной ставке.

Крупные коммерческие организации, имеющие филиалы в разных регионах страны в случае передачи в аренду помещений или заключения договоров аренды также прибегают к услугам оценщиков.

В качестве арендодателя имущества может выступать арендатор, если ранее заключенным договором аренды разрешена субаренда.

Вещь в составе имущества организации или физического лица, которая имеет высокую ликвидность является потенциальным предметом залога для целей получения кредита в коммерческом банке. Участники кредитных отношений именуются следующим образом:

- залогодатель, выступающий в роли заемщика денежных средств под залог

вещи;

- залогодержатель, выступающий в роли кредитора и ссужающий заемщику денежные средства, именуемые кредитом.

Между заемщиком и кредитором заключается кредитный договор, в котором указываются характеристики кредитных отношений, в том числе информация об идентификационных характеристиках залога, его рыночной стоимости, условиях хранения или использования в период действия договора и состав процедур контроля за техническим состояние предмета залога.

Обязательственному праву залога вещи в ГК РФ посвящен отдельный многостатейный параграф № 3 [1]. Начинающим оценщикам следует ознакомиться с содержанием основных статей указанного параграфа для понимания особенностей залога различных вещей, так как оценка предметов залога может занимать существенную долю в портфеле заказов оценщика.

В период действия договора о кредите право собственности на предмет залога сохраняется за заемщиком. Если предметом залога выступают объекты недвижимости (здания и сооружения), движимое имущество (производственное оборудование, транспортные средства), то заемщик может продолжать использовать их в текущей производственной деятельности или в личных целях в составе своего имущества. На

25

период действия кредитного договора заемщик лишается права распоряжения пред-

метом залога, то есть он не имеет права менять юридический статус вещи.

В случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора, то есть наступления дефолта по его кредитному обязательству, право распоряжения пред-

метом залога переходит к кредитору, который продает предмет залога для обеспече-

ния возврата кредитных ресурсов.

В связи с тем, что техническое состояние предмета залога в период действия кредитного договора может меняться, а также возможен негативный прогноз изме-

нения рыночной ситуации, то банк может попросить оценщика расширить содержа-

ние услуги по оценке, добавив расчет ликвидационной стоимости предмета залога.

Понятие и особенности ликвидационной стоимости рассмотрены в разделе 5.2

настоящего учебного пособия. Для понимания этого материала кратко отметим, что ликвидационная стоимость учитывает факт вынужденности и особые условия про-

дажи предмета залога в прогнозируемых на тот момент рыночных условиях.

Знание содержания и процесса реализации обязательственного права залога вещи позволяет более эффективно управлять имуществом организации, особенно недвижимым. Рассмотрим подтверждающий этот тезис пример. Организация имеет в собственности земельный участок большей площади, чем необходимо для эксплу-

атации возведенного на нем здания. И для земельного участка, и для здания внесены записи в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Организация ре-

шила взять кредит в банке под залог недвижимости. Предметом залога будет яв-

ляться единый объект недвижимости (земельный участок + объект капитального строительства). Другие варианты состава предмета залога недвижимости невозмож-

ны: нельзя предать в залог только здание или только земельный участок.

Организация получила кредит в банке, но на каком-то этапе исполнения кре-

дитного договора не смогла из-за финансовых трудностей обслуживать свой долг перед банком. Следствием является продажа предмета залога банком. Организация теряет здание и весь земельный участок большой площади.

Этот пример показывает недостатки принятой в организации концепции управления активами. Следовало бы выделить из общего земельного участка от-

26

дельный земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации здания. Этот участок и был бы использован в качестве предмета залога.

1.4 Контрольные вопросы

1 Поясните роль понятия «вещь» в организации гражданского оборота объек-

тов права.

2 Приведите определения понятий «главная вещь» и «вещь-принадлежность» и их трактовки.

3 Приведите общие требования к содержанию договора для совершения сдел-

ки с объектами собственности.

4 Поясните различия в объеме правомочий у правообладателя права оператив-

ного управления и права хозяйственного ведения.

5 Поясните различия терминов «имущественный комплекс» и «комплекс имущества».

6 Дайте определение обязательственных и вещных прав.

7 Назовите виды сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недви-

жимости.

8 Назовите виды вещей, которые могут быт предметами залога.

27

2 Особенности гражданского оборота разных объектов

собственности

2.1 Понятие сделки и их виды

В ст. 129 ГК РФ приводится характеристика оборотоспособности объектов гражданских прав, под которой понимается их свободное отчуждение или переход от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте [1].

Под гражданским оборотом вещей (объектов собственности) следует пони-

мать все разрешенные действующим гражданским законодательством сделки по пе-

реходу прав на них. При этом объектами сделок могут быть только объекты граж-

данских прав, а участниками (сторонами) сделок – носители этих прав.

Предметами сделок могут быть, как полные права собственности (передаются стороне по сделке все три правомочия в отношении объекта сделки), так и частич-

ные права (часть правомочий в отношении объекта сделки). Рассмотрим кратко пра-

вовую характеристику сделок с объектами гражданских прав.

В ст. 153 ГК РФ под сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [1]. У каждой сделки должны быть определены стороны, которые эту сделку заключают, оговаривая содержание прав и обязанностей по сделке в осо-

бом документе, именуемом договором.

Содержание договора определяется целью сделки и особенностями ее испол-

нения. Цель сделки именуется ее основанием. Основание сделки не должно проти-

воречить общим положениям гражданского законодательства и специальным поло-

жениям, определяющим гражданский оборот конкретных вещей. Указанные обстоя-

тельства формируют требования к договору, форма которого может быть простой письменной или нотариальной (ст. 158 ГК РФ) [1].

Нотариальное оформление сделки в соответствии со ст. 161 ГК РФ обязатель-

но для сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а также между граж-

28

данами, если сумма сделки превышает десять тысяч рублей либо это предусматри-

вается законодательством [1].

Общие требования к содержанию договора (что в нем минимально должно быть приведено) о сделке с объектами собственности:

-дата и место заключения договора;

-указание на стороны договора и их дееспособность по сделке;

-предмет сделки;

-права и обязанности сторон по сделке;

-срок исполнения сделки;

-порядок рассмотрения спора по сделке;

-подписи сторон сделки.

Указанные положения договора именуются существенными условиями сделки и обязательно должны в нем присутствовать. Договор также может включать иные условия, обусловливающие особенности гражданского оборота конкретного объекта собственности и участия сторон в сделке, называемые дополнительными. Взаимное расположение положений (статей, реквизитов, условий) договора в его тексте опре-

деляется сложившимися обычаями делового оборота на соответствующем рынке объектов собственности (недвижимости, движимого имущества и т.п.).

Важной характеристикой гражданского оборота вещей (объектов собственно-

сти) являются виды сделок с ними. Приведем в таблице 1 наиболее распространен-

ную классификацию сделок.

Особые последствия операций с объектами собственности имеют притворные и мнимые сделки, относимые к ничтожным сделкам. Последствиями таких сделок являются нарушения прав третьих лиц, в числе которых может быть и государство.

Целью притворной сделки является маскировка иной реально выполняемой сделки. Примером может служить сделка по дарению долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, в случае, если продажа долей сторон-

ним лицам (третьим лицам) запрещена его уставом.

29

Таблица 1 - Классификация сделок с вещами (объектами собственности)

30