Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

4 Поясните требования к субъекту оценочной деятельности.

5 Назовите права оценщика в процессе проведения оценки.

6 Назовите обязанности оценщика в процессе проведения оценки.

7 Приведите требования к юридическому лицу, которое выступает в роли оце-

ночной компании.

8Назовите направления оценочной деятельности.

9Назовите требования к страхованию гражданской ответственности оценщика

июридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

10Назовите требования к СРОО и укажите на ее роль в регулировании дея-

тельности оценщиков.

11 Возможно ли создание СРОО в Оренбургской области в настоящее время? 12 Укажите на роль принципов оценки при осуществлении оценочной дея-

тельности.

13 Приведите критерий разделения принципов оценки на три группы и назо-

вите состав групп.

14 Назовите критерии определения наиболее эффективного использования объекта оценки.

71

4 Организационно-правовые условия оказания оценочных услуг

4.1 Виды стоимости, определяемые в отношении объектов оценки

Основной задачей оценщика является определение стоимости объекта оценки и он обязан реализовать этот процесс в соответствии с ФСО. ФСО № I трактует стоимость как «меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки» [13, п.7]. Оценку как результат деятельности оценщика можно трактовать как его научно, методологически и методически верное суждение о стоимости объекта оценки, обоснование которого приведено в отчете об оценке.

Следует отметить, что любая вещь (товар, объект имущества и т.п.) может потенциально иметь стоимость, если в отношении него справедливы (действуют) четыре фактора стоимости:

1 Спрос на вещь. На соответствующем сегменте товарного рынка есть участники, которые потенциально готовы приобрести эту вещь, имеют место ранее осуществленные сделки с аналогичными вещами (товарами).

2Полезность вещи. Вещь имеет характеристики, формирующие ее ценность, потребность в ее использовании (обладании ею) потенциальными участниками рынка, что формирует спрос на нее.

3Дефицитность вещи. Количество (предложение) таких вещей ограничено, что делает процесс обладания ею конкурентным.

4Возможность передачи прав собственности (полных или частичных). Если действуют первые три фактора стоимости, а четвертый – нет, то вещь стоимости для участников рынка не имеет, так как обладать вещью, включить ее в состав своего имущества, использовать ее в своих целях с целью получения дохода (выгод) нельзя. Пример: земля заповедника. Из-за экологических характеристик, местоположения она имеет высокую полезность для застройщиков, на нее потенциально возможен высокий конкурентный спрос, но она не может быть объектом гражданского

72

оборот, то есть отсутствует четвертый фактор стоимости, а значит и стоимость земли заповедника определять оценщикам нельзя.

Приведенное выше извлечение из ФСО № I свидетельствует о том, что в отношении объекта оценки может быть определена стоимость разного вида. В ФСО № II приводятся виды стоимости, который может определять оценщик и их определения. В нем указаны следующие виды стоимости [14]:

а) рыночная стоимость; б) равновесная стоимость;

в) инвестиционная стоимость; г) иные виды стоимости, предусмотренные [4].

Под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1)одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3)объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки

ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме» [14].

Перечисленные в п.п. 1 – 5 условия формирования рыночной стоимости именуются условиями чистой сделки. Если хотя бы одно условие чистой сделки не выполняется, то есть не рассматривалось и не учитывалось оценщиком в процессе оценки, то определенная им стоимость не может называться рыночной. Рыночная

73

стоимость – это базовый (основной) стандарт стоимости. Другие виды стоимости производны от нее, для них не выполняются какие-либо условия чистой сделки.

ФСО № II содержит важные положения, формирующие правильное понимание стандарта рыночной стоимости и раскрывающие особенности определения ее величины для конкретного объекта оценки. В п. 14 ФСО № II указывается, что рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка [14].

При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия [14].

Рыночная стоимость объекта оценки, как и другие виды стоимости определяется оценщиком на конкретную дату, которая именуется датой оценки или датой определения стоимости и, которая фиксируется в договоре на оказание услуги по оценке. Это важное обстоятельство отражает вероятностный характер стоимости объекта оценки. На рыночные цены товаров, аналогичных объекту оценки действуют большое число факторов. Это инфляция, законодательные изменения, природные процессы, сезонность, климатические условия, слухи, даже день недели и многое другое. Между датой определения стоимости и датой совершаемой сделки с объектом оценки на рынке всегда есть временной лаг (период), в котором может измениться действие сразу нескольких рыночных и нерыночных факторов, что приведет к изменению рыночных цен, увеличивая разрыв их значений с величиной стоимости объекта оценки. При этом степень воздействия на рыночные цены товаров указанных факторов рынка может быть различной, что определяется ликвидностью товара.

Вид равновесной стоимости, как производной от рыночной, введен в последней редакции ФСО. Она трактуется как «денежная сумма, за которую предположи-

74

тельно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон»

[14]. Там же поясняются различия между равновесной стоимостью и рыночной, заключающиеся в том, что равновесная стоимость отражает (учитывает) условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. В этой связи ФСО № II требует от оценщика учета предполагаемых сторонами сделки предполагаемого варианта использования объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки [14, п. 15].

Примером определения равновесной стоимости может быть продажа организацией имеющегося в составе ее имущества непрофильного актива, эксплуатация которого по действующему законодательству возможна конкретным участником рынка.

Под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки [фсо2]. Инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. ФСО № II рекомендует оценщику при определении инвестиционной стоимости учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца [14]. Эти рекомендации показывают отличие условий определения инвестиционной стоимости от условий чистой сделки, обязательных к учету при определении рыночной стоимости.

Например, определение стоимости корпоративной облигации, находящейся в составе активов организации, для продажи ее на фондовом рынке соответствует стандарту рыночной стоимости, а расчет стоимости такой же облигации для инвестора вторичного рынка финансовых инструментов как цены ее покупки с целью получения им конкретного значения доходности на свои инвестиции соответствует стандарту инвестиционной стоимости.

75

Методология оценочной деятельности содержит две категории стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Различие состоит в том, что в первом случае в оценке учитывается возможное перемещение объекта оценки в результате сделки по изменению юридического статуса вещи и изменение условий его эксплуатации, а во втором предполагается, что изменение юридического статуса вещи не приведет к изменению технических условий эксплуатации и она будет осуществляться в месте текущего использования. Учет этих категорий стоимости важен в оценке движимого имущества.

Для оценки как движимого имущества, так и недвижимости при определении рыночной стоимости важно учитывать (выбирать в зависимости от характеристики объекта оценки и внешних факторов, влияющих на стоимость), предпосылки о текущем использовании объекта или о ликвидации объекта оценки. Например, объектом оценки является земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства – возведенные 5 лет назад два этажа 10-ти этажного жилого дома. Рыночная стоимость объекта оценки должна определяться с учетом предпосылки о ликвидации объекта капитального строительства. Таким образом стоимость объекта оценки составит величина рыночной стоимости условно свободного земельного участка за минусом затрат на снос недостроенного здания.

Если в каком-либо законодательном акте прописаны требования обязательного проведения независимой оценки и при этом не указан вид подлежащей определению стоимости или указан вид стоимости, отсутствующий в перечне ФСО № II

(например, действительная стоимость, разумная стоимость, эквивалентная стоимость, реальная стоимость), то оценщику надлежит определять рыночную стоимость [14, п. 7].

В случае наличия особых предпосылок стоимости состав видов стоимости может расширяться. Например, если стоимость объекта оценки должна определяться как наиболее вероятная цена сделки в предпосылке вынужденной для собственника продажи, оценщик должен определить ликвидационную стоимость объекта оценки. Определение ликвидационной стоимости приводится в части четвертой статьи 3 Федерального закона. Там под ней понимается «расчетная величина, отража-

76

ющая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» [4].

ФСО № II обязывает оценщика при определении стоимости в предпосылке о вынужденной продаже объекта оценки установить конкретные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать принадлежащий ему объект способом, не соответствующим рыночному, и определить степень влияния этих чрезвычайных обстоятельств на ликвидационную стоимость. При этом предпосылки о способе использования объекта оценки, отличного от НЭИ и о вынужденной продаже объекта оценки должны быть приведены в задании на оценку и отчете об оценке [14].

4.2 Основания оказания услуг по определению стоимости объекта оценки

Оценщик может оказывать услуги по оценке только на основании договора с заказчиком. Только в результате выполнения положений заключенного договора на оказание услуг по оценке или оказания оценочных услуг может быть подготовлен отчет об оценке, который соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона [4]

и ФСО № VI [18]. Оценщик может быть субъектом и иных бизнес-отношений и осуществлять подготовку каких-либо справок о средней величине стоимости определенных объектов, высказывать в письменной форме свое суждение о возможной динамике такой стоимости и т.п. В этом случае результат его деятельности не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может называться отчетом об оценке и использоваться в таком статусе.

Договор на оказание услуг по оценке оформляется в простой письменной форме между частнопрактикующим оценщиком или руководителем оценочной компании. Состав основных положений такого договора регулируется законодательством об оценочной деятельности: обязательные требования к нему содержатся в ст. 10 Федерального закона [4].

77

Договор на оказание услуг по оценке должен включать следующие положе-

ния:

а) цель оценки. В предыдущих редакциях ФСО под целью оценки понимался вид определяемой стоимости. В редакции ФСО 2022 года под целью оценки указы-

вается предполагаемое использование результата оценки заказчиком. Заказчик мо-

жет заключать договор по своей инициативе, например, решая продать принадле-

жащие ему объекты имущества или использовать их в качестве предмета залога в банке. Такую оценку назовем инициативной. Ее цель в договоре формулируется за-

казчиком совместно с оценщиком.

Оценка в соответствии со ст. 8 Федерального закона может быть обязательной в случае вовлечения заказчика в процессе его деятельности в определенные эконо-

мические отношения или, если в сделку вовлекаются объекты, находящиеся в госу-

дарственной или муниципальной собственности. Подробнее случаи обязательной оценки рассмотрим ниже. В таком случае формулировка цели оценки должна соот-

ветствовать смежному по отношению к оценочному законодательству, которое ре-

гулирует правоотношения, регулирующие обращение объекта оценки. Например,

целью оценки может быть определение рыночной стоимости конкретного объекта оценки для целей залога или для целей продажи на открытом рынке в условиях ти-

пичного срока экспозиции, или для целей постановки на бухгалтерский учет;

б) описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их иден-

тификацию. Описание объекта оценки должно содержать такой минимально допу-

стимый набор его основных характеристик, который позволит однозначно выделить его из множества аналогичных объектов. Для каждого вида объектов оценки набор таких характеристик может различаться. Например для объекта, относящегося к машинам и оборудованию следует указывать следующие характеристики:

-наименование (например, токарно-винторезный станок);

-модель (например, 1К-62);

-заводской номер;

-место установки.

78

Оптимальный набор характеристик может изменяться в сторону меньшей точности идентификации в случае объективных обстоятельств. Например, на станке – объекте оценки отсутствует табличка с заводским номером. В таком случае оценщик использует вместо него инвентарный номер.

Для объекта оценки – земельного участка указывается:

-статус: застроенный или незастроенный;

-площадь;

-кадастровый номер;

-категория;

-местоположение (адрес);

в) вид определяемой стоимости объекта оценки. Указывается один из видов стоимости, перечисленных в ФСО № II. В случае обязательной оценки, осуществляемой в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности или смежного законодательства и в законодательном акте указан иной вид стоимости, то согласно ст. 7 Федерального закона должна быть указана рыночная стоимость;

г) размер денежного вознаграждения за проведение оценки. Денежное вознаграждения оценщика или, иначе, плата за оказанные им услуги по оценке должно быть фиксированной величиной в рублях. Допускает указывать предоплату. Приводить в договоре какой-либо алгоритм расчета величины вознаграждения или указывать ее в качестве процента от другого показателя, например, итоговой стоимости объекта оценки, не допускается;

д) дату определения стоимости объекта оценки. Отчет об оценке подготавливается в течение определенного периода времени, но стоимость объекта оценки определяется на дату, указанную в договоре. При этом оценщик не может использовать информацию, появившуюся в источниках после даты оценки. Например, оценщик определяет рыночную стоимость квартиры. Дата оценки 01.06.2024 года. Он анализирует рынок жилых помещений, который сложился на эту дату. Источник информации – сообщение о цене предложения аналогичной квартиры, появившийся

79

03.06.2024 года оценщик не использует в оценочных расчетах, но может использо-

вать для подтверждения корректности своих суждений и выводов;

е) сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оцен-

щика. В договоре указывается:

-наименование и адрес страховой компании;

-номер страхового полиса;

-дата выдачи страхового полиса;

-период действия страхового полиса;

-страховая сумма;

ж) наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахожде-

ния этой организации. В этой части договора желательно указывать идентификаци-

онный номер оценщика в реестре СРОО. Реестр СРОО (основные данные) находит-

ся в свободном доступе и заказчик может проверить наличие у оценщика права на осуществление оценочной деятельности (оно может быть приостановлено или пре-

кращено);

з) указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки. Обязательно нужно приводить ссылку на общие ФСО и один или несколько специальных ФСО в зависимости от направления оценки. Эту часть договора готовит оценщик и дает пояснения заказчику, который может озна-

комиться с ФСО для лучшего понимания процесса оценки, требований и рекомен-

даций оценщика;

и) указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной от-

ветственности по отношению к ответственности, установленной гражданским зако-

нодательством и статьей 24.6 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор;

к) сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с ко-

торым у оценщика заключен трудовой договор. Страховыми случаями являются:

нарушение оценочной компанией положений договора на оказание услуг по оценке,

нарушения требований Федерального закона, ФСО, иных нормативных правовых

80