Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

нию оценки. В процессе плановой проверки у оценщика запрашивается в электрон-

ной форме определенный отчет об оценке, договор на оказание соответствующих услуг по оценке и акт оказанных услуг. Плановые проверки в отношении одного оценщика проводятся не чаще одного раза в год и не реже одного раза в три года.

Продолжительность плановой проверки не должна превышать 30 дней [4].

Результаты проверки сообщаются оценщику в течение трех дней после ее за-

вершения. В случае замечаний к отчету об оценке или сопровождающим его доку-

ментам они должны быть исправлены и вновь отправлены в СРОО.

Проверяемый отчет об оценке в свое время принят заказчиком, но в него при наличии замечаний все равно вносятся исправления с целью устранения подобных ошибок в будущем. Такая позиция СРОО способствует росту профессионального мастерства оценщиков и снижает вероятность возможных конфликтов с заказчика-

ми и пользователями отчетов об оценке в будущем.

Внеплановые проверки деятельности оценщика проводятся при наличии жа-

лобы заказчиков или пользователей отчетов об оценке. Анонимные жалобы не рас-

сматриваются. Жалобы в большинстве случаев содержат замечания по отчету об оценке, в котором по мнению заказчика искажена стоимость объекта оценки или оценщиком нарушены правила деловой этики. Срок рассмотрения жалобы 60 рабо-

чих дней [4].

Если допущенные оценщиком нарушения вызваны техническими ошибками или недостатками профессиональной подготовки, не правильным учетом уникаль-

ных характеристик объекта оценки, то специалисты СРОО в процессе исправления нарушений проводят консультации для оценщика. Если нарушение не повлияло или незначительно повлияло на итоговое значение стоимости объекта оценки, то дисци-

плинарным взысканием может быть замечание или оно может отсутствовать.

Если выявленные нарушения, допущенные по указанным выше причинам,

существенно повлияли на значение итоговой стоимости объекта оценки или оцен-

щик нарушал график устранения замечаний, то дисциплинарный комитет СРОО может вынести штраф (величина штрафа может различаться в разных СРОО) или предупреждение оценщику.

61

В случае выявления нарушений, относимых к категории сделок с совестью, то есть специально допущенных искажений, например, значений характеристик объек-

та оценки или используемых в процессе оценки аналогов, что привело к существен-

ному искажению стоимости объекта оценки, то СРОО принимает крайнюю меру дисциплинарного характера – исключение из СРОО.

Контрольные функции в отношении оценщика выполняет и юридическое ли-

цо, с которым оценщик заключил трудовой договор и работает в его штате. Для то-

го, что бы юридическое лицо именовалось оценочной компанией и могло от своего имени заключать договоры на оказание оценочных услуг он в штате должно иметь минимум двух оценщиков, право на осуществление оценочной деятельности у кото-

рых не приостановлено (Федеральный закон, ст. 15.1). Оценочная компания также должна принять на себя дополнительную ответственность за работу своих оценщи-

ков и застраховать свою ответственность в сфере оценочной деятельности на сумму не менее 5 млн. руб. сроком на год [4].

Для оценочной компании оценочная деятельность может быть как основным видом экономической деятельности (компания специализированная - создавалась для ее ведения), так и смежным по отношению к существующему виду деятельно-

сти. Во втором случае в действующей компании создается внутреннее подразделе-

ние оценки. Для специализированной компании возможно совмещение должности руководителя компании и оценщика. И хотя договор на оказание оценочных услуг подписывает директор оценочной компании и он же утверждает отчет об оценке,

субъектом осуществляемой оценочной деятельности является оценщик, подписав-

ший отчет об оценке. Именно оценщик несет всю полноту ответственности за каче-

ство оказанной услуги по оценке, а оценочная компания несет лишь дополнитель-

ную ответственность.

В крупных оценочных компаниях для контроля качества отчетов об оценке выделяется отдельный работник или работники для проверки отчетов об оценке пе-

ред утверждением их руководителем компании. Такие лица обычно проходят специ-

альную подготовку на курсах по экспертизе отчетов об оценке и обладают высокой профессиональной квалификацией оценщика. В небольших компаниях контроль от-

62

четов об оценке осуществляется коллегиально действующими в компании оценщи-

ками.

Несмотря на имеющиеся ФСО и достаточно развитое законодательство об оценочной деятельности процесс определения стоимости объектов оценки во мно-

гом остается творческим процессом. Уровень «творчества» оценщика обусловлен как субъективными, так и объективными причинами.

К числу субъективных причин следует отнести:

-уровень сформированного оценщиком методического, информационного и программного обеспечения своего труда;

-уровень владения оценщиком экономико-математическими и статистически-

ми методами и моделями анализа рыночных данных;

- степень ответственности оценщика, понимания важности его деятельности и желания совершенствоваться.

Часть из перечисленных выше субъективных факторов можно отнести и к объективным, обусловленным затянувшимся процессом становления системы регу-

лирования оценочной деятельности в стране, в том числе механизма подтверждения квалификации оценщиков, не реализованная потребность в отдельных специализи-

рованных ФСО и методических указаниях по отдельным группам объектов оценки,

несовершенством систем повышения квалификации оценщиков и апробации статей по оценочной тематике.

3.2 Методологические принципы оценки

В существующих условиях осуществления оценочной деятельности ее объек-

тивность и результативность вполне может обеспечиваться путем соблюдения оценщиками принципов оценки. Принцип – убеждение, взгляд на вещи, исходное положение теории [35]. Под принципами оценки понимаются основополагающие требования к процессу определения стоимости объектов собственности, учитываю-

щие междисциплинарный характер оценки (синтез фундаментальных положений

63

экономической теории, ценообразования, учета и экономического анализа и др.).

Традиционно принципы оценки объединяют в четыре группы [красный].

Группа 1. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе:

-принцип полезности;

-принцип замещения;

-принцип ожидания;

-принцип зависимости.

Группа 2. Принципы, связанные, с рыночной средой:

-принцип соответствия спроса и предложения;

-принцип изменения стоимости.

Группа 3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:

-принцип вклада;

-принцип сбалансированности;

Группа 4. Принцип «Наиболее эффективное использование» (НЭИ) объекта оценки.

Приведем ниже краткую характеристику принципов оценки.

Принцип полезности требует от оценщика при определении стоимости объек-

та оценки выделения и анализа составляющих его полезности потенциальному по-

купателю на конкретном сегменте рынка в текущих на дату оценки рыночных усло-

виях. Этот принцип базируется на постулате: полезность – один из факторов форми-

рования стоимости вещи как объекта гражданского оборота. Объект оценки имеет стоимость, если он обладает полезностью для типичного участника соответствую-

щего сегмента рынка.

Оценщик в соответствии с принципом полезности должен ответить на вопрос:

какие характеристики (потребительские свойства) объекта оценки как товара в его текущем техническом состоянии определяют его полезность, как эти характеристи-

ки соотносятся с характеристиками объектов-аналогов на соответствующем сегмен-

те рынка.

Принцип замещения требует от оценщика проведения анализа рынка анало-

гичных объектов, то есть объектов, обладающих сходной полезностью (потреби-

64

тельскими свойствами). Рыночные цены объектов-аналогов определяют верхнюю границу стоимости объекта оценки.

Принцип замещения определяет поведение рационального инвестора, который не приобретет вещь на свободном и конкурентном рынке по цене, большей, чем у вещей (товаров) с аналогичной полезностью.

Принцип ожидания также как и предыдущий принцип основан на поведении рационального инвестора, который приобретает объект по цене, которая определя-

ется им на основе анализа будущих денежных потоков от последующей эксплуата-

ции приобретенного объекта или иных выгод от его использования.

Таким образом, согласно принципу ожидания рыночная стоимость объекта оценки соответствует текущей стоимости будущих денежных потоков доходов от эксплуатации объекта оценки наилучшим образом в соответствии с его функцио-

нальным назначением. В случае представления оценщику информации о денежной оценке иных выгод от владения и пользования объектом оценки для него может определяться инвестиционная стоимость.

Принцип зависимости требует от оценщика анализа функциональных характе-

ристик объекта оценки, условий его эксплуатации и степени его зависимости от со-

става окружения (инженерных коммуникаций, преимущественной застройки, бли-

жайшего окружения, транспортной доступности и т.п.). Выявленные требования к условиям эксплуатации объекта должны учитываться при определении его стоимо-

сти.

Принцип соотношения спроса и предложения определяет необходимость ана-

лиза состояния первичного и вторичного рынка объекта оценки и аналогичных объ-

ектов на предмет соответствия предложения аналогичных объектов спросу на них.

Это соотношение определяет состав ценообразующих характеристик, подлежащих учету оценщиком, текущие цены предложений аналогичных объектов, прогнозные расчеты.

Определение уровня спроса проводится на основе анализа общего социально-

экономического положения в регионе, уровня деловой активности, состояния инве-

стиционных процессов, экономического состояния соответствующей отрасли.

65

Принцип изменения стоимости отражает такую характеристику рыночной экономики как изменчивость. Вызвана она значительным числом как рыночных

(инфляция, уровень конкуренции, состояние научно-технического прогресса, плате-

жеспособного спроса населения и т.п.), так и нерыночных (законодательные иници-

ативы, политические процессы и т.п.) факторов. В этой связи стоимость объекта оценки как информация для принятия соответствующего управленческого решения и фактор, определяющий его эффективность, может рассматриваться таковой только на дату оценки. В последующем цена сделки с товаром может отклоняться от опре-

деленной оценщиком стоимости.

Принцип вклада учитывается в случае, когда объект оценки оснащен дополни-

тельными устройствами, элементами, характеристиками. Их наличие может приво-

дить к росту стоимости объекта, если растет его производительность или снижаются эксплуатационные затраты, то есть увеличивается доходность объекта для потенци-

ального покупателя или на рынке есть спрос на них. Но дополнительные устройства могут не соответствовать требованиям наиболее эффективного варианта использо-

вания объекта, определенного оценщиком. В таком случае рассматривается целесо-

образность отдельной продажи этих устройств или снижения стоимости объекта оценки.

Принцип сбалансированности требует учета соотношения всех характеристик объекта, в том числе с характеристиками имущественного комплекса, в который объект входит, предпочтениями участников рынка. В отношении объекта оценки этот принцип требует учета соответствия состава объекта (если он отличается от ба-

зового) его функциональному назначению или варианту наилучшего использования,

определенного оценщиком.

Например, для земельного участка – плотность застройки, ее состав. В случае оценки объекта – машин и оборудования в составе имущественного комплекса ор-

ганизации необходим анализ соответствия функциональных характеристик объекта требуемым для реализации технологического процесса.

В случае, если значения функциональных характеристик объекта оценки вы-

ше, тех, которые могут реализованы в составе конкретного технологического про-

66

цесса, стоимость объекта в составе комплекса будет ниже, чем оцениваемого в каче-

стве отдельного объекта оценки. В составе же имущественного комплекса анализи-

руемый объект, как и весь комплекс, будут иметь функциональное устаревание (из-

нос).

НЭИ является интегральным принципом, объединяющим принципы трех групп.

В соответствии с принципом НЭИ объект должен оцениваться исходя из та-

кого варианта его использования, который законодательно разрешен, физически возможен, финансово осуществим (целесообразен), при котором наиболее полно ре-

ализуются его функциональные возможности и стоимость будет наивысшей.

В процессе оценки рыночной стоимости движимого имущества НЭИ объекта оценки обычно выступает его функциональное назначение, определенное заводом-

изготовителем. Оценщик, анализируя техническое состояние объекта движимого имущества и состояние соответствующего сегмента рынка, должен ответить на во-

прос: может ли объект оценки в его текущем техническом состоянии и при проведе-

нии экономически оправданного ремонта рассматриваться как товар соответствую-

щего функционального назначения и быть проданным на рынке или он подлежит утилизации и сдачи в металлолом. В первом случае НЭИ – использование по функ-

циональному назначению, во втором – утилизация.

Пример неверного определения НЭИ объекта оценки и существенного иска-

жения его стоимости. Объект оценки козловой кран массой 50 тонн находится в разукомплектованном состоянии, имеет место сплошная коррозия металла, ремонт и последующая эксплуатация по функциональному назначению экономически и фи-

зически нецелесообразна. Новый козловой кран такой же модели стоит на первич-

ном рынке 4 млн. руб. Цена приема черного металлолома 14 тыс. руб. за тонну. Рез-

ка и транспортировка всего объема металла до пункта приема металлолома – 46 тыс.

руб.

Оценщик в качестве НЭИ объекта оценки определил использование в качестве козлового крана, то есть по функциональному назначению. Физический износ объ-

67

екта оценки им определен в 99 %. Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составила 4 000 000 руб. х (1 - 0,99) = 40 000 руб.

Если бы НЭИ объекта оценки было определено как утилизация, то рыночная стоимость составила бы 50 тонн х 14 000 руб. – 20 000 руб. = 654 000 руб.

Использование заказчиком результатов оценки при определении цены прода-

жи объекта имущества – козлового крана в ситуации, когда его оценка являлась обя-

зательной (например, объект оценки – объект государственной или муниципальной собственности или входит в состав конкурсной массы организации – банкрота) при-

вело бы к существенным убыткам в размере 614 000 руб.

Оценщик, рассматривая два указанных выше возможных вариантов НЭИ объ-

екта оценки, должен был выбрать второй вариант, при котором рыночная стоимость объекта оценки выше.

Для застроенных земельных участков НЭИ определяется в два этапа: 1 Земельный участок рассматривается как условно свободный.

2 Земельный участок рассматривается с существующей застройкой.

Определению НЭИ объекта оценки должно уделяться особое внимание, а в отчете об оценке этому процессу отводится отдельный раздел.

Обоснованное оценщиком НЭИ объекта оценки и результаты комплексного анализа его характеристик и всех факторов стоимости позволяют выбрать подход или подходы к оценке объекта оценки. Этому процессу в отчете об оценке также от-

водится отдельный раздел.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основан-

ных на (объединенных) общей методологии. В распоряжении оценщика три подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Каждый из подходов учитывает типичный мотив потенциального покупателя конкретного сегмента рын-

ка, принимающего решения о приобретении товара в экономических условиях функционирования этого рынка на дату оценки.

Затратный подход позволяет определить стоимость объекта оценки исходя из предположения, что потенциальный покупатель аналогичного товара (вещи) не за-

платит за него больше той суммы, которую он потратил бы на строительство (само-

68

стоятельное или заказанное в специализированной строительной организации) ана-

логичного объекта (объекта с аналогичной полезностью). Затратный подход основан на принципе замещения. Указанные выше затраты соответствуют максимальной стоимости объекта оценки. При изучении специализированных учебных дисциплин будет рассмотрено применение затратного подхода для определения стоимости раз-

ных объектов оценки, имеющее свои особенности. Например, применение затратно-

го подхода к определению стоимости единого объекта недвижимости или, иначе, за-

строенного земельного участка заключается в определении затрат на покупку условно свободного земельного участка и стоимости строительства на дату оценки объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости.

Затратный подход широко применяется оценщиками, так как значительное количество объектов оценки является продуктом строительства и оценщик обладает методическим обеспечением, позволяющим определить стоимость строительства.

Доходный подход основан на принципе ожидания и реализует мотив потенци-

ального покупателя, заключающийся в следующем: стоимость объекта определяется величиной ожидаемых доходов от его эксплуатации в соответствии с НЭИ объекта.

Стоимость объекта оценки определяется доходным подходом, если объект может быть отнесен к доходным объектам, то есть способным генерировать в положитель-

ный поток доходов в оставшийся срок экономической жизни.

Стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, равна текущей стоимости ожидаемого денежного потока доходов в оставшийся срок экономиче-

ской жизни. Оценщику надлежит выполнить прогнозирование ожидаемого денеж-

ного потока и найти его текущую стоимость, обосновав значение ставки дисконти-

рования или капитализации. Рассчитанный показатель текущей стоимости является верхним пределом стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход также, как и затратный, основан на принципе замеще-

ния и реализует следующий мотив потенциального покупателя к покупке аналогич-

ного объекта: стоимость объекта оценки не может быть выше объектов с аналогич-

ной полезностью, представленными на рынке на дату оценки.

69

Оценщик, анализируя рынок объекта оценки, находит предложения к продаже или цены совершенных сделок с аналогичными объектами, вносит в эти цены поправки, устраняющие различия в характеристиках объекта оценки и каждого из найденных аналогов и взвешивая по определенному алгоритму скорректированные цены аналогов, рассчитывает стоимость объекта оценки.

В процессе оценки объекта оценки оценщик может применить как все три подхода к оценке, так и их подмножество. Обоснованию применяемых подходов в отчете об оценке отводится отдельный раздел.

Каждый из трех рассмотренных выше подходов к оценке включает несколько методов, реализующих одну цель на основе разных алгоритмов и источников информации. Аналогичное определение метода приведено в ФСО № II: «Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки»

[14]. Выбор метода оценки в рамках подхода является прерогативой оценщика. Свое обоснование оценщик приводит в отчете об оценке.

В принятии решений по выбору методов оценки оценщику помогают методические рекомендации, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки по разным направлениям оценки и типам объектов оценки. Эти рекомендации разработаны НСОД, апробированы и одобрены советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

3.3 Контрольные вопросы

1 Дайте определение оценочной деятельности и поясните почему она именуется профессиональной.

2 Приведите структуру системы регулирования оценочной деятельности.

3 Приведите перечень вещей и прав в отношении вещей, которые могут выступать объектами оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

70