Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

В задание на оценку обычно добавляется информацию, предусмотренная специальными ФСО. Например, ФСО № 7 «Оценка недвижимости» требует дополнительно включать следующую информацию:

-состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

-характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

-права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки [20].

На этапе подготовки задания на оценку оценщик после комплексного анализа характеристик объекта оценки, документов, предоставленных заказчиком, формирует состав допущений и ограничений.

В соответствии с ФСО № 1 «Допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке» [13].

Допущения играют важную роль в защите интересов оценщика. Правильно сформулированные допущения позволяют оценщику избежать ответственности за те действия (бездействие), которые не относятся к предмету его профессиональных компетенций. Рассмотрим ниже наиболее распространенные допущения. Допущения для удобства использования разбиты нами на группы.

Группа 1. Допущения связанные с источниками информации об объекте оцен-

ки.

Допущение1.1. Оценщик не обладает специальными познаниями, средствами и методами юридической экспертизы документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, переданных заказчиком оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки определялась из предположения, что информация, содержащаяся в указанных документах, является достоверной.

91

Приводя это допущение, оценщик выводит из состава своих обязанностей в выполняемой оценке проводить экспертизу достоверности значений характеристик, приведенных в документах и подлинности самих документов и снимает с себя дополнительную ответственность за вопросы юридического и (или) правового характера. Экспертиза документов – это прерогатива юристов. Таким образом, за подлинность и достоверность данных в предоставленных документах несет заказчик.

2 Допущение 1.2. Оценщик не имеет специального образования в области строительно-технической экспертизы, а также соответствующих средств инструментального контроля технического состояния отдельных конструктивных элементов объекта оценки. Таким образом, доступными средствами и методами проверки достоверности информации о техническом состоянии объекта оценки является визуальный осмотр.

Оценка производится из предположения об отсутствии каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, не выявленных в ходе визуального осмотра или не указанных в представленных Оценщику документах. На Оценщика не возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не лежит ответственность за их необнаружение.

Допущение 1.3. В представленных оценщику заказчиком первичных документах по объекту оценки имеется противоречие в его общей площади. По свидетельству о государственной регистрации права собственности на объект оценки № _____

дата выдачи _____ ее величина составляет 102,60 кв.м, а по кадастровому паспорту этого объекта капитального строительства – 100,80 кв.м.

Причиной указанного расхождения является тот факт, что уже после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности в объекте оценки были проведены ремонтные работы, следствием которых явилось снижение его общей площади по причине утолщения покрытия стен. Данное изменение было отражено в кадастровом паспорте, полученном после завершения ремонта. Заказчик предполагает к совершению сделки с объектом оценки переоформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект оценки.

92

Таким образом, для целей определения стоимости объекта оценки его общая площадь принята равной площади, указанной в кадастровом паспорте в размере

100,80 кв. м.

Группа 2. Допущения по поводу выполняемых в процессе оценки расчетов Допущение 2.1. Все расчеты, выполняемые для целей подготовки настоящего

отчета об оценке, производятся в электронной таблице Excel пакета программ

Microsoft Office. Числовая информация приводится в отчете об оценке в удобном для восприятия виде, в том числе, округленном. Сами расчеты выполняются с более высокой точностью в соответствии с внутренней архитектурой указанной програм-

мы, если иное прямо не указывается в отчете об оценке.

Группа 3. Допущения по поводу использования результатов оценки заказчи-

ком и пользователями отчета об оценке Допущение 3.1 Результаты оценки могут быть использованы только в указан-

ных в отчете об оценке целях: для постановки объектов оценки на бухгалтерский баланс организации Заказчика настоящей услуги по оценке.

Допущение 3.2 Отчет достоверен лишь в полном объеме. Приложения явля-

ются его неотъемлемой частью.

Допущения 3.3 Ни Заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе,

чем это предусмотрено договором. Ни отчет целиком, ни одна из его частей не мо-

гут распространяться каким-либо образом без предварительного письменного согла-

сия оценщика.

Допущение 3.4 Исходя из вероятностной природы рыночной стоимости, ука-

занной в ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик не принимает на себя никакой ответственности за неспособ-

ность заказчика оценки или третьих лиц совершить с объектом оценки сделку, для определения ценовых параметров которой составлен настоящий отчет об оценке.

Помимо указанных выше допущений рекомендуем оценщикам включать в со-

став допущений все нетипичные характеристики процесса оценки, объекта оценки.

Это является защитой Оценщика от возможных последующих действий Заказчика.

В процессе инвентаризации склада была обнаружена новая, стандартно упакованная

93

топливораздаточная колонка. Она была квалифицирована как объект основных средств и было принято решение поставит этот объект на бухгалтерский учет. На самой топливораздаточной колонке отсутствовала информация о ее модели. Возможно, эти данные можно было получить из технического паспорта, который вероятно находился в специальном боксе в составе колонки, но он был опломбирован за- водом-изготовителем. Вскрывать пломбу не решились в связи с планируемой ее продажей как новой. Пример допущения, сформулированное оценщиком, которое связано с составом выполняемых им функций при проведении оценки.

Допущение: данные учета основных средств Заказчика не содержат сведений о модели объекта оценки - топливораздаточной колонки (ТРК). На основании визуального осмотра объекта оценки, данных сети Интернет было принято по согласованию с Заказчиком решение считать объектом оценки ТРК модели НАРА – 27М1С. Заводской номер ТРК определить не представляется возможным в связи с отсутствием технического паспорта и специальной таблички на корпусе ТРК. Достоверно определить техническое состояние и комплектность ТРК оценщику не представляется возможным в связи с опломбированием ТРК. Оценщик по согласованию с Заказчиком считает объект оценки комплектным. Продажа объекта оценки не требует проведения работ по его демонтажу, по этой причине затраты на демонтаж при определении рыночной стоимости объекта оценки не учитывались.

Пример задания на оценку приведен в приложении Б.

4.3 Содержание процесса оценки

Процесс оценки, то есть процесс определения стоимости объекта оценки в соответствии со стандартом стоимости, указанном в задании на оценку, представляет собой последовательность мероприятий, проводимых оценщиком, которые не противоречат, а строго учитывающих положения ФСО. Действия оценщика в целом регламентированы ФСО № IV [16]. В нем рекомендуется следующая последовательность действий оценщика:

94

1)согласование задания на оценку заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания такого задания в составе договора на оценку;

2)определение источников информации, сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3)применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4)согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;

5)составление отчета об оценке [16].

ФСО № IV констатирует, что процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита [16]. Эта работа в случае необходимости должна возлагаться на профильных специалистов.

Процесс оценки во многом зависит от квалификации оценщика, его опыта, особенностей объекта оценки и состояния рынка объекта оценки на дату оценки. Оценка проводится в течение определенного период времени и в определенной последовательности применения подходов и методов оценки. В этой связи оценщик может принять решение о включении в отчет об оценке нового допущения на любом этапе оценки. Такую возможность ему предоставляет ФСО № IV. [16, п. 4].

Так как допущения могут оказывать существенное влияние на результат оценки, они должны быть тщательно проработаны и обоснованы оценщиком. Безусловно, они должны соответствовать цели оценки и предпосылкам стоимости и не противоречить гражданскому законодательству РФ в части осуществления гражданского оборота объекта оценки и сделок с ним.

Помимо допущений в процессе оценки оценщиком могут быть выявлены ограничения, чаще всего в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки.

Пример: во время инвентаризации склада в организации выявлена недостача элек-

95

тродвигателя определенной модели – объекта основных средств, временно поме-

щенного на склад в связи с реконструкцией цехового помещения. Для определения величины материальной ответственности заведующего складом был приглашен оценщик, который должен был определить рыночную стоимость бывшего в упо-

треблении электродвигателя.

В процессе оценки оценщик сформулировал следующие ограничения процес-

са оценки:

а) в связи с отсутствием объекта оценки в месте хранения и неустановленном месте его нахождения визуальный осмотр его технического состояния невозможен.

Оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки без осмотра;

б) в связи с обоснованным непроведением осмотра объекта оценки оценщик по согласованию с заказчиком оценки принимает решение, что наиболее эффектив-

ное использование объекта оценки – использование по функциональному назначе-

нию в качестве электродвигателя, так как заказчик письменно сообщает, что на дату размещения объекта оценки на склад он находился в работоспособном состоянии.

Эта информация письменно подтверждена начальником цеха, в котором до переме-

щения на склад эксплуатировался объект оценки;

в) в связи с невозможностью провести анализ технического состояния объекта оценки оценщик для определения величины физического износа объекта оценки применил единственно возможный в такой ситуации метод – метод срока жизни объекта оценки.

Приведенный пример показывает, что ограничения могут оказывать суще-

ственное влияние на результат оценки. Поэтому они должны быть обязательно со-

гласованы с заказчиком и приведены задании на оценку и в отчете об оценке.

Возможна ситуация, когда установленные оценщиком ограничения по каче-

ству используемых источников информации, объему исследований не позволяют ему определить достоверную величину стоимости объекта оценки. В таком случае оценщик должен отказаться от проведения оценки. Например, в рассмотренным выше примере оценщик установил, что на дату помещения на склад хронологиче-

ский возраст электродвигателя значительно превышал срок службы, установленный

96

заводом-изготовителем, и срок полезного использования, установленного в системе бухгалтерского учета организации. Заказчик свидетельствовал о хорошем техническом состоянии объекта оценки, что подразумевает выбор НЭИ – функциональное назначение и потенциальную продажу как электродвигателя. Но оценщик, принимая во внимание факт значительного хронологического возраста объекта оценки и его помещение на склад за год до начала реконструкции цехового помещения и не имея возможности визуального осмотра объекта оценки посчитал, что ему недостаточно информации для проведения оценки в условиях ее текущего информационного обеспечения.

Одним из важных требований к квалификации оценщика является умение работать с информацией. В процессе работы с рыночными источниками информации оценщик формирует информационную выборку, объем которой достаточен для реализации обоснованных им к применению подходов и методов оценки. Оценщик до практического использования информации в расчетах должен быть уверен, что выборка данных однородна, репрезентативна, то есть действительно отражает генеральную совокупность, в ней достаточно элементов и получены данные из надежных источников в удобном для обработки виде.

Способы получения информации оценщику подсказывает п. 11 ФСО № IV.

Согласно ему, используемыми способами могут быть запросы к рыночным официальным и неофициальным информированным источникам, получение исходных документов и материалов у заказчика, визуальный осмотр объекта оценки, проведение интервью с сотрудниками организации-заказчика.

Для выполнения оценки оценщик по согласованию с заказчиком оценки может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика.

Важно помнить, что в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки (вспомните условия чистой сделки. Приведенные в определении рыночной стоимости). Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях (рекомендации ФСО № IV, п. 12) [16]:

97

1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, ста-

тистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);

2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимо-

сти отдельных видов объектов оценки.

Практически всегда используемым оценщиком источником информации об объекте оценки являются данные из документов, представленных заказчиком оцен-

ки. Это источник считается официальным и факт передачи документов или их копий должен быть подтвержден. В качестве рекомендации оценщику укажем, что, целе-

сообразно принимать от заказчика не оригиналы, а копии документов. При этом факт передачи должен быть подтвержден либо путем заверения копий документов и печатью организации – заказчика и подписью ее руководителя, либо путем подпи-

сания заказчиком письма-представления, содержащего перечень передаваемых до-

кументов.

С помощью письма-представления заказчик также может передавать суще-

ственную для оценки информацию с подтверждением того, что эта информация со-

ответствует известным заказчику фактам.

Вслучае обоснования применения в оценке сравнительного подхода оценщик

вобязательном порядке формирует, как указывалось выше, выборку рыночных цен аналогичных объектов. Напомним, что рыночные цены могут быть трех видов [27]:

- цена сделки;

- цена предложения;

- цена спроса.

Цена сделки – это всегда ретроспективная информация, содержащаяся в доку-

ментах, подтверждающих ранее совершенную сделку с товаром соответствующего сегмента рынка. Такими документами могут заключенные и исполненные договоры

купли-продажи, опубликованные результаты торгов. Считается, что доступность к

98

ценам сделок достаточно низкая, и достоверность цен не всегда очевидна. Результа-

ты сделок купли-продажи между коммерческими организациями, если это не требу-

ет законодательство, не публикуются, а подтвердить оценщику достоверность ин-

сайдерской информации очень сложно. Торги по продаже имущества проходят не часто и их необходимо анализировать с точки зрения соответствия рыночным усло-

виям сделок. Торги по продаже арестованного имущества или имущества организа-

ции-банкрота имеют характеристики вынужденной продажи и рыночный типичный срок экспозиции реализуемых объектов нарушается. По указанным причинам оцен-

щики используют цены сделок с аналогичными объектами с осторожностью.

Цена спроса отражает желание участника рынка приобрести необходимый ему товар с конкретными характеристиками. Покупатель (инвестор) формирует привле-

кательную для него цену покупки исходя из субъективного анализа не только непо-

средственно товара, но и имеющихся условий его использования. В этой связи назвать цену спроса рыночной можно лишь условно. Такой же позиции придержи-

ваются СРОО. По указанным причинам цены спроса не используются оценщиками.

Цена предложения товара на рынке по мнению оценщиков и СРОО наиболее информативная из трех, указанных выше. Она формируется продавцом после прове-

денного им анализа рынка, корректируется в соответствии с изменениями спроса и предложения на аналогичные товары. Возможно выделить рыночный диапазон цен предложений на конкретный товар, провести его экспресс-оценку для целей выяв-

ления цен, сформированных не на рыночных условиях. При этом можно использо-

вать формальные статистические методы. По указанным причинам в большинстве случаев оценщики используют в процессе применения сравнительного подхода це-

ны предложений на аналогичные объекту оценки товары рынка.

Сформированная выборка цен предложений подвергается оценке на однород-

ность, распределение элементов в ней должно соответствовать закону нормального распределения. Для этого рассчитываются известные показатели: коэффициент ва-

риации и размаха, строится доверительный интервал. Расчет коэффициента вариа-

ции не нуждается в пояснениях, а построение доверительного интервала и расчет

99

коэффициента размаха показа ниже. Напомним, что критическое значение коэффи-

циента вариации 0,33 (33%).

Оценщик сформировал выбору рыночных цен предложений на незастроенные земельные участки, преобразовал их в удельные цены (таблица 4)

Таблица 4 - Сведения об объектах аналогах оцениваемого земельного участка

Границы доверительного интервала определяются следующим образом:

-левая граница интервала = средняя цена выборки – 1,98 х σ;

-правая граница интервала = средняя цена выборки – 1,98 х σ.

Построенные границы доверительного интервала используются следующим образом: элементы выборки, не входящие в доверительный интервал, считаются вы-

бросами (статистическое понятие) и удаляются из выборки.

Коэффициент размаха рассчитывают для того, чтобы убедиться, что с кон-

кретной малой выборкой можно работать, то есть проводить исследование.

Результаты расчета статистических показателей для оценки эксперименталь-

ной выборки приведены в таблице 5.

100