Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Тамбовский государственный технический университет»

Н. И. Саталкина, Г. И. Терехова, Ю. О. Терехова

ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ОЦЕНОЧНОГО ПРОЦЕССА В ТЕОРИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Рекомендовано Научно-техническим советом университета в качестве монографии

Научное электронное издание комплексного распространения

Тамбов Издательство ФГБОУ ВПО «ТГТУ»

2015

1

УДК 332.6

ББК У223

С21

Р е ц е н з е н т ы :

Доктор экономических наук, профессор кафедры «Менеджмент» ФГБОУ ВПО «ТГТУ»

В. Д. Жариков

Доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «ТГУ имени Г. Р. Державина»

Е. С. Меркулова

Саталкина, Н. И.

С21 Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости [Электронный ресурс] : монография / Н. И. Саталкина, Г. И. Терехова, Ю. О. Терехова. – Тамбов : Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2015. – 1 электрон. опт. диск (CD-ROM). – Системные требования : ПК не ниже класса Pentium II ; CD-ROM-дисковод 00,0 Mb RAM ; Windows 95/98/XP ; мышь. – Загл. с экрана.

ISBN 978-5-8265-1498-6

Рассматриваются проблемы повышения качества оценок объектов недвижимости, с которыми сталкиваются теоретики и практикующие специалисты, а также предложены авторские рекомендации по улучшению оценочного процесса. Содержит материалы из практики оценки ее авторов и выпускных работ студентов, выполненных на основе данных ряда фирм Тамбовскойобласти, занимающихсяоценочнойдеятельностью.

Предназначена для студентов, обучающихся по направлению 43.03.01 «Сервис недвижимости», а также для всех желающих проблемно и более глубоко изучать теорию и практику оценки стоимости недвижимости и бизнеса в целом. Окажет несомненную помощь магистрантам, обучающимся по экономическим специальностям в осмыслении ряда теоретических проблем оценки бизнеса в целом, в совершенствовании подходов и методоввоценочномпроцессе.

УДК 332.6

ББК У223

Все права на размножение и распространение в любой форме остаются за разработчиком. Нелегальное копирование и использование данного продукта запрещено.

ISBN 978-5-8265-1498-6 © Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Тамбовский государственный технический университет» (ФГБОУ ВПО «ТГТУ»), 2015

2

3

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – это категория, подчиняющаяся экономическим законам, с одной стороны, представляет собой материальный объект, а, с другой стороны, – выражает право собственности на этот объект. В своем развитии собственность прошла путь различных преобразований своих форм, обогатив их содержание. Развитие частной собственности на объекты недвижимости обусловило активность развития рынка недвижимости и появление проблем, связанных с адекватной их оценкой.

Сложность такой оценки объясняется специфичностью недвижимости как товара – ее неповторимостью и неподвижностью. Эти особенности объектов недвижимости проявляются в реакции рынка на спрос и предложение. Даже объекты, построенные по типовым проектам, имеют свои неповторимые свойства, которые выражаются как качество такого товара как недвижимость.

Как товар, недвижимость имеет стоимость и потребительную стоимость. На рынке стоимость принимает форму цены продаж имущественных прав на объект недвижимости. Величина стоимости определяется набором потребительских свойств недвижимости и при лучшем их сочетании меновые характеристики будут выше. «Сочетаемость» определяется как установившееся равновесие между продавцом и покупателем объекта недвижимости и выражается в цене. Таким образом, на формирование цены влияют факторы спроса и предложения. В теории оценки выявление этих факторов, их взаимодействие и измерение являются направлениями многочисленных исследований, а практика выработки подходов и методов оценки выступает в качестве отдельных объектов исследования.

Актуальность выбранной темы исследования заключается в том, что оценка уникального товара, каким является недвижимость, представляет собой сложный, многоаспектный процесс, предполагающий наличие объективной и субъективной составляющей и предполагающего необходимость получения достоверных оценок, учитывающих реалии современного рынка и экономические интересы его участников.

Целью данной работы является исследование механизма оценки объектов недвижимости предприятий оборонного комплекса и повышение качества оценочного процесса.

Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:

4

1)выяснение понятийно-терминологической конструкции экономической оценки объектов недвижимости;

2)выявление детерминантов стоимостной оценки недвижимости;

3)рассмотрение принципов оценки как системы аксиом теории

оценки;

4)исследование методологии оценки недвижимости в современных хозяйственных условиях;

5)раскрытие методических сложностей применения оценочных подходов;

6)применение различных подходов оценки объектов недвижимости на примере объекта оборонного комплекса;

7)выработка направлений повышения качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости.

Объектом исследования являются подходы и методы оценки объектов недвижимости в современной экономике.

Предмет исследования – механизм оценки объектов недвижимости промышленного назначения и направления повышения качества.

Теоретической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в России, а также статистические материалы по рынку недвижимости Тамбовского региона и материалы оценки недвижимости ОАО «Ревтруд» – предприятия оборонного комплекса.

Степень разработанность проблемы. Накопленный опыт в оценке недвижимости позволяет сделать очередной шаг вперед в совершенствовании его инструментария, что весьма востребовано в ходе актуализации оценки на новом этапе научного обоснования рыночных сделок

снедвижимостью. Теоретические основы современной концепции оценки имущества как материального фактора производственного процесса опираются на исследования Маршалла и Сковелла, и изложены в работах С. Вивера, Дж. Мирина, М. В. Мейера, К. Уилсона, Дж. Фишмена, Д. Фридмана, Д. Д. Фишера, Л. Эдвуда, Д. К. Эккерта и многих других.

Существенный вклад в исследование проблем оценки на рынке недвижимости внесли такие ученые-экономисты, как В. В. Алакоз,

М. П. Буров, А. А. Варламов, В. А. Вашанов, В. В. Вершинин, С. Н. Волкова, С. А. Гальченко, Н. В. Гаранькина, Т. А. Емельяновой, П. Ф. Лойко, Н. В. Комова, Н. Г. Конокотин, В. В. Косинский, А. С. Косякин, С. И. Носов, А. П. Огарков, А. Э. Сагайдак, А. В. Севостьянов, В. Н. Хлыстуна, Ю. А. Цыпкин и др.

5

Исследование базируется также на трудах российских ученых по классификации недвижимости: А. Н. Асаула, А. В. Карасева, Т. М. Стерника.

Анализ научной литературы показал, что на сегодняшний день существует ряд недостатков классических подходов и методов в определении рыночной цены имущества, в том числе отбора предприятийаналогов в сравнительном подходе, а также совершенствовании корректировочных коэффициентов в оценке недвижимости.

Также выбор подходов и методов оценки объектов недвижимости требует научного обоснования с учетом целей оценки и особенностей среды функционирования объекта недвижимости. В российской теории и практике оценочной деятельности не полно описаны и изучены возможности модификации экспертного метода в оценке и обеспечения объективности оценок на основе использования статистических приемов и количественной интерпретации SWOT-анализа.

Подобные проблемы, а также необходимость совершенствования методов оценки определяют цель и задачи исследования в настоящей работе.

При реализации цели и задач исследования использовались различные методы: анализ и синтез, логический анализ, экономикоматематические методы, статистические методы (группировка, табличный способ), сравнение и др.

Научная новизна исследования заключается в разработке научнопрактических рекомендаций, направленных на совершенствование механизма оценки объектов промышленной недвижимости, обеспечивающего повышение качества полученных оценок как услуги, поставляемой на рынок.

Наиболее существенными результатами, содержащими элементы научной новизны, являются следующие.

1.На основе анализа теоретического материала по проблеме исследования автором расширены и уточнены принципы оценки промышленной недвижимости, представленные как аксиомы теории оценки.

2.Усовершенствованы методические подходы к оценке объектов промышленной недвижимости, включая метод сравнительного многомерного анализа, позволяющего определить рейтинговую оценку объ- ектов-аналогов и уменьшить степень влияния субъективного подхода к их выбору.

3.Предложен алгоритм оценки деловой репутации предприятия, позволяющего повысить эффективность оценки объектов недвижимости в процессе его функционирования, а не продажи.

6

4. Выявлены и апробированы на практике преимущества оценки объектов промышленной недвижимости с применением корректировочных коэффициентов на основе рейтингового отбора предприятийаналогов.

Практическая значимость результатов исследования определяется тем, что сформулированные выводы и предложения, усовершенствование методического обеспечения оценочного процесса и предложенный алгоритм оценки деловой репутации действующего предприятия и его недвижимых активов могут быть использованы оценщиками в своей практической деятельности.

7

Глава 1 ТЕОРЕТИКО-КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ПОНЯТИЙНО-ТЕРМИНОЛОГИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Экономической составляющей недвижимости является ее оценка. Понятие «оценка» в специальной литературе рассматривается в различных его значениях, в которых оно используется. Оно может означать и оценочную деятельность, и непосредственный процесс нахождения цены, обозначать прикладную экономическую науку, и выражать мнение (суждение) оценщика. Все эти значения приемлемы, поскольку каждое из них имеет отношение к многогранной сфере профессиональной оценки [24].

Оценка как бизнес – представляет собой разрешенный законом вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды. «Оценочная деятельность» – это словосочетание, появившееся и официально закрепленное в 1998 г. в Законе Российской Федерации «Об оценочной деятельности» [27].

Внашей стране оценка начиналась в виде бухгалтерской процедуры изменения стоимости объектов основных фондов с учетом инфляции. К слову сказать, такая процедура осуществляется хозяйствующими субъектами и в настоящее время согласно требованиям нормативных документов (ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

ВЗаконе Российской Федерации «Об оценочной деятельности» впервые оценка представлена как вид предпринимательской деятельности [2]. В этом отношении оценку можно трактовать как в расширительном, так и в узком смысле.

Вгосударственных масштабах оценочная деятельность представляет собой элемент экономической системы общества, регулируемый законодательно одновременно с рыночным устройством ее механизма.

Вэтой связи оценочная деятельность требует создания соответствующей инфраструктуры, развитию которой уделяется такое же внимание как и любой другой экономической деятельности и необходимость преобразований в этой сфере диктуется актуальностью рыночных реформ общества в целом.

Оценка, а точнее ее результаты как производственного процесса, являются базой для выработки соответствующих рекомендаций по его совершенствованию в частном и государственном секторах [41].

8

Оценочная деятельность регулируется законодательно-норматив- ными актами, определяя направления ее развития. Следует заметить, что государство активно интересуется вопросами оценки, периодически принимая те или иные решения по устранению возникших проблем.

Вмакроэкономическом понимании оценка выступает своего рода инструментом управления и регулирования экономики со стороны правительственных органов Российской Федерации, особое значение она приобретает в процессе управления государственной собственностью и собственностью муниципальных органов [41].

Вузком смысле слова оценка – это взаимодействие, т.е. установление правовых контактов заинтересованных сторон по поводу реализации профессионального характера стоимостного оценивания конкретных объектов, в создании условий для нормального предпринимательства.

Оценка рассматривается и как научная дисциплина о формировании и определении стоимости, опирается на присущие ей принципы и имеет свою методологию.

Кроме того, в понятийном аппарате присутствует «оценка» как беспристрастное мнение оценщика о стоимости конкретного объекта, основанное на подробном его изучении с применением общепринятых процедур. Однако, такая оценка в рыночных условиях – это всегда заведомо субъективное мнение относительно стоимости, для которого даже теоретически допускается погрешность ±10%, что обусловлено качеством используемой информации. Такая позиция встречается и в работе [24].

Особенность оценки как процесса в рыночной экономике заключается в том, что при ее определении учитываются не только существующие вложения на приобретение прав собственности, но и рыночные факторы, к примеру, время, риски макро- и микроэкономического окружения, соотношение спроса и предложения, степень насыщенности рынка и др.

Несомненно, рыночная цена объекта меняется с течением времени, испытывая влияние различных факторов, исходя из этого оценка рассчитывается всегда на определенную дату. Поэтому периодически проводимая переоценка объектов собственности нормативно закреплена, например, в бухгалтерских документах, и в общем является необходимой в рыночной экономике.

При оценке следует учитывать фактор риска, поскольку ни одно из вложений в бизнес не является «ликвидным» от рисковых потерь. Качественная рыночная оценка должна предусматривать и так называемый экономический имидж, т.е. деловую репутацию предприятия

9

на рынке. Последняя, как известно, является результатом конъюнктуры, а также ряда иных факторов макро- и микросреды хозяйствующего субъекта и т.п.

Вэкономике также различают «бухгалтерскую», «аудиторскую»

и«рейтинговую» оценки.

Базовым признаком независимой профессиональной оценки является использование при расчете рыночной оценки разнообразной информации, являющейся квинтэссенцией отражения влияния на величину стоимости объекта оценки наибольшего количества рыночных факторов.

«Бухгалтерская оценка исходит из того, что «один риск подходит всем». Однако каждая фирма при получении дохода фактически сталкивается с различными видами риска и имеет свой собственный уровень получения дохода» [27].

Бухгалтерский принцип оценки по существу представляет собой учет произведенных затрат, документально подтвержденный и регламентируется соответствующими Положениями по бухгалтерскому учету (ПБУ), выполняется самим хозяйствующим субъектом и осуществляется, в том числе, и в целях налогообложения.

Аудиторская оценка, как известно, это независимая экспертиза бухгалтерской отчетности организации, предполагающая проверку соблюдения правил ведения бухучета, соответствия хозяйственных операций законодательству РФ, полноты и точности отражения их в документах хозяйственно-финансовой деятельности предприятия. Аудит выполняет совершенно специальные функции, не свойственные оценке, но для решения задач повышения качества управления деятельностью предприятия оценка и аудит все чаще интегрируются. В идеале, каждой оценке бизнеса для повышения достоверности ее результатов должна предшествовать аудиторская проверка, так как оценка как никакой другой объект проверки в значительной степени опирается на данные анализа финансовой отчетности предприятия [29].

Некоторые авторы отмечают, что «особенно близкие связи существуют между теорией оценки и теорией ценообразования». Однако их мотивация не совсем корректна, К примеру, они утверждают, что и оценщики и те специалисты, которые занимаются калькулированием цены, в конечном счете направляют свои действия и усилия на поиск эффективной цены. Но задача оценщиков – определение стоимости, а не цены. В теории оценки подчеркивается, что это не одно и то же.

В оценочной деятельности оперируют понятиями «субъект» и «объект» оценки. В статье 4 ФЗ-157 сказано: «Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие

10