Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

В связи с этим одна из главных особенностей решения сложных проблем состоит в том, что применение расчетов сочетается с использованием суждений руководителей, специалистов. Эти суждения позволяют хотя бы частично компенсировать недостаток информации, полнее использовать индивидуальный и коллективный опыт, учесть предположения специалистов о будущих состояниях объектов. Таким образом, сущность метода экспертных оценок заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа проблемы с количественной оценкой суждений и формальной обработкой результатов. Получаемое в результате обработки обобщенное мнение экспертов принимается как решение проблемы. Так, комплексное использование интуиции (неосознанного мышления), логического мышления и количественных оценок с их формальной обработкой позволяет получить эффективное решение проблемы.

При использовании метода экспертных оценок возникают свои проблемы. Основными из них являются: подбор экспертов, проведение опроса экспертов, обработка результатов опроса, организация процедур экспертизы.

Рациональное использование информации, полученной от экспертов, возможно лишь при условии представления ее в форме, удобной для дальнейшего анализа, направленного на подготовку и принятие решений.

Возможности формализации информации зависят от специфических особенностей исследуемого объекта, надежности и полноты имеющихся данных, уровня принятия решения.

Формализация алгоритмов в оценочной практике – это актуальный вопрос, особенно для трудоемкого и дорогостоящего в применении сравнительного подхода. Однако в процессе разработки тех или иных «новых методик» некорректно, ограничившись лишь постановкой задачи и не предложив ничего вразумительного, попутно забраковать при этом разработанные в соответствии со здравым смыслом и проверенные временем приемы классической теории оценки.

Формализация информации, полученной от экспертов, должна быть направлена на подготовку решения таких задач, которые не могут быть в полной мере описаны математически, поскольку являются «слабоструктурированными», т.е. содержат неопределенности, связанные не только с измерением, но и самим характером исследуемых целей, средств их достижения и внешних условий.

61

Глава 3 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Одной из проблем оценки недвижимости является ее методическое обеспечение. Суть данной проблемы в том, что точность оценок, их объективность и прогностическая надежность имеет решающее значение для определения рыночной стоимости любого объекта и для реализации любой цели оценочной деятельности. Надежные и объективные оценки необходимы не только каждому участнику сделки, но не в меньшей мере тем, кто обслуживает эти операции: посреднические, консалтинговые и оценочные организации, имидж которых напрямую связан с эффективностью осуществления ими своей основной функции, т.е. гарантированного предоставления клиентам качественной оценочной информации. На наш взгляд, такая информация всегда важна, а ценность ее обусловлена, скорее всего, целями оценки. Так, в настоящее время, полезность и востребованность объективных оценок недвижимости диктуется целями налогообложения, а именно, введенным с 01.01.2015 г. налогом на недвижимость и последствиями его для российского бизнеса.

В российской практике экономической оценки недвижимости получило заимствование методического зарубежного опыта, прежде всего, опыта развитых капиталистических стран. Как известно, в российской оценочной практике используются те же самые подходы: затратный, сравнительный и доходный.

Метод сравнения продаж (сравнительный) представляет собой одну из модификаций более широкого экстраполяционного способа, когда опыт прошлых рыночных операций переносится на сопоставимые по условиям осуществления планируемые сделки. Суть его сводится к одному из двух методических процессов: подбору максимально соответствующего по параметрам и условиям осуществления новой сделки какого-либо объекта-представителя по уже осуществленным операциям; использованию в расчетах созданной на массиве ранее осуществленных сделок математической статистической модели зависимости рыночной стоимости объекта от совокупности факторов рыночного ценообразования.

62

Метод капитализации затрат или затратный заключается в подсчете всех затраченных ресурсов на создание объекта недвижимости. Иначе говоря, определяется стоимость вложенного в тот или иной объект овеществленного труда.

Доходный метод или капитализация доходов сводится к нахождению величины приносимого объектом недвижимости дохода, с последующей его капитализацией. Заслуга западной практики оценки перед советской оценочной школой заключается в том, что, во-первых, при расчетах применяются не плановые директивные, а рыночные цены. Во-вторых, используется изощренная техника расчетов и использования в процедурах оценки недвижимости разного рода коэффициентов. По нашему мнению, наработанная практика оценки в советский период адекватно отвечала сути того времени, так как рынка недвижимости как такого не существовало, а потому проводить сложные оценочные процедуры не было никакого резона. Однако, назвать нынешнюю практику оценки эффективной, было бы в определенной степени «лукавством». Из опыта оценщиков следует: слишком много совершается ошибок, несоответствий между полученными оценками объектов недвижимости и их реальной ценой. И причин тому немало. Это и ограниченность времени на оценку, финансовых средств, недостаточность профессионального опыта оценщиков, относительная «закрытость» и искаженность информации о совершенных сделках, коррупционная составляющая, политический фактор и др.

Однако простое копирование зарубежных методик в практике российских оценок – это не выход из методического кризиса, который

впротивном случае, приводит лишь к снижению качества оценочной деятельности в целом.

Зарубежные методы и методики оказались недостаточно отражающими в ценовых характеристиках объективные социально-эконо- мические условия рыночного ценообразования. Они по существу даже

вих классической модификации остаются рыночными, так как предметом оценки выступают свойства объекта недвижимости, но игнорируется иерархия интересов участников экономических отношений в сфере оценки недвижимых объектов.

Особенности указанных методов оценки недвижимости требуют пояснения, в частности таких, как потребительная стоимость, стоимость, меновая стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость объекта недвижимости.

Цена недвижимого объекта представляет некую сумму, на которую должно быть обменено недвижимое имущество к сроку оценки между независимыми продавцом и покупателем. Данная коммерческая операция осуществляется после должного маркетинга и при осознанном, продуманном и без принуждения действии сторон. Считаем

63

необходимым проведение форвард-маркетинга рынка недвижимости, методика которого не прописана в специальной литературе по оценке недвижимости. Форвард маркетинг, по нашему мнению, позволит в значительной мере, а в совокупности с другими подходами обеспечить получение не только объективных оценок, но получение оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Считаем, в современных условиях, когда Россия оказалась в экономической изоляции, отключенной от внешних заимствований и современных технологий, самым главным ресурсом выхода из кризиса может и должен быть внутренний потенциал, т.е. опора на собственные силы и возможности хозяйствующих субъектов. К тому же мобилизация российской экономики с точки зрения принятия решения об инвестировании в недвижимость предполагает оценку наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Оценка ННЭИ объекта недвижимости становится актуальной еще и потому, что проводимая политика США и ее западных коллег направлена на ослабление российской экономики, которое проявляется также в том, что отток инвестиций из нашей экономики растет. Одним из проявлений такого процесса является тот факт, что иностранный бизнес в ближайшей перспективе может начать активно продавать свои активы в России. И вот здесь, на наш взгляд, важно провести оценку этих активов с позиции ННЭИ. На данный момент подход ННЭИ объекта недвижимости не отражен в методическом инструментарии оценщика.

Принцип ННЭИ – принцип наилучшего, наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости. Впервые в России о необходимости анализировать условия соблюдения принципа ННЭИ при оценке стоимости массовой недвижимости встречается в публикациях [24]. Эта мысль отмечена практически во всех отечественных и зарубежных книгах и статьях по вопросам оценки стоимости недвижимого имущества.

Рыночная цена как результат разовой фактической сделки не исключает элемент случайности. В этом случае полученный результат нельзя с достаточной уверенностью рассматривать как объективное отражение реальных социально-экономических условий функционирования государственной системы в целом.

Рыночная стоимость представляет собой гипотетическую, или расчетную, величину цены продаж. Она является результатом рассмотрения покупателем и продавцом всей информации, касающейся данной сделки. Рыночная стоимость в полной мере соответствует такой трактовке только тогда, когда все расчетные процедуры ее будут подчинены поиску рыночного равновесия.

64

При наличии разного рода факторов, влияющих на рынок вообще, и рынок недвижимости, в частности, получение объективной оценки недвижимости становится сложным. Особенно это стало понятным в современных условиях хозяйствования, когда экономика все более «политизируется». Это явление не ново, Отметим, что еще В. И. Ленин писал «Экономика – это концентрированное выражение политики».

Известно, что все участники экономических отношений по поводу недвижимости, будь то физические или юридические лица, граждане или государство в составе его органов управления подразделяются на две категории: собственники и несобственники недвижимых объектов. Как первые, так и вторые могут сохранять свой статус, либо переходить из одной группы в другую на основе полной или частичной передачи прав собственности от одного участника к другому. Вполне естественно, что интересы передающего свои права владельца недвижимого объекта ориентированы на получение максимальной экономической выгоды.

Однако корректирующим моментом в данном случае выступают объективные обстоятельства, вынуждающие собственника ограничивать свои притязания на компенсацию передаваемых ими в полном или частичном объеме своих прав собственности на недвижимые объекты.

На реальном рынке недвижимости постоянно присутствует со стороны передающих свои права собственности участников определенный их «разброс» с точки зрения уровня затрат в недвижимость по отношению к общественно необходимому их уровню. В этом разбросе присутствуют участники с затратами и ниже, и на уровне, и выше уровня общественно необходимых издержек.

Иные интересы и побудительные мотивы лежат в основе другой стороны-участницы экономических отношений по поводу недвижимости. Имеются в виду субъекты, желающие приобрести в полном или частичном объеме права собственности на недвижимый объект. Однако окончательная величина платежей определяется каждым из участников в зависимости от трех главных факторов: ожидаемой величины прибыли, наличия конкуренции со стороны данной категории участников и, самое главное, их финансового обеспечения. Как видим, в данном случае также выстраивается некая кривая, содержащая в себе объективную картину материального благосостояния общества, с выделением общественно гарантированного среднестатистического уровня доходов населения.

Таким образом, зафиксированные в виде кривых предложения и спроса интересы и мотивации двух взаимодействующих сторон позволяют при их соединении выявить отражающую объективную реальность, величинуравновеснойрыночнойстоимостиобъектовнедвижимости.

65

Оценочный процесс осуществляется в сжатые сроки и в условиях определенной «закрытости» рынка. Кроме этого, добавим еще и такой фактор, как «ограниченность ресурсов». Поэтому, для получения качественных оценок объектов недвижимости, необходимо снизить влияние факторов» времени», финансовых ресурсов и информационного обеспечения, что в современной рыночной обстановке не видится осуществимым.

В российских условиях отсутствует достаточная по объему и содержанию информационная статистическая база данных. Имеются ограниченные отрывочные официально зарегистрированные сведения о такого рода сделках. Они представлены далеко неравномерно по различным сегментам рынка недвижимости, к тому же зачастую фальсифицированы их участниками.

Имеющаяся статистика сделок не позволяет определить какиелибо устойчивые закономерности и тенденции процесса ценообразования на недвижимость в силу резких колебаний экономического процесса в целом, его непредсказуемости в долгосрочном плане, особенно в региональном разрезе.

Российские условия ведения бизнеса характеризуются нестабильностью, цикличностью развития, причем последняя вызвана не только и не столько внутренними факторами. Внешняя среда функционирования рынка недвижимости становится доминирующей, и это мировая тенденция, учитывать которую необходимо оценщику в ходе выполнения оценочных процедур. Однако, это делается, но в каждом конкретном случае субъективно, не всегда следуют логике рыночных законов.

Анализ существующей практики оценки показывает, что давно назрела задача поиска способов экономической оценки объектов недвижимости, ориентированных на установление равновесной рыночной цены.

Экономическая оценка недвижимости – это совокупность методов и процедур установления текущей, либо моделирования ожидаемой объективной стоимости. Она должна отвечать экономическим условиям конкретного места и времени рыночной стоимости, определяющей потребительную стоимость и стоимость конкретных объектов недвижимости разного типа, либо их относительно однородных совокупностей (групп, видов, подвидов).

Не менее существенным представляется вопрос о том, что является предметом оценки различных объектов недвижимости. Нельзя не отметить, что в специальной литературе данный вопрос не получил законченной концептуальной разработки. Имеются лишь косвенные, в

66

той или иной форме выраженные высказывания по данному поводу, лишенные строгой систематизации и теоретических обобщений.

Свое значение в экономической оценке объекта недвижимости играет и цель, с которой она осуществляется. В литературе сегодня можно встретить большое разнообразие целей и каждая из сформулированных целей оценки объективно отличается не только по своему экономическому содержанию, но и по таким существенным признакам, как продолжительность периода, на который осуществляется оценка, массовость осуществляемой оценки, требуемая исходная информация и т.п. Различия в целях оценки предполагают и применение разных исходных данных и процедур оценки объектов недвижимости, так как в одном случае требуется определить наиболее реалистичную для конкретного места и времени стоимость объекта, во втором, напротив, компромиссную, выгодную с точки зрения всех участников сделки ее величину, в третьем, максимально ликвидный показатель, в четвертом – наиболее отвечающий в обозримой перспективе общим экономическим условиям развития ценовой параметр и т.п.

Рассмотрение проблем оценки недвижимости, на наш взгляд, является актуальным еще и потому, что введение налога на недвижимость в России, размер его ставок, как и сама налоговая база требует особого подхода к определению их уровня и величины, более детальной проработки вопросов справедливой цены «налога» с учетом ее дифференциации по различным критериям.

Одной из проблем, давно обсуждаемых среди специалистов по оценке и тех, кого вопросы объективности оценки так или иначе касаются, является согласованность полученных результатов при выполнении оценочных процедур.

Согласованность оценок предполагает возможность сопоставления, объединения полученных оценок в единую комплексную оценку, которую оценщик должен представить заказчику. Если ставить проблему так, то, полагаем, решение ее не будет найдено, по крайней мере еще не скоро.

Мы считаем, что согласованность оценок должна решаться в формате интересов заказчиков. Поясним данный тезис: если, к примеру, оценка производится в целях определения рыночной цены для продажи объекта недвижимости, то ее окончательная цена так или иначе будет варьироваться вокруг той, которая рассчитана на основе сравнительного подхода, т.е. исходя из сложившегося спроса и предложения на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Равновесная цена на объект недвижимости в этом случае сложится на основе достигнутых соглашений между продавцом и покупателем. При этом ориентиром в назначении цены и в ее получении покупателем будет та оценка, которая получена при сравнительном подходе.

67

Если оценка недвижимости проводится с целью привлечения инвесторов в бизнес, то рекомендуемой ценой оцененных активов должна быть та, что рассчитана на основе доходного подхода. Ведь инвестора будет интересовать именно возможность наилучшего варианта вложения своего капитала.

Затратный подход наиболее целесообразен при бухгалтерских процедурах, например, при постановке объекта на баланс, в расчетах амортизации с включением ее в себестоимость готового продукта, при переоценке объектов недвижимости для определения справедливой стоимости, реальной оценки активов предприятия и в других случаях.

На настоящий момент в теории оценки нет общепринятых установок на счет согласованности оценок. Все содержащиеся в литературе подходы к этой проблеме можно разделить на три группы:

1)непризнание проблемы как таковой;

2)признание ее наличия;

3)различного рода рекомендации.

Отдельные авторы, к примеру, вообще игнорируют проблему согласования оценок. Иная позиция характерна для тех авторов [5], которые предлагают заменить единую согласованную оценку несколькими вариантами оценок, полученными при расчете различными методами. Такая точка зрения на обозначенную проблему предполагает достижение определенной обоснованности и точности оценки, значения которой находятся в интервале значений, полученных разными методами`[6]. Такой подход с практической точки зрения наиболее приемлем.

Для повышения точности оценок можно использовать различные статистические методы, позволяющие вычислить предельную ошибку выборки из полученных результатов, а также используя кластерный подход можно вычислить расстояния по оценкам и их отклонения от среднего значения. Правда, в этом случае для обеспечения репрезентативности следует брать массив оценочных показателей, полученных не только разными подходами и методами, но и различными оценщиками. Полагаем, что такое решение проблемы скорее всего необходимо для исследования корреляции оценок от различных факторов, влияющих на нее.

Так, оценщик предлагает заказчику варианты полученных оценок объектов недвижимости, а последнее слово, т.е. выбор той или иной оценки остается за заказчиком. И это вполне обоснованно, так как именно заказчик лучше знает истинную цель проведения оценки. Подтверждением нашей позиции могут служить высказывания различных представителей правовых органов, которые, рассматривая спорные вопросы в судах по величине стоимости оцениваемых объектов

68

недвижимости, не принимают за «аксиому», «абсолютную» истинность ту или иную оценку. Для них эти оценки всегда субъективны и не являются доказательной «силой» в судебных разбирательствах.

Поэтому, наша точка зрения на проблему согласованности – отсутствие такой согласованности – это естественный и нормальный результат. Как показывает практика, одни и те же объекты недвижимости, оцененные различными оценщиками дают различные результаты. Ближе всех к согласованности оценки, полученные на основе затратного подхода. Это и понятно, так как они базируются на информации, полученной в системе бухгалтерского учета, в котором учет затрат на создание, приобретение объекта недвижимости регулируется нормативными документами (ПБУ 6/01).

Вработе [7] предлагается такая система обоснования, «целью сведения результатов которой является определение преимуществ и недостатков каждого из применяемых методов и выбор единой стоимостной оценки». Методы сравниваются по следующим критериям:

1)возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя;

2)качество информации, на основании которой проводится

анализ;

3)способность метода учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

По мнению ряда авторов, этим критериям наиболее соответствует метод капитализации дохода из-за коммерческого назначения здания, обуславливающего возможность получения дохода в течение ряда лет

ипоследующей перепродажи. Можно было бы согласиться с такой позицией, если бы не практика оценочной деятельности, к примеру, как можно достоверно отразить действительные намерения продавца или покупателя. То, что заявляется в Отчете оценщика как цель оценки далеко не всегда соответствует истинным мотивам заказчика. Да, впрочем оценщика это и не особенно волнует, для него важно получить свое вознаграждение, выполнив работу таким образом, чтобы не потерять клиента, не «замарать» свой имидж.

Мы согласны с мнением тех авторов, которые предпочтительным считают метод дисконтирования. Однако, и точность его оценки также бывает «сомнительна», например, по причине объективных факторов,

втом числе и политических (изменение процентной ставки, как это мы наблюдаем в настоящее время).

Вспециальной литературе и публикациях по данному вопросу встречаются и такие соображения, как-то: зачем вообще применять все три подхода и различные методы (что связано с дополнительными ресурсами), ведь в конечном счете признается одна оценка, а две другие

69

будут отвергнуты. На наш взгляд, такая позиция ошибочна, ибо не дает возможности заказчику самому выбрать тот вариант оценки, который его более устроит, исходя из истинных целей оценки. Кроме этого, вариантность оценки обеспечивает оценщику как исполнителю заказа, возможность уйти от ответственности в случае принятия заказчиком того или иного варианта оценки. Иначе говоря, последнее слово должно быть за менеджером, т.е. за тем, кто по своему статусу принимает ответственные решения.

Впользу вариантности оценок есть высказывания и других авторов, которые считают, что из возможно правильного вывода о преимуществе (в конкретных условиях) какого-то одного метода делается вывод, что остальные методы не должны приниматься во внимание и, тем самым, не должна учитываться получаемая с их помощью полезная (т.е. правильная) информация. А ведь кажется разумным считать, что в оценочной информации, полученной любым методом, содержатся не только ошибочная составляющая, но и составляющая правильная. И игнорировать эту правильную составляющую было бы не разумно.

Вотдельных публикациях по теории оценки вопрос согласования или вообще опущен, или даются неконструктивные рекомендации, практически не помогающие оценщику принять обоснованное решение.

Так, в работе [5] согласование называют «экзаменом совести». Но этот экзамен опирается на научно обоснованные процедуры. Так, оценщик должен использовать статистические приемы для разработки вероятностного распределения, определить диапазон, в пределах которого должна находится искомая величина оценки и представить ее клиенту. Согласование – это не процесс усреднения результатов, это логические рассуждения и принятие обоснованного решения с учетом имеющихся на момент оценки факторов.

Резюмируя, можно сказать с уверенностью, что теория оценки требует своей дальнейшей разработки, дополнения с учетом новых технологий в статистике, квалиметрии и др.

3.2.ПРАКТИКА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ОБОРОННОГО КОМПЛЕКСА

Процедура оценки недвижимости предприятия оборонного комплекса представлена нами на примере ОАО «Маяк», расположенного в г. Тамбове и включает в себя следующие этапы:

1) анализ социально-экономического состояния России и Тамбовской области;

70