Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

2)анализ тенденций в военно-промышленном комплексе промышленности средств связи;

3)изучение материалов и документов, представленных администрацией ОАО «Маяк» при допущении, что они, верно отражают хозяйственное и финансовое состояние предприятия;

4)оценка экономического и финансового состояния предприятия, исходя из имеющихся в распоряжении документов и материалов, результатов встреч с руководством предприятия;

5)нормализация и трансформация бухгалтерской отчетности;

6)применение всех возможных подходов и методов к оценке стоимости предприятия и расчет рыночной стоимости одной акции ОАО «Маяк»;

7)согласование результатов, полученных с применением разных подходов и методов;

8)написание отчета об оценке.

При анализе рыночной ситуации для объектов нежилого назначения в г. Тамбове нами выявлены следующие тенденции.

1.На первичном рынке нежилой недвижимости представлены торговые и административные помещения. Отдельно стоящих складских, производственных помещений на первичном рынке недвижимости нет, представлены только отдельными помещениями в торговых и административных зданиях, по стоимости квадратного метра основного здания. Торговые и административные помещения представлены как готовыми к эксплуатации объектами, так и объектами со сроком сдачи в следующем году.

Наибольшее количество строящихся объектов сосредоточено в центре города и в микрорайоне «Московском». Практически отсутствуют строящиеся объекты в западной части города. Учитывая, что все современные торговые и офисные центры строятся в наиболее престижных районах города, цены на такие помещения постоянно растут, следует отметить, что динамика роста цен на коммерческую недвижимость значительно опережает динамику роста цен на рынке квартир.

2.На вторичном рынке представлены не только торговые и административные помещения, но и производственная и складская недвижимость. На продажу выставляются: здания бывших торговых центров

икафе, неиспользуемые административные, производственные и складские здания и гаражи предприятий, подвалы жилых и административных зданий и пр. Сроки экспозиции таких объектов зависят от того, насколько они действительно пригодны для коммерческого использования и насколько удачно расположены относительно транспортных и покупательских потоков. Кроме того, вторичный фонд недвижимости города заметно изношен; ввиду низкого уровня социаль- но-экономического развития (положительные тенденции в экономике

71

города появились сравнительно недавно, в частности, ОАО «Тамбовэнерго» проводит техническое перевооружение: замену старых сетей и устройство новых, ввод новых котельных) на протяжении последних лет не проводилось капитальных ремонтов городских инженерных коммуникаций и зданий, многие из которых практически доживают свой век. Поэтому особое внимание на вторичном рынке уделяется состоянию объектов, и те из них, в которых был выполнен капитальный ремонт, пользуются устойчивым спросом.

Крупные инвесторы отдают предпочтение новым объектам, для мелких инвесторов существующие цены и без того высоки. Кроме того, основное влияние на повышение цен объектов на вторичном рынке имел дефицит таких объектов, который на сегодняшний день уже не ощущается так остро. Цены на складскую и производственную недвижимость и гаражи так же растут, но не такими темпами.

3.Наибольшее число предложений на продажу на сегменте вторичного рынка коммерческой недвижимости – это квартиры на первых этажах жилых домов с перспективой перевода в нежилой фонд. Во-

первых, они имеют самую ликвидную площадь для торговых и административных помещений – от 40 до 80 м2. Во-вторых, это универ-

сальные (почти под любой вид деятельности) и автономные объекты. Ценовой диапазон таких квартир от 36 000 до 50 000 р./м2 общей площади. В то же время, объем предложения еще не говорит о большом числе продаж, реализуется только небольшая часть таких квартир, которые реально выгодно расположены, а именно: находятся на центральных улицах и вблизи крупных офисно-торговых центров – выгодное местоположение, залог того, что капитальные вложения на перестройку квартиры в офис или магазин окупятся.

4.У коммерческих объектов на вторичном рынке есть особенность: они располагаются вдоль основных транспортных магистралей города, уже на расстоянии 100 м вглубь жилых кварталов редкость даже продовольственный магазин. Это особенно ярко выражено на окраине города. Усугубляет ситуацию отсутствие качественного дорожного покрытия на мелких улицах и переулках, поэтому не каждый водитель свернет с основной автомагистрали.

5.Ставки арендной платы на площади нежилой недвижимости за последнее время не претерпели значительные изменения. Основная зависимость величины арендной ставки от площади местоположения, престижности района центра, уровня отделки. В долгосрочной перспективе можно прогнозировать стабилизацию арендных ставок – это обусловлено тем, что в городе вводятся в строй и создают конкуренцию новые современные торгово-офисные центры, в результате чего деловая среда расширяется.

72

3.1. Основные ценовые характеристики коммерческой недвижимости в г. Тамбове

Земельный рынок является одним из важнейших сегментом любого рынка недвижимости, поскольку земельные участки являются базовым элементом подсистемы рынка, т.е. строительства новых объектов недвижимости.

Внастоящее время рынок земли в России развивается. Это же относится и к рынку земли в Тамбовском регионе.

Входе анализа рынка были выявлены следующие существенные

факты.

1. На данном этапе на Тамбовском рынке представлены лишь зе-

мельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства площадью до 1200 м2.

2. Информации о предложении и продаже вакантных земельных участков, площадью более 1200 м2 единичны. Сделки с подобными земельными участками носят в основной своей массе не рыночный характер.

3. Земли под нежилую недвижимость сдаются в аренду по ставкам, где ориентиром служат ставки на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

73

3.2.Основные ценовые характеристики земельных участков г. Тамбова

Внастоящее время спрос на покупку коммерческой недвижимости отстает от предложения, из-за чего цены на рынке «встали». Такая ситуация объясняется сложившимися экономическими и политическими факторами: экономическими санкциями, отключением российских банков от западных кредитов, что привело к росту процентных ставок. Однако, применяемые правительством РФ антикризисные меры направлены в том числе и на стабилизацию рынка недвижимости. Одной из эффективных мер стало снижение ставки по ипотечному кредитованию до уровня 12%, что позволит «оживить» спрос на жилую недвижимость.

Вгороде активно ведется строительство и в действие вводятся новые коммерческие площади. Это позволяет предполагать стабилизацию спроса и предложения в среднесрочной перспективе.

Вприложении А, табл. 1 представлены предложения для продажи офисных и производственных помещений в г. Тамбове.

Объекты, представленные в табл. 2 и 3 (прил. А) будут рассчитаны только с применением затратного подхода и связано это с отсутствием информации о продаже и предложении на продажу и аренду аналогичных объектов недвижимости.

Объекты, переданные в аренду (табл. 4), учитывая, что они в основном являются «строенными помещениями, оцениваются с применением доходного и сравнительного подходов.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их накопленного износа и предполагает следующие действия:

74

−расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества;

−расчет величины накопленного износа;

−нахождение восстановительной стоимости недвижимого имущества за минусом износа;

−определение стоимости земельного участка;

−расчет стоимости объекта как сумма стоимости земельного участка и восстановительной стоимости зданий и сооружений с учетом накопленного износа.

Расчет восстановительной стоимости зданий представлен в табл. 1 прил. Б.

С рыночной точки зрения, потеря стоимости за счет устранимого физического износа имеет место в результате того, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики зданий и сооружений косметический (капитальный) ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт отмостки, ремонт инженерного оборудования

ит.д.).

В таблице 2 прил. Б приведен расчет исправимого физического износа зданий.

Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах определяется в следующем порядке:

−рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение эффективного возраста короткоживущих элементов к их общей физической жизни (типичному сроку эксплуатации);

−рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной стоимостью элемента и величиной его исправимого физического износа;

−рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.

Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах зданий представлен в табл. 3 прил. Б.

Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах определяется в следующей последовательности:

−рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания (сооружения) к его общей физической жизни (нормативному сроку службы в зависимости от группы капитальности, функционального назначения и условий эксплуатации);

−рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной стоимостью здания (сооружения) и суммой его исправимого физического износа и восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом;

75

− рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.

Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах объекта выполнен и представлен в табл. 4 прил. Б.

Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Она определяется вычитанием из восстановительной стоимости объекта величины его накопленного износа.

В таблице 5 прил. Б приведен расчет стоимости воспроизводства оцениваемых объектов.

Поскольку в рамках оценки бизнеса здания и сооружения нами рассматривались отдельно от земельной составляющей (без учета), а также, учитывая, что расчет объектов проводился с применением только затратного подхода, земельная составляющая в наших расчетах не учитывается.

3.3.Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, полученных с применением затратного подхода

76

Для определения рыночной стоимости объектов в рамках доходного подхода нами использован метод капитализации, так как ожидаются равномерные изменения величин и доходов, и издержек по следующей формуле:

РС = ЧОД/R,

где PC – искомая величина рыночной стоимости; ЧОД – величина чистого операционного дохода; R – величина коэффициента капитализации.

Потенциальный валовый доход – это доход от эксплуатации объекта недвижимости, т.е. от сдачи его в аренду. В данном случае сдаются в аренду объекты на территории предприятия: административные и производственные площади. Наиболее эффективное использование оцениваемых объектов было определено как текущее.

Арендные ставки рассчитывались с применением сравнительного подхода. Расчеты рыночной арендной ставки для офисных и производственных площадей представлен в табл. 6 прил. Б.

Прибыль за год капитализируется в рыночную стоимость путем делениячистогооперационногодоходанаставкукапитализации(табл. 3.4).

Расчет стоимости оцениваемых зданий с применением доходного подхода выполнен в табл. 7 прил. Б.

Для применения сравнительного подхода требуется база данных риэлтерских фирм и СМИ, при этом отбираются сведения о недавних продажах или предложениях на продажу аналогичных объектов.

3.4. Определение ставки капитализации

77

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным.

Практика оценки с применением сравнительного подхода предусматривает, что найденные аналоги могут иметь отличия от оцениваемого объекта по отдельным параметрам. Для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости в цены объектов-аналогов вводятся корректирующие поправки, компенсирующие эти отличия, а окончательная стоимость объекта оценки рассчитывается как средневзвешенная по скорректированным ценам аналогов, при этом всем полученным величинам придаются веса в соответствии со степенью сходства конкретного аналога с оцениваемым объектом.

К сожалению, не удалось найти аналоги для расчета зданий, рассчитанных с применением затратного подхода, поэтому данным подходом они не рассчитаны.

Одним из этапов проведенной нами оценки является согласование результатов, полученных с применением сравнительного и доходного подходов при оценке объектов, отнесенных к избыточным активам.

Доходный подход позволяет отразить будущую доходность, учитывается риск инвестиций, а также ситуация на рынке. Этот подход в наибольшей степени отражает реальную ситуацию, сложившуюся вокруг объекта оценки, соответственно результату, полученному с применением доходного подхода, придается вес – 0,4.

Сравнительный подход наиболее обоснованно дает стоимость объекта, так как рассчитывается на основании продаж и предложений аналогичных объектов, поэтому данному подходу придается максимальный вес – 0,6.

С учетом полученных результатов стоимость помещений, переданных в аренду (отнесенных к избыточным активам), представлена в табл. 8 прил. Б.

Для того чтобы рассчитать рыночную стоимость объектов недвижимости в целом, необходимо рассчитать укрупненный коэффициент приведения первоначальной стоимости к рыночной стоимости. На основании проведенного расчета рыночной стоимости выбранных единиц недвижимости, определяем укрупненный коэффициент перехода от балансовой стоимости к рыночной для каждой группы по следующей формуле:

Кп = PC / ПС,

где PC – рыночная стоимость выбранных единиц из определенной группы; ПС – их первоначальная стоимость.

78

3.5. Сведение результатов, полученных двумя подходами

В таблице 9 прил. Б приведены расчеты интегрального коэффициента, а в табл. 10 – расчеты основных средств с учетом интегрального коэффициента.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки нами учтены следующие моменты.

1.В качестве индекса перехода цен от 01.07.2013 г. на дату оценки 01.08.2014 г. был принят коэффициент-дефлятор утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 401 «Об установлении коэффициента-дефлятора К_1 на 2014 год».

2.Накопленный физический износ был рассчитан на основании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР.

3.6. Расчет рыночной стоимости объектов основных средств на дату оценки 01.08.2014 г. (с применением корректировок)

79

Продолжение табл. 3.6

80