Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

−недостатки объекта объективного характера (верхние этажи, окна на автотрассу, «неухоженный» двор и/или его отсутствие, несовременная планировка, износ и т. п.);

−«популярность» района среди населения ;

−экологический фон месторасположения объекта недвижимо-

сти;

−транспортно-инженерная инфраструктура района и перспективы ее развития;

−социальная структура жильцов, проживающих в доме;

−правовая характеристика совершаемой сделки («прямая» или «встречная» продажа);

−юридическая составляющая объекта, характеризующая наличие или отсутствие на момент продажи прописанных жильцов.

Для исследования мы предлагаем в контексте макроуровня рассмотреть отраслевые и региональные факторы. Если макроэкономические факторы известны по ряду методических источников [41], то отраслевые и региональные факторы представлены в учебниках (как и в отчетах об оценке) в виде описательных рекомендаций. «Фактор – это момент, существенное обстоятельство в каком-либо процессе, явле-

нии» [40].

Поэтому задача выявления и формирования системы стоимостных факторов представляется актуальной и практически значимой [29].

Важным инструментом, позволяющим справиться с обозначенной задачей, является перекрестный регионально-отраслевой анализ.

Несомненно, число факторов неограниченно и учесть их все можно только гипотетически, так же как создать совершенный (открытый и конкурентный) рынок, провести идеальную сделку и в этих условиях получить наиболее адекватную к нынешним условиям рынка величину цены. Однако ясно также, что чем больше факторов учтено в исследовании (а это зависит от полноты и глубины анализа внешнего и внутреннего окружения функционирования предприятия, адекватности применения оценочной методологии, наконец, от опыта и индивидуальных аналитических способностей оценщика), тем точнее будет полученная оценка. Поэтому в отношении стоимостных факторов важно определиться в трех аспектах.

1. Выяснить влияние существенных факторов, т.е. тех, которые именно формируют стоимость недвижимого имущества, а также потенциальных факторов, способных повлиять на нее; предлагается создать перечень выявленных факторов.

2. Установить приоритетность (иерархию) факторов, при этом основное внимание обратить на те из них, чувствительность стоимости к которым наибольшая.

21

3. На основе общего понимания важнейших приоритетов объединить их в систему факторов, отражением которой может стать некоторая классификация, и уже затем целенаправленно учесть их в процедуре оценки [29].

Рассмотрим стоимостные факторы, выявленные по результатам регионально-отраслевого анализа, которые следует принимать во внимание при оценке недвижимости.

1. К факторам регионального масштаба принадлежат сведения о регионе [8], в котором функционирует изучаемый объект:

−показатели инвестиционной привлекательности региона;

−социальные факторы: средняя заработная плата, уровень безработицы;

−экономический потенциал региона;

−эффективностьрегионально-ресурсногопотенциаларегионаипр. Регион можно охарактеризовать как юридически установленную

единицу территории, обладающую самоуправлением и отличающуюся от смежных территорий по определенным критериям (экономическим, социальным, демографическим, культурно-историческим, природным и экологическим, политическим) [28].

Региональные факторы целесообразно исследовать в контексте макроэкономики: выявить социально-экономические показатели (в частности, ВРП), проанализировать динамику показателей качества жизни населения, определить наличие возможностей для занятости населения и повышения его способности выполнять свои обязательства на региональных рынках.

Анализ данных факторов позволяет оценить эффективность местоположения оцениваемого предприятия в конкретном регионе. Региональные условия также непосредственно влияют на конкурентные преимущества предприятий.

Следовательно, в составе региональных факторов выделяются три основные группы [35]:

1) социально-экономические. Как известно, экономический рост региона невозможен без инвестиций, именно они «оживляют» экономику, обеспечивая ей своего рода трамплин для развития бизнеса. С точки зрения перспективности и актуальности развития предприятия особенно важны инвестиции в новые технологии, изобретения, программные продукты, т.е. говоря обобщенно, в знаниевую составляющую регионально-производственного процесса. В качестве инноваций можно рассматривать также новые, совершенные свойства объектов и процессов, применяемые стандарты и технические условия, подтверждающие качество, инновационные приемы в менеджменте, маркетин-

22

ге, в совокупности обеспечивающие базу для создания конкурентных кластеров со структурными элементами в виде конкурентоспособных и динамично развивающихся предприятий.

Важную роль при принятии решения об инвестировании в регион и распространении передовых технологий играют восприимчивость региона к инновациям, а также его репутация. Потенциал инвестиционной составляющей региона обеспечивается всей совокупностью факторов, включающих в себя и климатические, и экологические, и ресурсно-производственные, и социально-культурные, и институциональные характеристики;

2)трудовые ресурсы. Современные технологии предъявляют новые требования к структуре и квалификации трудовых ресурсов, и вес вклада человеческого капитала в формирование конкурентных преимуществ региона постоянно увеличивается. Именно человеческий капитал определяет потенциал экономического развития и, в конечном счете, темпы регионального роста (через генерацию и восприимчивость инноваций, распространение новых технологий и т.п.). Кроме того, уровень образования, возраст и социальная структура населения определяют склонность и способности к предпринимательству, культуру бизнеса и в результате – эффективность и масштабы развития малого и среднего предпринимательства [42];

3)инфраструктурные показатели. Наличие транспортной инфраструктуры и ее развитость определяют доступность рынков сырья и сбыта продукции, а также качество жизни населения, и поэтому являются ключевой характеристикой конкурентных позиций региона. Наличие и структура энергетических ресурсов в значительной степени определяют структуру производства в регионе, издержки производимой продукции и жизнеобеспечения населения, а также степень экологической нагрузки и качество жизни населения. Конкурентные позиции региона зависят не только от доступности энергии, но и от разнообразия ее источников, гибкости поставок, от надежности и качества распределительных сетей [47].

Инфраструктура бизнеса улучшает инвестиционный климат в регионе и оказывает влияние на решения относительно типа размещаемого производства.

2. К отраслевым данным относится информация об отрасли, в которой функционирует анализируемый объект. В отраслевом анализе внимание оценщика концентрируется на анализе характеристик конкретно той отрасли определенного сектора экономики, в которой находится оцениваемый объект. Важнейшими показателями экономики той или иной отрасли являются характеристики рынков сбыта, техно-

23

логия утилизации использованной продукции, факторы, влияющие на потенциальный объем выпуска продукции и динамику покупательского спроса на нее, уровень конкуренции в отрасли, наличие и особенности конкурентов, положение оцениваемого предприятия по сравнению

сположением основных конкурентов [43].

1)Рынки сбыта декомпозируются с позиции сравнения величин спроса и предложения, контактных отношений с поставщиками, перспектив сбыта товаров. Цель сбора таких сведений – выявление возможностей сбыта продукции на отечественных, и, при благоприятном бизнес-климате, – на зарубежных рынках. Для выполнения обозначенной цели анализируются существующие объемы продаж в текущих ценах как у исследуемого предприятия, так и у конкурентов, изучение сложившейся динамики за предыдущие 2 – 5 лет по предприятию как объекту оценки, так и по конкурентам, разработка прогнозов по возможному развитию рынков сбыта в Российской Федерации и за ее пределами.

Как известно, спрос – это объем товаров и услуг, который может быть приобретен по предлагаемым ценам за определенный промежуток времени. Спрос на продукцию в количественном измерении находится в обратной зависимости от цены, поэтому при прочих равных условиях, объем спроса и величина цены – существенные ограничительные барьеры потенциального роста предприятия. Рыночная цена, как известно из экономической теории, это результат взаимодействия спроса и предложения, это точка равновесия экономических интересов субъектов рынка продавца и рынка покупателя.

Состояние установившихся пропорций между спросом и предложением определяет общее макроэкономическое равновесие в экономике, так и его параметры в отрасли, что и является первостепенным по значимости фактором динамики сбыта продукции. Основные направления стратегии сбыта продукции определяются в соответствии с положениями концепции Ансоффа:

−проникновение на уже сложившийся рынок с тем же товаром что и участники этого рынка;

−динамичность рынка за счет появления новых сегментов рынка;

−разработка принципиально новых моделей товаров, с новыми качественными характеристиками или усовершенствование уже имеющихся продуктов за счет повышения их функциональности;

−диверсификация экономики субъектов отраслевого рынка и в результате этого освоение новых сегментов рынка.

2) Состояние и уровень конкуренции. В рыночной экономике наиболее распространенными являются рынки с несовершенной кон-

24

куренцией, на которых механизм рыночного ценообразования имеет существенные ограничения, поэтому при оценке конкурентоспособности оцениваемого предприятия в отрасли учитываются тип рынка, а также наличие барьеров для вступления в отрасль, производящих то- вары-заменители. Анализ желательно дополнить информацией об объеме выпуска продукции фирмами-конкурентами в количественном и денежном выражении, качественной характеристикой продукции конкурентов, данными о структуре сбыта продукции на рынке, уровнем объемов выпуска продукции отечественного производства, а также реестром основных российских импортеров этого товара.

Среднеотраслевые данные по основным финансовым показателям также привлекаются в ходе исследования. Сравнение информации по оцениваемому объекту с аналогичными показателями других объектов в отрасли является важным шагом в аналитическом обзоре отрасли, так как подобные сведения необходимы, и они используются при расчете рейтинговых оценок участников отраслевого рынка и оцениваемого предприятия. Считаем, что такая аналитика обеспечит более качественные прогнозы в плане доходности и затратности.

Изучение нормативно-правовой базы функционирования отрасли и материалов отраслевой статистики позволит оценщику выявить наличие у предприятий ограничений для вступления в отрасль.

Данные, полученные по результатам регионально-отраслевого анализа (РОА), используются в оценочном процессе с той степенью эффективности, с какой детализацией был проведен сам анализ и используемая в ходе его информация. Асимметричность информации как один из «провалов» рынка снижает качество аналитики, используемой оценщиками. Для снижения влияния отмеченного факта рекомендуем активнее применять современные способы поиска и обработки информации. К примеру, должна быть создана информационная база по маркетинговым исследованиям рынка в целом и отраслях, в частности. Информация – это экономический ресурс, а потому он, как и другие ресурсы, имеют цену. Поэтому, состояние бюджета предприятия, оценщика (как фирмы) тоже являются факторами, влияющими на качество исследования и соответственно полученных оценок.

Влияние выявленных факторов в доходном подходе оценивается путем учета в ставке дисконтирования через формирование составляющих риска (при применении метода CAPM или кумулятивного метода). Учет этих факторов может привести к необходимости введения при прогнозировании требования того, чтобы ставка дисконта изменялась по шагам прогнозного периода. Учет факторов РОА необхо-

25

дим также при составлении прогнозных величин денежных потоков и при определении долгосрочных темпов роста доходов предприятия. В сравнительном подходе выявленные факторы играют определяющую роль при отборе предприятий-аналогов среди конкурентов оцениваемого предприятия по отрасли.

Таким образом, представлена конкретная система стоимостных факторов по результатам анализа и указаны те места в процессе оценки бизнеса, где следует использовать полученную информацию.

Полученные результаты имеют методическую полезность и практическое значение для специалистов-оценщиков. Они позволят оценщику не только профессионально и системно выполнять анализ внешней информации на практике, но и эффективно использовать результаты регионально-отраслевого анализа при проведении оценочных процедур.

1.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ КАК СИСТЕМА АКСИОМ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ

Воснову формирования теории оценки положены принципы, которые отражают требования экономических законов, являющихся по своей сути объективными. Отсюда вытекает и характер восприятия принципов как постулатов, не требующих обоснования, т.е. принимаются как априори бездоказательно.

Тем не менее, принципы – это не какие-то застывшие «догмы», они требуют экономического осмысления и осознания необходимости их применения как фундамента для научного и практического исследования [31].

Принципы оценки объектов недвижимости – основные положения оценки, содержащие методические правила, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Влитературе по оценке различают три группы принципов, обусловленных взаимодействием трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды:

1)принципы, основанные на представлениях пользователя;

2)принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

3)принципы, связанные с рыночной средой.

Важное место в силу своей актуальной значимости занимает агрегатный принцип как аксиома наилучшего, с точки зрения эффективности применения в хозяйственной деятельности, объекта недвижимого имущества.

26

Не стоит заблуждаться относительно того, что принципы работают избирательно. Иначе говоря, к каждому объекту подбираются принципы, наиболее подходящие для него в ходе исследования. Напротив, каждый объект оценки должен «испытать» на себя влияние этих аксиом, что означает на практике применение их в совокупности. Однако, опыт оценочной деятельности показывает, что это делается не всегда и не умело. Последнее утверждение находит объяснение у практикующих специалистов типа того, что не в каждой ситуации можно применить все постулаты, а иногда, это просто не нужно, так как заказчик этого не требует, а, значит, инициатива со стороны оценщика не будет вознаграждена.

Поэтому в реальности принцип рационального поведения как фундаментальный постулат экономической теории срабатывает автоматически, т.е. не прописано в договоре на оценку определение возможных вариантов наиболее лучшего и эффективного использования объекта недвижимости, фирма-оценщик как исполнитель, следовательно, и не делает этого.

Как видим, вышеназванными принципами оценки в одной ситуации можно пренебречь (в отдельной их части), а в другой ситуации они используются во всей совокупности, отсюда и качество полученных оценок. Считаем, это одна из причин того, что полученные результаты оценок объектов недвижимости не всегда «устраивают» заказчиков и поэтому такая динамика обращения в судебные органы по поводу выполненных работ фирмами-оценщиками.

Резюмируя по этому вопросу исследования следует подчеркнуть, что принципы как основные положения той или иной теории можно нарушить из-за рациональности поведения тех, кто их призван реализовывать. Значит, теоретически принципы существуют и должны исполняться, а практически они характеризуют тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости.

Проанализируем существующие постулаты в теории оценки.

1. Первая группа принципов основана на таких характеристиках как: полезность; замещаемость; ожидания. Опираясь на эти положения, оценщик определяет ценность объекта, его приемлемо-равновес- ную цену на рынке и предполагаемые экономические выгоды от объекта недвижимого имущества

Недвижимость как товар обладает стоимостью и потребительной стоимостью, т.е. способна приносить ее собственнику доход. С этой стороны недвижимость для собственника имеет ценность. Однако, ценность объект оценки должен обеспечить и потенциальному потребителю. Ценность и полезность – это качества объекта недвижимости. На уровне исследования будем считать, что они тождественны, так как

27

их результатом выступает решение потребителя о приобретении товара, в нашем случае, – объекта недвижимости.

Полезность объекта недвижимости – это его способность соответствовать потребительским требованиям в течение определенного периода времени, включая и место расположения объекта. Полезность объекта – это его наиважнейшая потребительская характеристика, что обусловило его в качестве одной из аксиом оценочного процесса. Нарушение этого принципа утрачивает сам смысл оценки, ибо, в противном случае надо оценивать то, что не воспринимает потребитель, а значит, и не выразит стремление купить.

При условии, что объект имеет полезные характеристики, покупатель не заплатит за него цену большую, чем ту, которая установилась на рынке по объектам с аналогичными качественными параметрами. Это логика поведения потребителей объясняется сущностью рыночных взаимоотношений его участников и побудительными мотивами: максимизировать полезность вещи при минимизации затрат на ее приобретение.

Другим принципом является принцип замещения, предполагающий наличие аналогичных объектов на рынке и возможность их покупки, так как цены не отличаются или мало разнятся между собой.

Данный постулат свидетельствует о том, что стоимость объекта оценки не должна превышать затрат на приобретение подобного себе объекта. Максимизация полезности в принципе замещения может реализовываться в возможности перспектив его использования. При этом важно увидеть «будущность» объекта и со стороны потребителя, и со стороны продавца. Верхняя граница цены оцениваемого объекта задается минимумом затрат на покупку аналогичного товара, в данном случае – недвижимости.

Полезность объекта недвижимости и ее максимизация определяется методом дисконтирования будущих экономических выгод. Для этого в инструментарии оценщика имеются соответствующие приемы и способы.

Как известно, дисконтирование и прогнозирование доходов от объекта недвижимости две взаимосвязанные процедуры. Их проведение в оценочном процессе диктуется следующим постулатом – принципом «ожидания». Суть данной аксиомы состоит в том, что необходимо предвидеть динамику будущих выгод, включая статику экономического состояния объекта, скорректированную на среднегодовой темп роста объекта оценки под влиянием различных факторов. К слову сказать, среди всей совокупности факторов следует выявить наиболее «чувствительные» к политическим событиям в мире и стране. В со-

28

временной экономике спрос и предложение как две стороны любого рынка все более коррелируют с политической конъюнктурой.

Ведущую роль в рассмотрении аксиом второго состава играют производственные факторы, поскольку рентабельность бизнеса – это результат деятельности всех привлеченных факторов. Постулаты, связанные с функционированием собственности включают в себя аксиомы о вкладе, остаточной полезности, возрастающей и уменьшающейся эффективности, спланированности, оптимального размера, экономического соединения и разделения компонентов собственности, в том числе пакета прав.

В условиях индустриального развития общества достаточно присутствие следующих факторов производства: земля, труд, капитал, предпринимательские способности. Однако, современная экономика – это экономика услуг и знаний, поэтому, в производственный процесс вовлекаются и такие ресурсы, как информация, знания, время. Эти ресурсы участвуют в создании стоимости, увеличивая ее за счет добавления полезных свойств товара (недвижимости), поэтому мнения ряда авторов по исследуемой проблеме касаются необходимости вовлечения в оценочный процесс и учет этих новых факторов производства. Озвученная точка зрения является следствием исследования характера постиндустриального общества, формирующегося в мировой экономике, в том числе и в России. Современная экономика – это экономика инноваций и поэтому определяющими факторами развития становятся интеллектуальные и информационные ресурсы.

Земля как фактор производства и как ресурс характеризуется ограниченностью, редкостью и отсутствием мобильности. Используя оценочный «принцип остаточной эффективности земли», ее собственник при оптимизации расходов на обустройство земельного участка может максимизировать свой доход. Однако, динамика такого дохода коррелирует с географией размещения участка, свойствами и качеством земли, развитостью инфраструктуры, перспективностью месторасположения района. При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после оплаты факторов производства. По существу, данный постулат учитывается в принятии решений о целесообразности нового строительства или модернизации существующих объектов на нем.

Аксиома «предельной продуктивности» означает на языке экономической теории, что предельные издержки, связанные с выпуском дополнительной единицы продукции, приносят предпринимателю дополнительный доход, причем, делает он это до того момента, пока предельный доход не сравняется с предельными издержками. Даль-

29

нейшие вложения капитала уже не «окупаются», т.е. приносят поначалу доход меньший, чем сами дополнительные затраты, а затем и вовсе сводятся к нулю. Применительно к недвижимости дополнительные затраты по увеличению ее полезности тогда будут эффективными, пока растет стоимость объекта недвижимости вместе с внесенными улучшениями. Например, гараж к дому в оценочном акте рассматривается ни как отдельный объект недвижимости, а как улучшение всего недвижимого комплекса.

Таким образом, отдельные элементы повышения полезности объекта недвижимости реально способны повысить цену объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов.

Учитывая «принцип предельной продуктивности» и располагая аналитическим данными о рынке недвижимости, ее собственник способен обеспечить себе получение дополнительного дохода, если вовремя создать дополнительную полезность за счет включения в объект недвижимости улучшающих потребности покупателей элементов. Таким образом, включение или изъятие из оборота тех или иных конструктивных элементов недвижимости определяется рынком, но в любом случае действия собственника направлены на увеличение рыночной стоимости объекта. В этой части можно уточнить, главное – увеличить доход собственника, что можно сделать и без дополнительного строительства.

Сущность «постулата о возрастающем и уменьшающемся доходе» рассматривается в формате экономического закона о предельной производительности факторов производства. Согласно его положениям, производительность или отдача от факторов производства растет до определенного момента, а затем, в силу действия объективных факторов, она начинает снижаться. Иначе говоря, невозможны бесконечные улучшения объекта недвижимости. Наступает момент времени, когда уже любые капвложения не приносят адекватную отдачу, более того, она (отдача) убывает. Поэтому любая, даже самая прекрасная с точки зрения расположения, состояния, набора полезных свойств, недвижимость уже не способна расти в цене. Ибо, платежеспособный спрос на нее отсутствует.

На практике данный принцип раскрывается следующим образом: собственники земельных участков решают проблему о том, насколько активно следует застраивать принадлежащий им участок.

Эффективное решение о темпах нового строительства на своей земле собственником принимается на основе «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Исходя из этой аксиомы, строительст-

30