Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

Окончание табл. 3.6

Также следует прибавить стоимость основных средств поступивших на баланс предприятия в период с 01.07.2013 г. на дату оценки

01.08.2014 г. стоимостью 25 571 479 р.:

1 142 471 269 + 25 571 479 = 1 168 042 748 р.

Эта сумма принимается итоговой рыночной стоимостью объектов недвижимости ОАО «Маяк».

3.3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В рамках нашего исследования вопрос о совершенствовании методов оценки сводится к применимости подходов и методов оценки. Так, процедура согласования оценок, полученных различными подходами и методами, по сути своей может быть рассмотрена как многофакторная модель, в которой альтернативами являются подходы оценки. Для определения весов этих подходов следует выбрать критерии оценки альтернатив. В литературе встречаются различные варианты выбора критериев подходов и методов оценки. Практика показывает, что сложности в получении эффективных оценок объектов недвижимости и бизнеса в целом возникают на этапе согласования полученных результатов оценки.

81

Погрешности в оценках при применении различных подходов и методов обусловлены качеством и объемом имеющейся информации об объекте недвижимости, спросе и предложении на рынке недвижимости. Кроме этого, процедуры расчетов в проведении оценки зачастую сопровождаются мнением экспертов, участвующих в оценке.

Использование экспертного метода в оценке заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа проблемы с качественной оценкой суждений руководителей и специалистов и формальной обработкой результатов. В свою очередь при применении метода экспертных оценок возникают проблемы ранжирования самих экспертов по значимости их мнения. На наш взгляд, в этой части этот метод нуждается в совершенствовании. Считаем, что решить обозначенную проблему можно, используя, к примеру, такой статистический прием, как расчет минимального стандартного квадратического отклонения для каждого показателя, в нашем случае, подхода, метода. Выбор именно минимального значения стандартного отклонения объясняется следующим соображением. Как известно, стандартное отклонение характеризует меру колеблемости ряда, т.е. чем меньше величина стандартного отклонения, тем меньше колебание членов ряда от среднего арифметического. Логика такого подхода вполне разумная: чем более жесткие требования к тому или иному показателю (подходу, методу), тем более четко эти требования должны выполняться, т.е. отклонения должны быть минимальны. Применение данного приема предполагает расчет коэффициентов иерархии следующим образом: вначале определяются стандартные отклонения для каждого подхода (метода). Затем минимальное стандартное отклонение фиксируется как делимое и соотносится с другими, которые выступают в качестве делителя. Заключительный этап стандартизации заключается в присвоении коэффициентов иерархии каждому подходу (методу). Данная процедура не вызывает сложности: оценочные значения каждого подхода умножаются на соответствующий ему коэффициент.

Продемонстрируем применение на практике предложенных мер по совершенствованию оценочного процесса.

В результате проведенной нами оценки объектов недвижимости ОАО «Маяк» были получены следующие результаты.

1.Сравнительным подходом стоимость:

−производственных помещений равна 8179 р./м2;

−офисных помещений равна 28 689 р./м2.

2.Затратным подходом стоимость:

−производственных помещений составляет 6577 р./м2;

−офисных помещений составляет 18 932 р./м2.

82

3.8. Данные для расчета итоговой стоимости недвижимости ОАО «Маяк» с учетом веса каждого из подходов

Таким образом, в каждой конкретной ситуации оценщику необходимо осознанно выбирать тот или иной метод, исходя из принципа целесообразности. Такое решение может быть принято после ответа на следующие вопросы.

1.Какой из методов предпочтительнее с точки зрения экономии ресурсов? От рационального использования трудовых ресурсов (работа экспертов) и ресурсов времени зависит эффективность процесса оценки.

2.В каком случае снижается доля субъективизма? В оценке всегда присутствует неизбежная доля субъективизма, который достаточно сильно влияет на точность расчетов.

3.Оценит ли заказчик применение сложных аналитических процедур математической статистики для формализации процедуры согласования? Понятно, что грамотное обоснование результатов согласования – необходимое требование к оформлению результатов оценки.

Ранее в работе нами были отмечены недоработки методического обеспечения оценки в части «некорректной» корректировки мультип-

ликаторов, т.е. без учета показателей динамики развития бизнеса. В современных условиях хозяйствования особенно становится актуальным скорректировать данные по предприятиям-аналогам, чьи темпы роста отличаются от темпов оцениваемого объекта. Именно показатели динамики как никакие другие в наибольшей степени характеризуют прогнозируемый рост объекта оценки, а не предприятийаналогов.

84

На примере оценки ОАО «Маяк» сравнительным подходом проведем корректировку стандартных мультипликаторов на темп роста.

После сбора необходимой информации по сопоставимым предприятиям нами отобрано пять аналогов и выполнено построение трех подходящих стандартных оценочных мультипликаторов:

мультипликатор скорректированный = 1 / мультипликатор первонач. +

+ gпервонач – gскоррек,

где gпервонач – это темп прироста предприятия-аналога; gскоррек – темп прироста оцениваемого объекта (предприятия).

Производя эту корректировку, мы поправляем оценочные мультипликаторы предприятий-аналогов, как если бы ожидалась та же динамика, что и оцениваемого объекта (предприятия).

Зачастую именно различия в темпах роста могут объяснить достаточно большую погрешность в оценках стоимости недвижимости и бизнеса, полученными при доходном подходе, и аналогичными оценками, сформированными в результате применения сравнительного подхода. Так, если объект оценки растет значительно более высокими темпами, чем предприятия-аналоги, и эта разница не отражена с помощью корректировки оценочных мультипликаторов, то доходный подход, скорее всего, даст существенно более высокую оценку, чем сравнительный подход. Обратное справедливо, когда ожидаемый темп роста объекта оценивания ниже, чем темп роста его аналогов.

Расчет стоимости собственного капитала производится путем умножения показателя оцениваемого объекта на соответствующее ему значение мультипликатора.

3.9. Расчет оценочных мультипликаторов

85

Продолжение табл. 3.9

Итоговое значение рыночной стоимости было определено путем взвешивания значений, полученных с применением трех мультипликаторов (весовые коэффициенты – 35, 35, 30% соответственно). В качестве финансовых показателей были использованы показатели за последний отчетный период (2013).

Задачей корректировки данных по выбранной компании-аналогу, чья динамика отличается от динамики оцениваемого объекта, является расчет поправки оценочного мультипликатора компании-аналога таким образом, чтобы он отражал прогнозируемый рост объекта оценки, а не компании-аналога.

Ниже в табл. 3.10 и 3.11 представлены темпы роста чистой выручки ОАО «Маяк» и предприятия-аналога 1.

3.10. Темпы изменения выручки предприятия-аналога 1

Темп изменения выручки, %

86

3.11. Темпы изменения выручки предприятия ОАО «Маяк»

Темп изменения выручки, %

Из таблиц 3.10 и 3.11 видно, что темпы роста выручки ОАО «Маяк» выше, чем у предприятия-аналога 1. Произведя расчеты, получим среднегодовой темп роста выручки предприятия-аналога 1 – 12,70% и среднегодовой темп роста выручки – 16,85%.

Подставляя вычисленные темпы роста выручки предприятияаналога 1 и оцениваемого ОАО «Маяк» в общую формулу для корректировки (по критерию темпов роста) оценочных мультипликаторов предприятия-аналога, получим:

Скорректированный мультипликатор = 1/ (1/0,63 + 12,70% – 16,85%) = = 0,65.

Мультипликатор «рыночная стоимость собственного капитала / чистая выручка», имеющий значение, равное 0,63, заменим в расчетах на скорректированный мультипликатор, равный 0,65. Производя это замещение, рассчитываются оценочные мультипликаторы предпри- ятия-аналога 1, как если бы ожидалось, что чистая выручка у этого предприятия будет расти тем же темпом, что и у оцениваемого объекта – ОАО «Ревтруд».

Значение мультипликатора «рыночная стоимость собственного капитала / чистая выручка», применяемого к оцениваемому объекту, в данном случае изменилось лишь на 0,01 – с 1,25 (см. табл. 3.9) до 1,26 при применении в расчетах скорректированного мультипликатора у предприятия-аналога 1.

Рыночная стоимость собственного капитала ОАО «Ревтруд», рассчитанная с применением сравнительного подхода с учетом скорректированного мультипликатора «Рыночная стоимость собственного капитала / чистая выручка» по состоянию на дату оценки составила 1382,6 млн. р. (без корректировки данного мультипликатора на темп

87

роста рыночная стоимость объектов недвижимости ОАО «Маяк» составила 1368,8 млн. р.). Как видим, изменение значения мультипликатора на 0,01 повлекло за собой изменение величины оцененной рыночной стоимости ОАО «Маяк» на 13,8 млн. р., которые, несомненно, не желали бы потерять акционеры ОАО «Маяк» из-за погрешностей в оценке.

Таким образом, применение показателей динамики в корректировках мультипликаторов «Рыночная стоимость собственного капитала / чистая выручка» позволяет повысить качество оценочной процедуры, а, в конечном счете, увеличить капитализацию бизнеса оцениваемого объекта.

Исходя из логики названия, рыночная стоимость должна учитывать деловую репутацию объекта оценки, т.е. положение предприятия на рынке.

Понятие «деловая репутация» относится к бухгалтерской терминологии. В нормативных документах по бухучету не прописана методика ее оценки. Перефразируя известного философа древности Эпикура, о деловой репутации можно сказать следующее: пока существует предприятие (как объект оценки) деловой репутации нет, а когда она появляется, то предприятия уже нет.

Как нам представляется, решить задачу получения справедливой оценки объекта-предприятия можно, используя, к примеру, метод многомерного сравнительного анализа. При этом нами он усовершенствован, т.е. на основе SWOT-анализа выявляются ключевые факторы успеха предприятий-аналогов и оцениваемого объекта на рынке, а затем рассчитывается их взвешенный рейтинг силы (табл. 3.12).

3.12. Расчет взвешенной оценки стратегической силы ОАО «Маяк» относительно предприятий-аналогов

88

Продолжение табл. 3.12

По данным SWOT-анализа видно, что наибольший балл по КФУ у ОАО «Маяк». Так взвешенный рейтинг стратегической силы у этого предприятия составляет 8,159; у предприятия-аналога 1 – 5,037, а у предприятия-аналога 2 – 7,612.

На наш взгляд, рассчитанный нами рейтинг силы по трем предприятиям более «привязан» к кризисным условиям экономики (об этом говорят такие факторы, как наличие собственного оборотного капитала, доступность финансовых ресурсов), что важно при проведении оценки предприятия в современных условиях.

Проведение такой оценки диктует необходимость в маркетинговом анализе внешней и внутренней среды с использованием соответствующего инструментария. Выбор факторов успеха зависит от квалификации экспертов и обусловлен современными условиями хозяйствования.

Экспертный метод является наиболее распространенным приемом оценки качественных показателей. Однако он страдает отдельными недостатками (субъективизм, асимметричность информации, затратность и др.).

Нами сделаны попытки усовершенствовать этот метод благодаря использованию способа многомерного сравнительного анализа. После определенных преобразований SWOT-анализ получает количественную окраску (табл. 3.13).

89

3.13. Показатели количественной оценки КФУ предприятий-аналогов в оценке ОАО «Маяк»

На первом этапе мы подбираем количественные показатели, которые могут измерить ключевые факторы успеха. Например, использование современных методов продвижения продуктов, в конечном счете, выражается в увеличении объемов продаж, что приводит к росту доли предприятия на рынке. Поэтому для данного фактора успеха мы и определили соответствующий показатель. Привлекательность ценовой политики можно выразить через среднюю цену единицы продукции.

Средневзвешенная процентная ставка характеризует в определенной мере доступность кредитных ресурсов. Мы допускаем, что выбранные показатели оценки КФУ не совсем адекватны и корректны. Например, в привлекательности ценовой политики важна не столько средняя цена, сколько ее динамика, «очищенная» от темпа инфляции.

Средневзвешенная процентная ставка, конечно, не может выражать в полной мере доступность кредитных ресурсов. Последнее намного шире и включает в себя не только процентные ставки, но и условия кредитования, достаточность материального обеспечения кредита, возможность целевого финансирования, получение льготных кредитов и т.п. Поэтому совершенствование оценочного механизма предполагает формирование системы сбалансированных оценочных показателей.

На втором этапе строим матрицу стандартизированных коэффициентов (табл. 3.14). Для этого каждый показатель в матрице исходных данных необходимо разделить на наилучшее значение показателя в соответствующем столбце.

90