Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

свою ответственность в соответствии с требованиями закона» [2]. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ФЗ-157.

Понятие «оценщик» в российском законодательстве теперь аналогично американской трактовке: субъект оценки – это тот, кто непосредственно осуществляет оценку, взаимодействует с объектом, а все остальные, в том числе и заказчик, называются «третьей стороной».

Всовременном понимании государство (как важнейший заказчик

ипотребитель оценки), его регулирующие органы, оценочные фирмы, саморегулируемые организации (СРО) оценщиков не являются отныне субъектами оценочной деятельности.

Надеемся, причины подобной метаморфозы – не в желании следовать западным стандартам, а также не в стремлении возложить ответственность на «крайнего» в спорных ситуациях, это путь решения задачи улучшения качества оценочных услуг.

Понятие «оценочная деятельность» в практическом ее проявлении предполагает наличие также и других субъектов:

−государства, так как оно «устанавливает правила игры» для всех субъектов оценки;

−СРО, которая устанавливает процедурные вопросы профессиональной оценки для своих членов;

−заказчиков оценки;

−потребителей оценочных услуг.

Таким образом, в ФЗ-157 имеет место парадокс, поскольку субъектом обозначен только оценщик, тогда как другие стороны в этом правовом документе не прописаны, а, значит, их действия не регулируются законодательно, что абсурдно и практически невозможно. Иначе, сам процесс оценки теряет свою содержательно-правовую значимость.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

1)квартиры и комнаты;

2)помещения и здания под офисы и магазины;

3)пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи

идачи);

4)свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

5)складские и производственные объекты.

11

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не до конца сформировался.

Несмотря на то, что понятие «имущественный комплекс» присутствует в понятийном аппарате оценщика бизнеса, в Гражданском Кодексе Российской Федерации (ГК РФ) его определение не прописано отдельно, а сведено к понятию «предприятие».

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, предназначенный для ведения деятельности в целях извлечения прибыли. Предприятие в целом признается недвижимостью и может считаться имущественным комплексом» (ст. 132 ГК РФ).

На наш взгляд, имущественный комплекс – это совокупность отдельных материальных и нематериальных активов, отражаемых и не отражаемых в балансе, а также источников их приобретения, воедино связанных организационно-хозяйственной структурой и рассматриваемых в качестве управляемой производственной системы. Эта мысль подтверждается в различных публикациях по теме исследования, к примеру в работе [6].

Классическая теория оценки предлагает три подхода к группировке объектов недвижимости. Современные авторы используют различные критерии, признаки и характеристики для идентификации объектов и выделения их в отдельные группы. Так, согласно ст. 130 ГК РФ допустима такая классификация объектов (табл. 1.1).

Существуют и другие классификации недвижимого имущества, например, Э. А. Божко предлагает группировать недвижимое имущество по следующим признакам: земля, жилая недвижимость, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость. Горемыкин В. и Бугулов Э. предлагают более универсальную систему, включающую классификационные признаки более высокого порядка. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам

(табл. 1.2).

Наиболее полная, с точки зрения охвата сущностных признаков, по нашему мнению, является группировка объектов недвижимости, представленная в работе [4]. Приведенная ее авторами группировка обеспечивает всестороннее исследование объектов недвижимости на производственных предприятиях. Следует отметить тот факт, что нет абсолютной классификации, т.е. иначе говоря на все случаи практической деятельности оценщика. Мы придерживаемся мнения тех специа-

12

1.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

13

8Видовые (частные) техОпределяются конкретными частнические и технологичеными показателями в зависимости ские характеристики (меот вида недвижимости и целесообстоположение, функциоразности распространения особого

листов, которые считают, что классификация недвижимости определяется целями исследования. А поскольку последние меняются сообразно условиям деятельности хозяйствующего субъекта, то и классификация имеет всегда «привязку» к конкретным условиям бизнес-среды.

Например, можно рекомендовать классификацию недвижимости по признаку ее происхождения и назначения. Такая группировка объектов недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих.

1.Естественные объекты, т.е. созданные природой – это земельные участки, лесные массивы, многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Такие объекты в практике оценки принято называть «недвижимостью по природе».

2.Искусственные объекты представляют собой результаты экономической деятельности человека и включают в себя:

а) жилую недвижимость – это мало-, средне- и высокоэтажные постройки. В качестве объекта чаще всего выступают квартира, комната, дачный дом, кондоминиум. После вступления в силу нового

14

Жилищного кодекса, с 01.03.2005 г. понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства. Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько;

б) коммерческая недвижимость, т.е. все то, что используется в предпринимательской деятельности для получения экономических выгод, а также для ее обслуживания. Эта группа представлена довольно разнообразно, это и офисы, рестораны, торговые центры, магазины, гостиницы, складские помещения, предприятия как имущественный комплекс;

в) некоммерческая недвижимость, к которой, в частности, относятся объекты лечебно-оздоровительного комплекса (больницы, поликлиники и др.), учебно-воспитательной направленности (детские сады и ясли, школы, колледжи, техникумы, университеты и т.п.); культур- но-просветительские объекты (музеи, дома творчества, театры и т.п.). Эта группа включает в себя также недвижимость специального назначения – это объекты правоохранительного комплекса (милиции, судов, прокуратуры, органов власти), мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения.

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. В упомянутом выше законе содержится перечень ситуаций, при которых оценка объектов должна быть безусловной.

Например, в обязательном порядке оценивается имущество при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка необходима также при переуступке обязательств по договорам купли-продажи имущества, а также при реализации инвестиционных проектов с целевым финансированием из федерального бюджета или региональных и местных бюджетов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в

15

доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Поскольку недвижимость – это товар, поэтому она имеет цену и стоимость. Руководствуясь положениями экономической теории цена есть денежное выражение стоимости, на величину которой влияют как ценовые, так и неценовые факторы.

Цена объекта недвижимости – это своего рода точка «равновесия» экономических интересов продавца и покупателя недвижимости. В реальной действительности понятия «цена» и «стоимость» отождествляются и используются как синонимы в обменном процессе, хотя практика оценки показывает неоднозначность этих терминов, в том числе и в количественном выражении. Так, цена продажи недвижимости может и чаще всего отличается от ее стоимости на величину различных поправок, к примеру, на ликвидность, на срочность, на несбалансированность рынка из-за различных политических и экономических ситуаций. Последнее приводит к тому, что продавцы как разовый акт, могут снизить цену сделки. Это делается, в первую очередь, из-за сложившихся сложностей с оборотными средствами и поддержания финансовой стабильности продавца. Чаще всего это характерно для предприятий, занимающихся строительством и реализацией недвижимости (квартир).

Зачастую стартовая цена на недвижимость завышается примерно на 15 – 20 %, чтобы иметь «запас» уступки цены покупателю и затем, при необходимости, этим воспользоваться.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Таким образом, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество аспектов, т.е. столько оттенков, сколько того требует практика рыночных отношений по сделкам с недвижимостью.

16

Для раскрытия приведенного тезиса считаем необходимым обратиться к нормативно-методическим документам, регулирующим процесс оценки. Проследим [28] как классифицируются оценочные стоимости согласно Международным и Федеральным стандартам оценки МСО и ФСО-2 [3].

В организационном разделе указанного стандарта содержится схема компонентов стоимости:

−стоимость в использовании;

−инвестиционная стоимость или ценность;

−стоимость действующего предприятия;

−страховая стоимость;

−налогооблагаемая стоимость;

−утилизационная стоимость;

−ликвидационная стоимость или стоимость вынужденной про-

дажи;

−специальная стоимость;

−стоимость объединения.

Вданной классификации, как видим, игнорируются наиболее существенные признаки, например, вид, тип. Так, «стоимость в использовании» – это типовая альтернатива обменных стоимостей. В оценочной практике можно привести несколько стоимостей в использовании. Из приведенной схемы только утилизационная и ликвидационная стоимости являются рыночного происхождения, так как в соответствующих случаях рассчитываются их величины только при наличии информации о рыночных ценах отдельных элементов ликвидационного объекта.

По мнению автора [27] инвестиционная стоимость – это не «ценность», это мера ценности объекта в денежном выражении в соответствии с выбранным критерием конкретным субъектом отношений.

Вприведенной схеме присутствуют 9 стоимостей, но в реальности их больше. Однако, несмотря на все их разнообразие в отечественной практике оценки используют наиболее употребляемые: потребительная, восстановительная стоимость, стоимость замещения, страховая, налогооблагаемая стоимости.

Потребительская стоимость выражает ценность, полезность объекта для конкретного потребителя, который не планирует продавать объект.

Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансовоэкономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

17

Рыночная стоимость объекта определяется с учетом возможностей его наилучшего и наиболее эффективного использования. В основу определения потребительской стоимости недвижимости лежит принцип текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость или стоимость воспроизводства характеризуется современными затратами, измеряемыми в текущих ценах на аналогичный объект. При этом аналогичность должна быть не только в конструкции, но и в материалах, из которых построен объект, а также в однотипности строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется по ценам на аналогичные объекты на дату оценки. Основу расчетов составляет совокупность затрат, исчисленная по текущим ценам на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного по новым технологиям, с применением усовершенствованных норм и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Таким образом, восстановительная стоимость определяется издержками воспроизводства подобного объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

«Инвестиционная стоимость» определяется экономическими интересами инвестора, т.е. представляет собой стоимость объекта недвижимости, рассчитанную по результатам инвестиционного проекта.

Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Такая оценка отличается субъективным характером.

Страховая стоимость недвижимости рассчитывается на основе данных о затратах на полное возмещение ущерба при наступлении страхового события. Полученная оценка объекта используется при расчете страховых выплат и процентов.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

На настоящий момент такую оценку получают и без привлечения экспертов, используя нормативную методику и по данным инвентаризации основных фондов предприятия. Сведения об инвентаризацион-

18

ной стоимости содержатся в бухгалтерских документах (описях, сличительной ведомости).

Ликвидационная стоимость – эта та сумма денег, которую может получить собственник имущества, и, одновременно, готов заплатить потенциальный покупатель. Как видим, сама логика расчета этой стоимости соответствует сути рыночной экономики. Ликвидация объекта осуществляется по разным основаниям и соответствующее решение принимается собственником.

Из бухгалтерской терминологии в оценке используют понятия «первоначальная» и «остаточная» стоимости. Первая из них представляет собой фактические расходы, связанные с приобретением или созданием объекта основных средств. Остаточная стоимость равна первоначальной стоимости за минусом накопленной амортизации или суммы износа.

Стоимость недвижимого имущества при фактическом состоянии его эксплуатации – это рыночная стоимость объекта, основанная на продолжении формы его функционирования и предполагающая в будущем его предложение на рынке.

Для определенных целей в оценке используются следующие понятия.

Стоимость действующего предприятия – это оценочная характеристика имущественного комплекса, т.е. активов предприятия за минусом его обязательств. Последнее известно как величина чистых активов, поэтому можно сказать, что стоимость функционирующего предприятия равна его чистым активам.

Залоговая стоимость недвижимости используется в кредитных операциях, когда необходимо материальное обеспечение займа. В качестве последнего выступает имущество по залоговой цене.

Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Как видим, в теории оценки сформирован свой понятийный аппарат, при этом терминология как российского происхождения, так и заимствованная из западной практики. Отдельные термины являются чисто «оценочными», а часть относится к бухгалтерской. Это, в определенной степени, и обуславливает проблемы адаптации оценочной теории к российской экономике.

Таким образом, корректное построение терминологической конструкции и выявление взаимосвязи ее элементов – необходимое усло-

19

вие для проведения системного анализа оценочной деятельности и ее инструментария.

1.2. ДЕТЕРМИНАНТЫ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость недвижимой составляющей любого бизнеса определяется количественной величиной влияния факторов макро- и микросреды хозяйствующего субъекта, которые по сути своей являются теми детерминантами, которые определяют цену конкретного объекта. Так, среди детерминант-факторов следует выделить следующие.

1. Факторы объективного воздействия – это экономические факторы, которые в свою очередь различаются на:

−макроэкономические – это факторы, вызванные динамикой конъюнктуры рынка недвижимости. Например, это уровень налоговых ставок, курс отечественной валюты, индекс потребительских цен, уровень инфляции, степеньразвитостивнешнеэкономическойдеятельности;

−микроэкономические – факторы, характеризующие количественные параметры сделок с недвижимостью.

2. Факторы рыночного воздействия на поведение потребителя:

−активная реклама;

−инфляционные ожидания;

−предпочтения;

−информированность и т.д.

3. Физические факторы включают в себя следующие моменты:

−месторасположение объекта по параметрам: удаленность от центра, степень развития инфраструктуры, состояние транспортного сообщения;

−архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшаться;

−состояние объекта недвижимого имущества;

−присутствие инженерных коммуникаций (электрообеспечение, тепло- и водоснабжение и др.);

−экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологического обследования могут повлиять существенно на стоимостную характеристику жилой постройки, а наличие лесной и парковой зоны, водоемов, и пр. способны повысить стоимость жилого объекта).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

−число подобных предложений, их сравнительное отношение к спросу, именно на этот тип квартир именно в этой части города;

20