Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

3.14. Матрица стандартизированных коэффициентов

* При расчете данного показателя мы пошли методом «от противного», т.е. наилучший показатель – это наименьшая цена. Поэтому в числителе – наименьшая цена, а в знаменателе – фактический показатель.

Составляем матрицу квадратов стандартизированных коэффициентов, которая получается путем возведения в квадрат значений табл. 3.15.

Согласно методике многомерного сравнительного анализа, значения полученной матрицы по столбцам следует умножить на весовые коэффициенты, отражающие значимость тех или иных показателей КФУ. Далее суммируем значения последней матрицы по строкам и получаем интегральные оценки рейтинговой силы для трех предприятий. Чем выше значение этой оценки, тем выше деловая репутация предприятия, а значит и больше рыночная стоимость.

Для простоты расчетов будем считать, что все показатели, включенные в оценку, имеют одинаковый вес, равный 1.

По нашим расчетам наибольший рейтинг стратегической силы имеет ОАО «Маяк» (4,76); на втором месте – предприятие-аналог 1 (3,38); предприятие-аналог 2 – на третьем месте (3,33).

3.15. Матрица квадратов стандартизированных коэффициентов

91

Таким образом, в сравнительном подходе для выбора предпри- ятий-аналогов можно рекомендовать к использованию метод многомерного сравнительного анализа, позволяющего «выстроить» рейтинговые оценки предприятиям-участникам оценочного процесса.

При этом, если рейтинг оцениваемого предприятия выше рейтинга предприятий-аналогов, то можно провести корректировку оценочных мультипликаторов на коэффициент относительного отклонения рейтингов оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Однако, следует уточнить тот факт, что рейтинг лучше проводить по относительным показателям.

Оценка делового имиджа предприятия как составляющей его рыночной стоимости в современных условиях, на наш взгляд, позволит повысить качество оценок объектов недвижимости и бизнеса в целом.

92

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы.

1.Одной из наиболее значимых проблем при функционировании современного рынка недвижимости является адекватная оценка стоимости объекта недвижимости. Сложность такой оценки объясняется следующими обстоятельствами: во-первых, недвижимость – это товар, а, значит, подчиняется общим законам товарного рынка; во-вторых, объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов.

2.Понятие «оценка» в специальной литературе рассматривается в различных его значениях, в которых оно используется. Оно может означать и деятельность в сфере оценки, и непосредственный процесс оценивания, и обозначать прикладную экономическую науку, и выражать мнение (суждение) оценщика. Все эти значения приемлемы, поскольку каждое из них имеет отношение к многогранной сфере профессиональной оценки.

3.Особенность процесса оценки стоимости в рыночных условиях заключается в том, что при ее расчете учитываются не только затраты на создание или приобретение оцениваемого объекта, но и обязательно рыночные факторы, к примеру, время, риски макро- и микроэкономической среды, соотношение спроса и предложения, уровень конкуренции и др. Качественная рыночная оценка должна предусматривать и так называемый экономический имидж, т.е. деловую репутацию предприятия на рынке. Последняя, как известно, является результатом конъюнктуры, а также ряда иных факторов внешней и внутренней среды и т.п.

4.В теории оценки сформирован свой понятийный аппарат, при этом терминология как российского происхождения, так и заимствованная из западной практики. Отдельные термины являются чисто «оценочными», а часть относится к бухгалтерской. Это, в определенной степени, и обуславливает проблемы адаптации теории оценки к российским реалиям и специфике российской экономики.

5.Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые по сути своей являются теми детерминантами, которые определяют величину экономической оценки объектов недвижимости. Если макроэкономические факторы известны по ряду методических источников, то отраслевые и региональные факторы представлены в учеб-

93

никах (как и в отчетах об оценке) в виде описательных рекомендаций. Поэтому задача выявления и формирования системы стоимостных факторов представляется актуальной и практически значимой. Важным инструментом, позволяющим справиться с обозначенной задачей, является перекрестный регионально-отраслевой анализ.

6.В основу формирования теории оценки положены принципы, которые отражают общие законы экономики, поэтому воспринимаются в оценке как аксиомы. Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) собственности, идейно объединяющий все другие принципы оценки стоимости, является основным принципом, определяющим выбор факторов

ихарактеристик бизнеса, влияющих на рыночную стоимость предприятия. Принцип НЭИ – это наиболее эффективное использование объекта из альтернативных вариантов, которое одновременно технически (физически) осуществимо, юридически допустимо, финансово обоснованно, приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости.

7.Современная теория выработала три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: доходный, затратный и сравнительный подходы. Можно утверждать, что критерием затратного подхода служит величина тех затрат, которые должен был бы осуществить инвестор для приобретения такого же или аналогичного объекта на рынке. Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения. Критерием доходного подхода является величина дохода, который способен принести объект, в сложившихся на дату оценки рыночных условиях.

8.В настоящее время не выработано единого мнения о составе подходов. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-прода- жи сходных объектов. При этом цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость объекта на основе расчетов. Вместе с тем, сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

В состав затратного подхода, по нашему мнению, следует включать пять методов оценки: метод бухгалтерской (балансовой) оценки, затратный метод, метод сметного ценообразования, метод дисконтирования сметной стоимости (дисконтирования бухгалтерских издержек) и метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания).

94

Вместе с тем необходимо отметить, что метод бухгалтерской оценки не позволяет с достаточной степенью точности оценить величину рыночной стоимости недвижимости. Основными причинами этого являются: недостаточный учет качества местоположения объекта, отнесение затрат на текущие, на себестоимость продукции и услуг, что не сказывается на изменении стоимости объекта в составе основных средств предприятия; отражение только физического износа и невозможность его корректировки даже в случае накопившегося несоответствия фактическому состоянию объекта; отсутствие учета предпринимательской прибыли; неточная оценка стоимости земельного участка или прав на него и ряд других.

9.Современные методики, применяемые в оценке бизнеса вообще, и объектов недвижимости, в частности, не отличаются своим совершенством.

Полагаем, что уменьшения субъективности в оценке при сравнительном подходе можно добиться за счет формализации процесса отбора аналогов и сведения изучаемых оценщиком факторов к минимуму.

Для формирования достоверной бухгалтерской отчетности, а это важный момент при оценке, как нам представляется, необходимо, чтобы в российских бухгалтерских стандартах были уточнены терминологические вопросы.

Для принятия решения о выборе методов исследования в оценке недвижимости и бизнеса в целом, важно определиться с системой факторов, главным из которых является цель оценки. Выбор подхода (и в его рамках конкретного метода) – это не волюнтаристический шаг оценщика, а результат проведенного им количественного и качественного анализа системы факторов.

10.Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем примененным методам.

Для определения весов этих подходов следует выбрать критерии оценки альтернатив. Погрешности в оценках при применении различных подходов и методов обусловлены качеством и объемом имеющейся информации об объекте недвижимости, спросе и предложении на рынке недвижимости. Кроме этого, процедуры расчетов в проведении оценки зачастую сопровождаются мнением экспертов, участвующих в оценке.

95

В свою очередь при применении метода экспертных оценок возникают проблемы ранжирования самих экспертов по значимости их мнения. На наш взгляд, в этой части этот метод нуждается в совершенствовании. Считаем, что решить обозначенную проблему можно с применением статистических методов, например, способа иерархии. Логика такого подхода вполне разумная: чем более жесткие требования к тому или иному показателю (подходу, методу), тем более четко эти требования должны выполняться.

Применение данного приема предполагает расчет коэффициентов иерархии, при котором рассчитываются стандартные отклонения для каждого подхода (метода), а затем минимальное стандартное отклонение фиксируется как делимое и соотносится с другими, которые выступают в качестве делителя. Заключительный этап стандартизации сводится к присвоению коэффициентов иерархии каждому подходу (методу). Данная процедура не вызывает сложности: оценочные значения каждого подхода умножаются на соответствующий ему коэффициент.

11.В современных условиях хозяйствования особенно становится актуальным скорректировать данные по предприятиям-аналогам, чьи темпы роста отличаются от темпов оцениваемого объекта. Именно показатели динамики как никакие другие, в наибольшей степени характеризуют прогнозируемый рост объекта оценки, а не предприятийаналогов. На примере оценки ОАО «Ревтруд» сравнительным подходом, нами проведены корректировки стандартных мультипликаторов на темп роста и получены уточненные оценки недвижимости объекта исследования.

Зачастую именно различия в темпах роста могут объяснить достаточно большую погрешность в оценках стоимости недвижимости и бизнеса, полученными при доходном подходе, и аналогичными оценками, сформированными в результате применения сравнительного подхода.

12.Рыночная стоимость должна учитывать деловую репутацию объекта оценки, т.е. положение предприятия на рынке. Понятие «деловая репутация» относится к бухгалтерской терминологии. В нормативных документах по бухучету не прописана методика ее оценки. Как нам представляется, решить задачу получения справедливой оценки объекта (предприятия) можно, используя, к примеру, метод многомерного сравнительного анализа. При этом, нами он усовершенствован, т.е. на основе SWOT-анализа выявляются ключевые факторы успеха предприятий-аналогов и оцениваемого объекта на рынке, а затем рассчитывается их взвешенный рейтинг силы. На наш взгляд, рассчитанный нами рейтинг силы по трем предприятиям-аналогам, включая и

96

ОАО «Ревтруд», более «привязан» к кризисным условиям экономики (об этом говорят такие факторы, как наличие собственного капитала в обороте, доступность финансовых ресурсов), что важно при проведении оценки предприятия в современных условиях.

13. Экспертный метод является наиболее распространенным приемом оценки качественных показателей. Однако он страдает отдельными недостатками (субъективизм, асимметричность информации, затратность и др.). Нами разработаны рекомендации по его усовершенствованию благодаря использованию способа многомерного сравнительного анализа.

97

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданский кодекс Российской Федерации : части 1 и 2. ФЗ

№51 от 30.11.1994 (с послед. изменен. и доп.).

2.Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 29.07.1998 № 135 (с изменен. с учетом ред. от 27.07.2006 г.,

ФЗ № 157). – URL : www Appaiser.ru

3.Цель оценки и виды стоимости : федер. стандарт оценки (ФСО

№2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г., № 256. – URL : www Appaiser.ru

4.Асаул, А. Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов /

А. Н. Асаул. – СПб. : Питер, 2009. – 512 с.

5.Азгальдов, Г. Г. Проблема согласования оценок и ее возможные решения / Г. Г. Азгальдов // Вопросы оценки. – 1999. – № 4.

6.Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости / И. Т. Балаба-

нов. – СПб. : Питер, 2010. – 208 с.

7.Белокрыс, А. М. Основы оценки стоимости недвижимости / А. М. Белокрыс, В. С. Болдырев, Т. Л. Олейник и др. – М. : Международная академия оценки и консалтинга, 2009. – 262 с.

8.Бренецкий, Ю. Опыт оценки конкурентоспособности регионов / Ю. Бренецкий, Л. Дагилене, Ж. Симанавичене, М. Дапкус // Социологические исследования. – 2009. – № 2. – С. 80.

9.Бывшев, В. А. Массовая оценка стоимостных показателей объектов недвижимости: от модели к системе / В. А. Бывшев, А. И. Богомолов, В. И. Костюнин // Вестник Финансовой академии. – 2007. –

№3. – С. 14 – 24.

10.Виноградов, Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения. Энциклопедия оценки «Рыночная стоимость» / Д. В. Вино-

градов. – М. : MARKETVALUE, 2011.

11.Виноградов, Д. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир : Изд-во Владим. гос. ун-та, 2007.

12.Виноградов, Д. А. Применение финансовых коэффициентов при проведении итоговых корректировок в оценке бизнеса доходным подходом : сб. науч. тр. / Д. В. Виноградов ; под ред. д-ра экон. наук, проф. А. С. Селищева, канд. экон. наук, проф. Л. П. Давиденко, канд. экон. наук, доц. И. П. Леонтьевой. – СПб. : Изд-во «Инфо-да», 2010. –

Вып. 13.

13.Волков, Ю. Ф. Экономика бизнеса : учебное пособие / Ю. Ф. Волков. – Ростов н/Д : Феникс, 2009.

98

14.Гольдштейн, Г. Я. Основы менеджмента : учебное пособие / Г. Гольдштейн. – М. : ЭКО, 2009. – 284 с.

15.Горемкин, В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемкин. – М. : Маркетинг, 2011.

16.Горст, Е. Н. Применимость традиционных подходов к построению ставки дисконтирования в оценке бизнеса в условиях российской экономики / Е. Н. Горст // Роль финансово-кредитной системы

вреализации приоритетных задач развития экономики : матер. 4(15)-й международной научной конференции. 17–18 февраля 2011 г. : сб. докладов. Т. 1 / СПбГУЭФ. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – С. 314.

17.Громкова, О. Н. Моделирование ценовых характеристик объектов рынка недвижимости методом массовой оценки : автореф. дис. ... канд. экон. наук ; Экономические науки: 08.00.13 / СПб. гос.

инж.-экон. ун-т. – СПб., 2007. – 19 с.

18.Гриненко, С. В. Экономика недвижимости : конспект лекций / С. В. Гриненко. – Таганрог : Изд-во ТРТУ, 2009. – 107 с.

19.Гуляева, С. А. Организация оценки недвижимости для целей налогообложения / С. А. Гуляева, Н. В. Тахтарова. – М. : Международная академия оценки и консалтинга, 2007. – 64 с.

20.Горемыкин, В. А. Сделки с недвижимостью : практическое пособие / В. А. Горемыкин. – М. : Информцентр XXI века, 2009. – 394 с.

21.Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е. Н. Ива-

нова. – М. : КноРус, 2009. – 344 с.

22.Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью / А. В. Марченко. – М. : Феникс, 2010. – 347 с.

23.Миронова, Н. Н. Экономика недвижимости / Н. Н. Миронова, С. А. Шутьков. – М. : Феникс, 2009. – 155 с.

24.Касьяненко, Т. Г. О понятиях «оценка» и «оценочная деятельность» / Т. Г. Касьяненко // Оценочные технологии. – 2010. – № 4.

25.Микерин, Г. И. Методологические основы оценки стоимости имущества / Г. И. Микерин, В. Г. Гребенников, Е. И. Нейман. – М. : Интерреклама, 2013. – 688 с.

26.Международные стандарты оценки (МСО 2003). – 6-е изд. –

М., 2004. – 420 с.

27.Касъяненко, Т. Г. Современные проблемы теории оценки бизнеса : монография / Т. Г. Касъяненко. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2012. – 353 с.

28.Микерин, Г. И. Понимание по-русски оценочной деятельности в ее единстве с управлением стоимостью имущества / Г. И. Мике-

рин. – URL : www.Appraiser.ru

99

29.Касьяненко, Т. Г. О классификации оценочных стоимостей в теории и стандартах оценки / Т. Г. Касьяненко // Проблемы современной экономики. – 2008. – № 3.

30.Касьяненко, Т. Г. Концептуальные основы оценки бизнеса: Отражение особенностей становления профессиональной оценки в России / Т. Г. Касьяненко. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2006. – С. 385.

31.Маршалова, А. С. Основы теории регионального воспроизводства / А. С. Маршалова, А. С. Новоселов. – М., 1998.

32.Касьяненко, Т. Г. Оценочные принципы как система аксиом теории оценки / Т. Г. Касьяненко // Финансы, кредит и международные экономические отношения в XXI веке : сб. науч. тр. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2009.

33.Касьяненко, Т. Г. Формирование системы факторов, влияю-

щих на выбор подходов и методов в процессе оценки бизнеса / Т. Г. Касьяненко ; под ред. д-ра экон. наук, проф. А. С. Селищева, канд. экон. наук, проф. Л. П. Давиденко, канд. экон. наук, доц. И. П. Леонтьевой // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России : сб. науч. тр. – Вып. 12. – СПб. : Инфо-да, 2009. – С. 239 – 243.

34.О возможностях использования результатов финансового анализа предприятия при построении ставки дисконта кумулятивным методом : матер. 4(15)-й междунар. науч. конф. 17–18 февраля 2011 г.

Т. 1. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – С. 287 – 290.

35.Мухаметшина, А. Т. К вопросу отбора предприятий-анало- гов при оценке стоимости предприятия (бизнеса) / А. Т. Мухаметшина, А. В. Антипова // Проблемы современной экономики. – 2009. – № 6.

36.Коломак, Е. А. Анализ факторов конкурентоспособности региона / Е. А. Коломак // Регион: экономика и социология. – 2009. –

№3. – С. 90.

37.Ушвицкий, Л. И. Конкурентоспособность региона как новая реалия / Л. И. Ушвицкий, В. Н. Парахина // Экономика. – 2005. –

№1. – С. 21.

38.Нагаев, Р. Т. Недвижимость : терминологический словарь / Р. Т. Нагаев. – М. : Идеал-Пресс, 2006. – 616 с.

39.Нагаев, Р. Т. Недвижимость : энциклопедический словарь / Р. Т. Нагаев. – М. : Идеал-Пресс, 2004. – 800 с.

40.Наназашвили, И. Х. Оценка недвижимости / И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко. – М. : Архитектура-С, 2005. – 199 с.

41.Новиков, Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б. Д. Новиков. – М. : Экзамен, 2007. – 800 с.

100