Повышение качества оценочного процесса в теории оценки недвижимости. Монография

во выгодно осуществлять до тех пор, пока совокупная отдача от комплекса «земля плюс воздвигнутая на ней недвижимость» будет максимальной. Стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, по своим ценовым параметрам более приближается к аналогичным, рядом расположенным участкам.

Порой участок располагает необходимой площадью под застройку, но, если будет осуществлена застройка, то это может прибавить ему полезности, но не в той степени, в какой это востребовано на современном рынке.

Однако, действие экономических законов, являющихся основой принципов той или иной науки, объективно и сработает в любом случае. Таким образом, в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» стоимость земли может не только вырасти, но и снизиться. Поэтому все факторы производства, рассматриваемые в ходе аналитических процедур в оценочном процессе, должны быть сбалансированы

иучтены современные условия экономики общества. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

Аксиома «сбалансированности» логична встраивается в ранее рассмотренные принципы, так как равновесие – это то состояние, к которому стремятся не только хозяйствующие субъекты, но и представители некоммерческого сектора экономии, а также любое государство как субъект экономики и гражданского общества. Говоря об экономике недвижимости сбалансированность – это равновесие на рынке недвижимого имущества, при котором покупатели и продавцы его товара добились взаимопонимания в экономических интересах.

Принцип сбалансированности на практике означает, что, если собственник земельного угодья намерен расширить его производственный потенциал, то необходимо учесть возможности самого участка

иувязать их с предельной его полезностью. Для каждого типа земли (как известно, они группируются по экономическому признаку на лучшие, средние и худшие) существуют оптимум количественного соотношения между затратами на капвложения в него и обеспечением возможности максимизировать стоимость объекта недвижимости.

Оценочный «принцип экономического размера» соответствует понятиям рациональности и относительной ограниченности ресурсов, в том числе и субъектов рынка недвижимости. Суть этой аксиомы заключается в том, что размеры участка должны соответствовать требованиям покупателей, с одной стороны, а, с другой стороны, должны быть достаточны для обеспечения оптимального землепользования. Поэтому фактор оптимального, приемлемого масштаба земельного

31

участка предполагает соответствие последнего рыночной конъюнктуре в данном регионе.

Участок земли с хорошим местоположением несомненно располагает большей вариативностью оценок со стороны потребителей. Требования к масштабности участка обусловлены тем, каким видом бизнеса планируется на нем заниматься. Поэтому, если это участок под стоянку автомобилей, то он должен быть таких размеров, чтобы число мест приносило приемлемый доход ее будущему владельцу. Под приемлемым размером дохода следует понимать среднеотраслевой уровень прибыли, который должен быть обеспечен на вложенный капитал. Поэтому, если участок будем мал, но его месторасположение устраивает покупателя, то ему придется его впоследствии увеличить до требуемых размеров. Поэтому возможность такого расширения порой также закладывается в цену будущего объекта недвижимости.

Подобные действия с размерами участка возможны и в строну уменьшения. Излишняя земля, даже если она хорошая по всем характеристикам рынка, будущему собственнику не нужна и он также будет рассматривать варианты сокращения масштабов земельного участка.

По сути, рассматриваемый принцип перекликается с предыдущей аксиомой и в совокупности представляют экономическую сбалансированность, в том числе и по параметрам.

Недвижимостью, в чем ее одна из особенностей, могут владеть одновременно несколько собственников. В отношении потребительских товаров и услуг это не всегда и далеко не так. Собственность – это имущественные права, признаваемые по закону. Их можно разделить или соединить таким образом, чтобы при продаже объекта общая стоимость недвижимости увеличивалась бы.

Разграничение имущественных прав может происходить различными способами:

−физическое разделение участка земли;

−разграничение по времени, например, сдача в аренду, пожизненное пользование, наследственные имущественные права;

−разграничение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

−разграничение по видам собственности, т.е. прав. Как известно, из положений теории Кроуза о собственности как теории о «пучке прав» они могут быть представлены в виде прав владения, распоряжения, оперативного управления и т.д. Поэтому, в договоре юридические права соответствующим образом разграничиваются (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

32

−разграничение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

Аксиома «экономического разделения» реализуется в ситуации, когда права на недвижимость можно разграничить на несколько экономических интересов, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность повысить совокупную стоимость недвижимого имущества.

Постулаты, обусловленные воздействием внешнего рыночного окружения (принципы альтернативности экономического выбора, зависимости, соответствия (прогрессии и регрессии), сбалансированности спроса и предложения, конкуренции и изменения). Данные принципы увязываются с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и, соответственно, сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов данной группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта оценки и любой из оценочных стоимостей рыночного типа [36].

Принципы, связанные с рыночной средой (зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения) позволяют определить:

−зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

−предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

−уровень конкуренции на рынке недвижимости;

−изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) собственности, идейно объединяющий все другие принципы оценки стоимости, является основным принципом, определяющим выбор факторов

ихарактеристик бизнеса, влияющих на рыночную стоимость предприятия. Он служит основой для формирования гипотез об использовании объекта при анализе рассмотренных выше принципов оценки других

33

групп и по итогам данного рассмотрения синтезирует выводы, касающиеся НЭИ данного объекта [42].

Применение принципа НЭИ дает оценщику возможность выявить варианты рационального использования объекта, что соответствует логике поведения хозяйствующих субъектов в рыночной экономике. Однако, не в этом суть этого принципа. Принцип НЭИ – это наиболее эффективное использование объекта из альтернативно возможных вариантов, которое реализуемо при следующих условиях:

1)технически (физически) осуществимо;

2)юридически допустимо;

3)финансово обоснованно;

4)приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку, на котором находится предприятие).

Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно как сквозь сито должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» –

НЭИ [42].

Данный принцип применяется во всех случаях оценки рыночной стоимости бизнеса (в частности, для целей реструктуризации). При определении цены функционирующего предприятия без учета возможных изменений, как и при любой оценке, использующей нерыночные виды стоимостей, данный принцип не применяется.

Специалистами в области оценки принцип НЭИ, чаще всего, включается в состав принципов, связанных с использованием собственности. Мы согласны с мнением авторов [18], что это неудачная методическая «новация», поскольку при анализе НЭИ следует использовать как рыночные, так и мотивированные факторы.

Кроме этих принципов можно рекомендовать следующие:

−принцип «косвенности», согласно которому недвижимость приносит ее собственнику не только прямой эффект, но и косвенный в виде дополнительных рентных доходов. Особенно это прослеживается по смежным земельным участкам. Несомненно, этот аспект должен учитываться оценщиком при расчете рыночной цены объекта;

−принцип множественности означает вариантность и самостоятельность выбора баз оценки в зависимости от вида оценки недвижимого имущества;

−принцип жизненного цикла соответствует маркетинговой концепции ЖЦП. Согласно последней, всякий товар (а недвижимость – это товар, поставляемый на рынок недвижимости) имеет стадии своего пребывания на рынке, начиная от стадии появления и заканчивая

34

стадией ухода. В специальной литературе стадии могут трактоваться по-разному, но суть их все равно одна и та же. От того, на какой стадии ЖЦП находится объект на момент расчета его цены, можно существенно изменить его оценку, добавив или уменьшив рыночную стоимость;

−принцип множественности подходов к оценке недвижимых активов означает разнообразие методического инструментария оценщика с комбинацией подходов. Для обоснованной оценки требуется проведение аналитических процедур с различных позиций и по различным основаниям;

−принцип сохраняющихся пропорций предполагает использование оценщиком финансовых коэффициентов, цен на недвижимость. Причем, на разных рынках (национальных и даже зарубежных) в системе этих данных сохраняются определенные пропорции, характеризующие определенные тенденции на рынке недвижимости;

−принцип многообразия объектов недвижимости предполагает вычленение из всей имеющейся совокупности классификационных групп, определенных по выбранным критериям. При этом к каждой группе должен быть подобран соответствующий алгоритм из числа имеющихся;

−принцип неравенства результатов оценки, что объясняется разностью подходов к оценке и различными критериями оценки. Как известно, при оценке одних и тех же объектов, но разными методами в рамках имеющихся подходов, получают разные количественные оценки. Поэтому и проблема в согласованности этих оценок;

−принцип существенности означает использование только значимой информации, существенность которой может быть определена экспертным путем. Так, в бухгалтерском учете существенной считается информация с уровнем в 5% от выручки. Можно использовать такой подход и в оценке, выбрав не выручку, а, например, стоимость объекта по цене воспроизводства;

−принцип надежности, иначе говоря репрезентативность оценок недвижимости, которая достигается благодаря качественному анализу, достоверной и объективной информации;

−принцип независимости относится к используемой информации, однажды использовав ее, т.е. в том или ином методе, подходе, желательно не применять в другом случае;

−принцип интерпретации полученного результата означает возможность определения его в денежном эквиваленте. При оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо все явления техниче-

35

ского, экологического, эргономического и юридического характера интерпретировать в стоимостной форме.

Наряду с вышесказанным, рекомендуем учитывать и положения, содержащиеся в Методических рекомендациях по оценке эффективности проектов, связанных с инвестициями.

Методом оценки принято называть прием расчетов и интерпретации исходной информации, опирающийся на критерии и принципы оценки того подхода, к которому он относится.

Таким образом, виды оценки различаются своими целями, подходы – критериями оценки, методы – механизмом (алгоритмом) расчета.

Существующая группировка видов оценки по ряду критериев (табл. 1.3) диктует необходимость использования определенных подходов и разработанной оценщиком процедуры расчетов. Резюмируя, можно отметить, что разнообразие оценок зависит от целей исследования, они могут выступать в стоимостной, индивидуальной форме, а также в виде оценки имущества определенного типа, использующей элементы других видов оценки. Необходимо заметить, что до настоящего момента не получила должного развития теория оценки в части ее принципов.

Процесс оценки недвижимости по рыночным правилам многоаспектен, сложный, со своим критериальным механизмом и понятийным аппаратом, имеющий хорошее методическое обеспечение. Однако, есть еще проблемы методического характера, вызванные как изменениями в современной экономике, так и требованиями рынка. Поэтому для повышения эффективности оценок объектов недвижимого имущества важно не только располагать соответствующим инструментарием, но и уметь им пользоваться и при возможности и необходимости совершенствовать, используя практический опыт и достижения в оценочной области знаний.

1.3. Классификация видов оценки недвижимости

1.По единице измерения 1.1. Стоимостная оценка.

1.2.Нестоимостная оценка.

2.По составу оцениваемо- 2.1. Комплексная оценка.

36

37

Глава 2 МЕТОДОЛОГИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПОДХОДОВ

КОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Всовременной теории оценки известны три подхода к расчету рыночной цены недвижимого имущества: доходный, затратный и сравнительный. Затратный подход исповедует бухгалтерский принцип учета затрат на создание объекта основных фондов. Его реализация предполагает документальное оформление всех расходов с вложениями во внеоборотные активы и их оценка по правилу их накопления на специальных счетах и в регистрах с дальнейшим оприходованием. Поэтому, применяя этот метод, оценщик как бы прогнозирует ситуацию, при которой инвестор готов вложить денежные средства в такой же или аналогичный объект.

Применение сравнительного подхода диктует необходимость иметь информацию о ценах, сложившихся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения.

Выбор доходного подхода обусловлен важностью иметь представление о будущем доходе от объекта недвижимости, который он может приносить своему собственнику.

Внастоящее время не выработано единого мнения о составе подходов.

Оценка недвижимости в рамках доходного подхода предполагает использование следующих способов и приемов: метода прямой (непосредственной) капитализации, метода дисконтирования денежного потока (ДДП), метода ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА) и метода остатка.

Данный подход направлен на определение перспективной выгоды от использования объекта недвижимости или возможной величины предполагаемых доходов. Капитализация дохода достигается за счет получения прибыли и дальнейшего ее вложения в недвижимость, чтобы улучшить потенциальные качества объекта, однако использование этого метода дает не всегда корректные оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков задействует в расчетах большее количество факторов, чем предыдущий метод, что обусловлено высокой степенью корреляции денежного потока с показателями рыночной стоимости недвижимости и экономическим смыслом

38

показателя денежного потока, учитывающего возможное получение дохода от данного объекта в будущем.

Основные шаги алгоритма метода дисконтирования.

Шаг 1. Прогноз валовой величины расходов и доходов до момента, когда хозяйственная деятельность стабилизируется.

Шаг 2. Анализ инвестиционного проекта, который включает:

1)прогнозирование динамики собственных средств в обороте;

2)прогноз капиталовложений;

3)расчет динамики долгосрочной задолженности (для модели денежного потока, приносимого собственным капиталом).

Шаг 3. Определение свободного денежного потока, т.е. той величины денежных средств, которая свободна от обязательств и на нее могут обратить требования кредиторы и акционеры. Важно грамотно рассчитать свободный денежный поток, т.е. избежать его разбалансировки, иначе говоря несоответствия между величиной самого потока и ставкой дисконта.

Различают денежный поток для собственного и инвестированного капитала.

Денежный поток собственного капитала равен чистой прибыли плюс амортизационные отчисления, прирост долгосрочной задолженности – изменения собственного оборотного капитала, включая капиталовложения и уменьшение долгосрочной задолженности.

Денежный поток для инвестированного (бездолгового) капитала равен доходу до выплаты процентов, скорректированному на ставку налогообложения, плюс амортизационные отчисления за вычетом количественного изменения собственного оборотного капитала, включая капиталовложения.

Если отток денежных средств превышает их приток, то денежный поток принимает отрицательное значение, соответственно и стоимость бизнеса также имеет отрицательную величину.

Шаг 4. Определение соответствующей ставки дисконта.

Ставка дисконта – это размер дохода на вложенный капитал, который экономически интересен инвесторам, т.е. в сравнении с сопоставимыми по уровню риска данный объект инвестирования наиболее привлекателен.

Иначе говоря, срабатывает принцип рынка « равная прибыль на равный капитал».

Ставка дисконта рассчитывается на основании тех же данных, что

иденежный поток, например, если для оценки берутся величины, скорректированные на уровень инфляции, то и ставка дисконта должна рассчитываться на безинфляционной основе. Для пересчета номинальной ставки дисконта в реальную используют следующую зависимость:

39

где Rн – номинальная величина дисконта; Rр – реальный размер дисконта; i – индекс инфляции.

Если расчет ставки дисконта осуществляется на основе денежного потока для собственного капитала, то применяют:

−модель оценки капитальных активов;

−метод кумулятивного построения.

При расчете ставки дисконта для денежного потока инвестированного капитала используют способ средневзвешенной стоимости капитала.

Рассмотрим качественные характеристики каждого из методов. 1. Применение модели оценки капитальных активов (САРМ)

предполагает ряд допущений:

1)инвесторы стремятся избежать риска;

2)инвесторы стремятся иметь совершенно диверсифицированные портфели;

3)ожидаемый срок владения для всех инвесторов одинаков;

4)все ставки дохода и коэффициенты капитализации оцениваются одинаково;

5)не учитываются издержки по совершению сделок;

6)не учитываются налоги;

7)ставка дохода при предоставлении ссуды и стоимость привлекаемых заемных средств одинаковы;

8)рынок характеризуется совершенной делимостью и ликвидно-

стью.

Базовым допущением этой модели является тот момент, что часть ожидаемого дохода от ценных бумаг, которая приходится на премию за риск, является функцией систематического риска. Он является единственным видом риска, исследуемым в рамках теории ценообразования на капитальные активы.

Систематический риск характеризует чувствительность дохода на оцениваемый актив к изменению уровня среднерыночного дохода.

Вкачестве показателя систематического риска актива используется коэффициент бета. Если известна его величина, то доходность актива может быть рассчитана из следующего выражения:

где Ri – ожидаемая доходность актива; Rm , Rf – доходность рыночного портфеля и безрисковая доходность; Bi – бета коэффициент актива.

В соответствии с моделью САРМ доходность актива зависит от трех параметров: а) безрисковой доходности Rf; б) величины премии за рыночный риск, которая определяется соотношением (Rm – Rf); в) показателя рыночного риска актива Bi.

40