Основы территориального планирования. Учебное пособие

Во-вторых, учитывая то, что градостроительные регламенты как со-

ставные части Правил землепользования и застройки согласно п. 6 ст. 36

Градостроительного кодекса Российской Федерации вообще не устанавли-

ваются для земель лесного, водного фондов, земель запаса, большей части особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечеб-

но-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных уго-

дий в составе земель сельскохозяйственного назначения, более 90 % всех земель страны не могут быть охвачены соответствующими нормами и пра-

вилами землепользования и, следовательно, находиться в сфере террито-

риального планирования и градостроительного зонирования.

Поэтому для всех вышеперечисленных категорий земель, не охваты-

ваемых градостроительными регламентами, планирование использования земель и их охраны должно являться областью землеустроительной дея-

тельности и осуществляться на основе землеустроительной документации.

В-третьих, территориальное планирование является важным инстру-

ментом земельной политики любого государства. Во всех экономически развитых странах разработка документов такого планирования идет от об-

щего к частному, как по вертикали (государство – регион – муниципали-

тет), так и горизонтали (экономика в целом – отрасли экономики). Осно-

вываясь на этом, территориальное планирование должно быть либо ком-

плексным, либо отраслевым.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не предусматри-

вает разработки комплексных документов территориального планирова-

ния. И это предопределяет возникновение трудностей при балансировании развития отраслей и составлении сводной земельной экспликации обу-

страиваемой территории.

Четвёртый недостаток заключается в том, что различные виды до-

кументов территориального планирования, относящиеся к разным уров-

ням управления, не соотносятся между собой ни по названию, ни по со-

держанию.

151

Предусмотренные ст. 19 Градостроительного кодекса документы территориального планирования муниципальных образований имеют разное назначение и, следовательно, разное содержание. Так, схемы тер-

риториального планирования муниципальных районов являются доку-

ментами территориального планирования, а генеральные планы поселе-

ний и генеральные планы городских округов относятся к предпроектным документам.

В этой связи целесообразно следующее:

1. На межселенных территориях территориальное планирование должно являться сферой землеустроительной, а не градостроительной дея-

тельности. Все документы территориального планирования, за исключени-

ем генеральных планов населенных пунктов и генеральных планов город-

ских округов, должны относиться к землеустроительной документации.

2. Отношения, касающиеся зонирования территорий вне черты насе-

ленных пунктов, должны регулироваться земельным законодательством,

а не Градостроительным кодексом Российской Федерации. В этой связи необходимо разработать и ввести в действие федеральный закон «О зони-

ровании территорий», внести дополнения и изменения в Земельный кодеке Российской Федерации, федеральный закон «О землеустройстве» и другие нормативные правовые акты, в которых содержатся положения о зониро-

вании территорий.

3.Установление черты населенных пунктов должно включаться

всостав землеустроительных, а не градостроительных действий, что обеспечит независимое и объективное решение вопросов при столкнове-

нии интересов различных собственников земель. Поэтому предлагается соответствующим образом изменить п. 2 ст. 84 Земельного кодекса Рос-

сийской Федерации.

4. Организация использования незастроенных территорий в черте населенных пунктов должна осуществляться на основе планов земельно-

хозяйственного устройства городов.

152

5.На территориях с особым режимом хозяйственной деятельности

ииными ограничениями в использовании земель землеустройство должно проводиться с учетом ограничений, обременении (сервитутов) прав в исполь-

зовании земель, позволяющих урегулировать земельные отношения и обес-

печить сочетание интересов собственников земли и землепользователей

сгосударственными и общественными интересами и правами третьих лиц.

Свнесением указанных поправок в правовые акты планирование и организация рационального использования земель и их охраны будут служить основой для совершенствования распределения земель в соответ-

ствии с перспективами развития всех отраслей экономики, улучшения ор-

ганизации территории, обоснованного предоставления, изъятия и резерви-

рования земельных участков.

Зарубежный опыт показывает, что работы по планированию рацио-

нального использования земель и их охраны являются очень эффективны-

ми с экономической, экологической и социальной сторон. Причем степень экономической эффективности всегда зависит от результатов сопоставле-

ния затрат и выгод (экономического эффекта) при внедрении той или иной системы перспективного развития землепользования.

Для снижения стоимости работ по формированию земельных участ-

ков, необходимо выполнить следующее:

–разработать и утвердить Правительством РФ «Порядок проведения землеустройства в Российской Федерации;

–повысить эффективность государственного регулирования в сфере рынка оказания землеустроительных услуг, для чего разработать и утвер-

дить постановлением Правительства РФ «Порядок установления и регули-

рования цен на землеустроительные услуги», провести аккредитацию частных землеустроительных компаний и индивидуальных предпринима-

телей в сфере землеустройства, а также аттестовать госслужащих террито-

риальных органов Роснедвижимости, занимающихся землеустройством и кадастром;

153

– в связи с необходимостью гарантированного выполнения приори-

тетного национального проекта «Развитие АПК» в части развития кредит-

ных отношений под залог недвижимости и обеспечения земельными участками для индивидуального жилищного строительства обеспечить ад-

министративную и финансовую поддержку в проведении землеустрои-

тельных работ для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет;

– создать единую систему управления землеустройством на феде-

ральном и региональном уровнях в структуре Федерального агентства ка-

дастра объектов недвижимости;

– осуществить координацию деятельности федеральных органов ис-

полнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Россий-

ской Федерации, органов местного самоуправления при проведении зем-

леустройства, возложив ее на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

– установить четкий порядок проведения территориального земле-

устройства с определением требований ко вновь образуемым земельным участкам, к оформлению землеустроительной документации, ее согласова-

нию и утверждению (включая особенности, характерные для земель сель-

скохозяйственного назначения);

– определить случаи, при которых возможен выбор правообладате-

лем земельного участка различных способов описания местоположения границ земельных участков: более дешевых работ с использованием пла-

ново-картографического материала, материалов дистанционного зондиро-

вания, либо выполнения более дорогостоящих работ по межеванию;

– ввести институт досудебного рассмотрения споров о местоположе-

нии границ земельных участков;

– создать систему управления землеустройством на землях сель-

скохозяйственного назначения в системе Министерства сельского хозяй-

ства РФ;

154

–создать и включить в состав подведомственных организаций МСХ РФ Федеральный центр по проведению землеустройства;

–до формирования системы саморегулируемых организаций в обла-

сти оказания землеустроительных услуг с целью соблюдения технологии выполнения землеустроительных работ и обеспечения их качества усилить контроль за проведением землеустройства через систему территориальных органов Росреестра;

– ускорить создание системы страхования профессиональной ответ-

ственности землеустроителей за выполняемые землеустроительные работы с целью возмещения ущерба, причиненного исполнителями землеустрои-

тельных работ при оказании соответствующих услуг;

– продолжить работы по созданию за счет средств бюджетов акту-

ального планово-картографического материала и опорной межевой сети;

–рекомендовать субъектам Российской Федерации финансировать работы по составлению проектов территориального землеустройства по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения;

–провести уполномоченными федеральными органами исполни-

тельной власти проверки рынка землеустроительных работ на предмет со-

ответствия законодательству о конкуренции и ограничении монополисти-

ческой деятельности.

Контрольные вопросы для самоподготовки

1.Какие недостатки имеет система территориального планирования

вРФ, предусмотренная Градостроительным кодексом?

2.К чему привела концепция территориального планирования, пре-

обладавшая в 60-70-е годы XX века в зарубежных странах?

3.Почему планирование использования земель и их охраны должно являться областью землеустроительной деятельности?

4.Какие недостатки имеет Градостроительный кодекс РФ?

155

5. К какой документации должны относиться все документы терри-

ториального планирования?

6.Что необходимо выполнить для снижения стоимости работ по формированию земельных участков?

7.Что позволит России определить наиболее эффективные пути ор-

ганизации рационального использования и охраны земель?

8. Что предлагается разработать с целью взаимоувязанной организа-

ции рационального использования и охраны земель всех категорий?

9.Что предлагается для усиления государственного воздействия на земельный строй?

10.Определите главное мероприятие по повышению эффективности землеустройства?

11.На что должно быть направлено государственное регулирование рынка землеустроительных работ?

12.Какой характер имеют землеустроительные проекты, разрабаты-

ваемые в зарубежных странах?

13. Что требуется совершенствовать при переходе к устойчивому раз-

витию и формированию социально ориентированной рыночной экономики?

14. Что должна обеспечивать новая политика в области территори-

ально-пространственной организации?

15.Что необходимо предусматривать при определении перспектив развития городских и сельских поселений?

16.Что выступает в качестве основных стратегических посылок

всфере градостроительного регулирования развитием поселений?

17.Что необходимо для эффективного использования всего ком-

плекса ресурсов поселений и территорий?

18. Что включает механизм реализации региональной политики?

156

БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных населенных пунктов, осуществля-

емая в виде территориального планирования, градостроительного зониро-

вания, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирова-

ния, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капи-

тального строительства.

Градостроительная документация – это система документов, не-

обходимых для принятия управленческих решений в области градострои-

тельного развития территорий муниципальных образований и обеспечива-

ющих реализацию соответствующих полномочий органов местного само-

управления.

Устойчивое развитие территорий – это обеспечение при осуществ-

лении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздей-

ствия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обес-

печение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Зоны с особыми условиями использования территорий – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федера-

ции (далее – объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов,

иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Россий-

ской Федерации.

Функциональные зоны – это зоны, для которых документами тер-

риториального планирования определены границы и функциональное назначение.

157

Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах земле-

пользования и застройки определены границы и установлены градострои-

тельные регламенты.

Правила землепользования и застройки – это документ градо-

строительного зонирования, который утверждается нормативными право-

выми актами органов местного самоуправления, нормативными правовы-

ми актами органов государственной власти субъектов « Российской Феде-

рации, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного ис-

пользования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, пре-

дельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участ-

ков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Объект капитального строительства – это здание, строение, со-

оружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, ки-

осков, навесов и других подобных построек.

Красные линии – это линии, которые обозначают существующие,

планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий обще-

го пользования, границы земельных участков, на которых расположены

158

сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, авто-

мобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооруже-

ния (далее – линейные объекты).

Территории общего пользования – это территории, которыми бес-

препятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади,

улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества эта-

жей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощно-

сти, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Инженерные изыскания – это изучение природных условий и фак-

торов техногенного воздействия в целях рационального небезопасного ис-

пользования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного про-

ектирования.

Застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечива-

ющее на принадлежащем ему земельном участке строительство, рекон-

струкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства,

а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной доку-

ментации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

159

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Градостроительный кодекс Российской Федерации [Федер. закон

№190: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.].

2.Земельный кодекс РФ. – М.: ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2003. – 96 с.

3.Законодательство о государственной регистрации прав на недвижи-

мое имущество и сделок с ним. / Сост. и вводный комментарий

П.В. Крашенинникова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Спарк, 2001. – 239 с.

4.Андрианов Н.А. Территориальное планирование как основа регулирования городской застройки / Н.А. Андрианов // Правовые вопросы строительства. – 2005. – № 2Ж С. 32.

5.Априамашвили М. Управление развитием территории в крупных городах // Проблемы теории и практики управления. – 2008. – № 2. – С. 43.

6.Белкина Т.Д. Управление реализацией стратегических планов городского развития // Проблемы прогнозирования. – 2008. –№ 1. – С. 64.

7.Береговских А.Н. Управление развитием территорий и градостроительная документация. Ч. 3. Кому? Зачем? Какая нужна градостроительная документация? / ООО «ИТП ГРАД». – Омск, 2008.

8.Вдовенко А.В. Совершенствование использования городских земель на основе территориального планирования // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007. – № 5. – С. 54.

9.Волков С.Н. Проблемы территориального планирования в Российской Федерации на современно этапе // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2006. – № 3. – С. 44.

10.Житкова Е.Л. Планирование развития территории: согласование интересов города и региона (опыт Самарской области) // Проблемы прогнозирования. – 2008. – № 3. – С. 34.

11.Каримов А.М. Предположение о том, что планирование должно реализовываться посредством ведомственных государственных или муни-

160