Основы территориального планирования. Учебное пособие

чающих доступ в подземные горные выработки и обеспечивающих без-

опасность населения, охрану окружающей природной среды, зданий и со-

оружений, в том числе по приведению земельных участков, нарушенных горными работами, в безопасное состояние, а также состояние, пригодное для их использования в народном хозяйстве.

В современных условиях (при отсутствии надлежащего контроля со стороны государства за деятельностью предприятий) такие затратные ме-

роприятия в полном объеме выполняются редко, в результате чего проис-

ходит сдвижение пород (просадка грунтов) на территориях, подработан-

ных горными работами.

Даже полностью выполненный комплекс мероприятий по ликвида-

ции или консервации объекта не гарантирует впоследствии идеального со-

стояния земной поверхности. Кроме того, процессы сдвижения горных по-

род не до конца изучены и сегодня.

Именно слабая изученность вопросов сдвижения горных пород вы-

звала на многих рудниках серьезные последствия. Наиболее показатель-

ными в этом отношении являются примеры из практики Криворожского бассейна. Здесь в зоне опасных сдвижений в послевоенные годы оказались сооружения крупнейшего рудника им. Дзержинского. Сдвижение пород было отмечено и на руднике им. Кирова. Примерно такая же обстановка сложилась на ряде медных рудников Урала, Горной Шории и др. Ликвида-

ция последствий слабой изученности вопросов сдвижения горных пород обошлась стране Советов в сотни миллионов советских рублей.

Составленные в 60-70-е годы Правила и Указания по охране соору-

жений упорядочили решение вопросов, связанных со сдвижением горных пород и охраной сооружений на рудных месторождениях. Однако многие вопросы в тех же Правилах и Указаниях решены только в первом прибли-

жении. Некоторые рекомендации содержат излишний запас надежности,

а ряд важных вопросов вообще не получил отражения в Правилах. Поэто-

му следует констатировать, что исследовательские работы по сдвижению

121

горных пород на рудных месторождениях продолжают отставать от темпов развития горнорудной промышленности.

В настоящее время во многих старейших горнорудных районах Ура-

ла идет процесс закрытия отработанных шахт, рудников и глубоких карье-

ров. Прекращение работ на шахтах и рудниках, их «мокрая» консервация ведет к затоплению подземных горных выработок и, как следствие,

к нарушению гидродинамического режима. Подъем уровня подземных вод, в свою очередь, ведет к быстрой негативной реакции геологической среды и активизации геодинамических процессов, т. е. происходят дефор-

мации земной поверхности над шахтными полями, а именно проседание и провалы горных пород.

Для понимания сущности вопроса необходимо дать некоторые пояс-

нения механизма процесса сдвижения.

Каждое физическое явление, в том числе и процесс сдвижения, дол-

жен изучаться, прежде всего, с качественной стороны. Качественная оцен-

ка процесса сдвижения заключается в * установлении его характера, под которым понимаются различные сочетания форм или видов сдвижения и изменения состояния горных пород и земной поверхности в результате проведения горных выработок. Основные виды деформирования горного массива – изгиб, сдвиг, отрыв, растяжение и сжатие. Деформирование по-

род в зависимости от интенсивности проявляется внешне в виде:

–плавного сдвижения без нарушения сплошности пород;

–возникновения трещин разрыва;

–обрушения.

Зону обрушения в массиве горных пород и на земной поверхности окаймляет зона трещин. Возникновение зоны трещин связано с тем, что слои пород по периферии зоны обрушения принимают изогнутое положе-

ние, вследствие чего под действием растягивающих напряжений образу-

ются трещины, нормальные к напластованию. Поскольку в изогнутых сло-

ях зоны растяжения чередуются с зонами сжатия, характер трещин за пре-

122

делами зоны обрушения прерывистый. Глубина и раскрытие трещин про-

порциональны мощности самостоятельно прогибающегося слоя. Над зоной обрушения, на контактах слоев, возникают, кроме того, трещины расслое-

ния. В результате самостоятельного прогиба отдельных слоев по контак-

там происходят послойные сдвиги пород. Прогибающиеся над выработан-

ным пространством слои пород передают свой вес обрушенным породам,

в результате чего со временем уменьшается их разрыхление и продолжает-

ся постепенное сдвижение над зоной обрушения.

В результате консервации рудников вполне возможны процессы подтопления застроенных территорий, расположенных на периферии бывших депрессионных воронок. При замачивании глинистых грунтов от-

мечается их набухание, пучение, что приводит к нарушению прочностных и деформационных свойств грунтов, которые в конечном счете отрица-

тельно влияют на состояние подземной части зданий (подвалы, фундамен-

ты), площадных и линейных сооружений, подземных инженерных комму-

никаций.

Нарушение геодинамического режима глубоких шахт и образование совокупного обширного выработанного пространства иногда могут спро-

воцировать активизацию техногенной сейсмичности в этих районах. На Урале уже известны техногенные землетрясения силой 2-7 балла, посколь-

ку там высока концентрация подземных выработок и густонаселенных го-

родов с их значительными статическими и динамическими воздействиями на земную поверхность.

На территории Уральского региона, на примере Свердловской и Че-

лябинской областей, выявлено, что в 77 поселениях разной величины

(38 % от общего количества) градообразующей отраслью является горно-

добывающая промышленность, а именно:

–37 (33 %) из 111 малых поселений;

–31 (42 %) из 73 средних по численности городов;

–9 (43 %) из 21 больших, крупных и крупнейших.

123

При этом в большинстве горнопромышленных городов Урала (90 %)

горные предприятия (горно-обогатительные комбинаты, шахты, рудники,

карьеры) располагаются либо вблизи границ поселения, либо непосред-

ственно на территории поселения, в его промышленной зоне. И в первом,

и во втором случаях производство горных работ так или иначе оказывает огромное влияние на формирование, организацию и развитие территории горняцких поселений. К примеру, во многих городах Уральского региона разработка месторождений подземным способом ведет к формированию над старыми горными выработками зон подработки, которые не в полной мере учитывались и при разработке генеральных планов городов.

Подземные горные выработки при определенных условиях могут в любой момент негативно проявить себя, т. е. привести к экологическим или техногенным катастрофам, тем самым повлиять на основные процессы жиз-

недеятельности населения, в первую очередь, безопасность проживания.

К таким негативным последствиям относятся не только деформации земной поверхности, возникающие вследствие развивающихся в вышеле-

жащей толще горных пород процессов деформирования горного массива,

но и деформации строений, расположенных в зоне влияния подземных горных выработок. Если деформации земной поверхности проявляются в виде нарушений больших (провалы, обрушения, просадки) и небольших

(трещины) размеров, то деформации зданий и сооружений – в виде равно-

мерной и неравномерной деформации конструкций: осадки фундаментов,

кренов, изгибов и кручений, разрывов конструктивных элементов вплоть до полного разрушения объекта.

В результате недоучета зон подработки (невидимых для человече-

ского глаза при подземном способе разработки месторождений полезных ископаемых), исторически сложившиеся зоны жилой застройки и обще-

ственно-деловых центров населенных пунктов оказались расположенными непосредственно на землях, подработанных горными работами (города Краснотурьинск, Березовский, Нижний Тагил, Верхняя Пышма и др.).

124

Информация о местоположении многих горных выработок на терри-

тории населенного пункта сегодня отсутствует. Строительство новых гра-

дообразующих предприятий в социалистический период дало толчок к развитию города, при этом здания и сооружения вплоть до 70-х годов

XX столетия строились без учета плана расположения подземных горных выработок, в том числе и непосредственно над выработками.

В настоящее время деформации земной поверхности (обрушения,

проседания) в зонах бывших рудников ведут к нарушению конструктивной целостности строительных объектов, их инженерного оборудования

(электро-, газо-, тепло- и водоснабжения), и особенно такие явления опас-

ны для крупнопанельных зданий. Деформации земной поверхности и де-

формации строений негативно отражаются на условиях безопасности про-

живания населения.

Поэтому на основании продекларированных в ГК РФ принципов устойчивого развития территорий, необходимо для населенных пунктов,

оказавшихся в зоне влияния горных работ, выявлять зоны с особыми усло-

виями использования – зоны, подработанные горными работами. К таким зонам должны быть отнесены застроенные и незастроенные территории городов, оказавшиеся в зоне влияния горных работ, т. е. районах действу-

ющих, законсервированных или ликвидированных рудников (шахт).

Выявление взаимосвязи деформации земной поверхности и строе-

ний, расположенных на ней, позволит сформировать содержание огра-

ничений по застройке в особых зонах и обременении по условиям защи-

ты зданий и сооружений от вредного влияния горных работ, а также ор-

ганизацию и ведение постоянных наблюдений за состоянием земной по-

верхности (мониторинг земель), зданий и сооружений (градостроитель-

ный мониторинг) для горно-промышленных населенных пунктов. Дан-

ные по режиму использования земельных участков и режиму застройки в особых зонах, а также данные мониторингов должны стать частью единой информационной системы обеспечения градостроительной дея-

125

тельности при планировании развития территории населенных пунктов и реконструкции застроенных территорий, в том числе в части разре-

шенного строительства. Все это должно стать основой подготовки пра-

вил землепользования и застройки.

Учет влияния горных работ и расположения подземных горных вы-

работок позволит:

– выполнить более четкое градостроительное зонирование с выделе-

нием зон особого градостроительного регулирования;

– разработать градостроительные и специальные технические регла-

менты по использованию, застройке и эксплуатации территорий, подвер-

женных влиянию горных работ;

– разработать оптимальные правила землепользования и застройки.

Границы территориальных зон в таких населенных пунктах должны определяться с учетом границ горных отводов, установленных на основе нормативных документов и механизма процессов сдвижения горных по-

род, т. е. прогнозируемых величин деформации земной поверхности. Дан-

ная методика позволит выявить и выделить внутри зон горных отводов подзоны в зависимости от степени опасности, для которых будут установ-

лены свои регламенты.

7.4. Кадастровая оценка земли и объектов недвижимости

Помимо проблем, связанных с безопасностью проживания населения на подработанных горными работами территориях, следует выделить и дру-

гие, связанные с экономикой населенного пункта в части рационального ис-

пользования земель, инвестиционной, налоговой и бюджетной политики.

Здания и сооружения, имеющие значительные конструктивные де-

формации, или те, которым в перспективе угрожает такая опасность,

а также земельные участки, ограниченные в использовании, естественно,

обесцениваются на рынке недвижимости в силу значительного физическо-

126

го, морального или экономического износа. Такие объекты, в том числе земельные участки, не привлекают инвесторов.

Для предоставления оптимальных сведений о городских территори-

ях, их использовании, состоянии земель и застройки как при разработке проекта генерального плана развития и реконструкции населенных пунк-

тов или Правил землепользования и застройки, так и принятии админи-

стративных или инвестиционных решений необходимо осуществлять ком-

плекс мероприятий по технической инвентаризации городских объектов.

Своевременно поставленные первичная и текущая техническая инвентари-

зация и проведенный государственный учет, а также диагностика граждан-

ских и общественных зданий, расположенных в особых зонах, промыш-

ленных зданий и сооружений, входящих в состав горно-обогатительных комбинатов, и горных выработок, позволит объективно оценить объекты недвижимости, включая земельные участки.

Сведения по оценке объектов недвижимости, расположенных в осо-

бых зонах, должны способствовать оптимальному налогообложению не-

движимого имущества и функционированию городского рынка недвижи-

мости. Результаты пересчета стоимости объектов недвижимости, оказав-

шихся в зоне влияния горных работ, а именно снижение стоимости зе-

мельных участков и строений, обесценивание их при отсутствии спроса на рынке недвижимости, фактический вывод из торгово-рыночного оборота,

могут серьезно отразиться на экономике малых городов.

Одни лишь земельные платежи (земельный налог и арендная плата за землю) способны повлиять на экономику муниципального образования.

Например, в г. Краснотурьинске была произведена государственная

(массовая) кадастровая оценка земель населенных пунктов, т. е. определе-

ны удельные показатели кадастровой стоимости земли в кадастровых кварталах, но без учета зон с особыми условиями использования земель,

подверженных влиянию горных работ. На кафедре геодезии УГГУ выпол-

нен перерасчет кадастровой стоимости земель (удельных показателей)

127

в 25 кадастровых кварталах города, оказавшихся на подработанных терри-

ториях, всего лишь по трем видам функционального использования:

–земли под домами многоэтажной застройки;

–земли под домами индивидуальной жилой застройки;

–земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Анализ показал несоответствие кадастровой стоимости земель в ка-

дастровых кварталах, расположенных в зоне провалов и горных вырабо-

ток, и в рядом расположенных кварталах, не подверженных влиянию пере-

численных техногенных факторов.

В результате этого перерасчета отмечено снижение максимальных ставок земельного налога:

–на земли под домами многоэтажной застройки – в среднем на 8 %;

–на земли под домами индивидуальной жилой застройки – в сред-

нем на 9 %;

– на земли под объектами торговли, общественного питания и быто-

вого обслуживания – в среднем на 4 %.

Снижение ставки земельного налога соответственно ведет к сниже-

нию суммы арендных платежей. По результатам перерасчета в среднем ве-

личина арендной платы по одному кадастровому кварталу снижается на

25 176 руб., а по 25 кварталам – на 629 409 руб.

При этом уменьшение ставок земельного налога ведет к уменьше-

нию выкупной цены земли на величину, сопоставимую с величиной изме-

нения ставки земельного налога.

Только перерасчет кадастровой стоимости земли в горнопромыш-

ленных населенных пунктах может повлиять на интересы различных субъ-

ектов хозяйственной деятельности: государства, муниципального образо-

вания, предприятий и населения. В случае снижения земельного налога и арендной платы уменьшается налоговая нагрузка на землепользователей,

но при этом уменьшаются поступления в бюджет от земельных платежей,

128

а от уменьшения выкупной цены земли, в свою очередь, страдают интере-

сы собственников земельных участков.

В результате проведенной инвентаризации и технической оценки объектов недвижимости, оказавшихся на подработанных горными работа-

ми территориях, выявляются положительные и отрицательные моменты.

К положительным моментам можно отнести:

– получение достоверной, полной и объективной информации о го-

родских территориях для целей инвестирования городской экономики;

– обеспечение условий безопасности проживания населения при своевременно выполненных мероприятиях по устранению источника нега-

тивного воздействия на окружающую среду;

– учет данной информации при планировании развития и рекон-

струкции населенных пунктов, разработке правил землепользования и за-

стройки;

–возможность регулирования земельных отношений с субъектами хозяйственной деятельности, в том числе недропользователями;

–обеспечение мер охраны зданий.

При этом следует отметить и негативные последствия, которые за-

ключаются в следующем:

– уменьшении кадастровой стоимости земельных участков и объек-

тов недвижимости (снижение налоговой ставки, арендной платы), что от-

ражается на бюджете муниципального образования;

–вариантности возможности непредвиденных чрезвычайных ситуаций;

–социальных волнениях населения, проживающего в опасных зонах;

–увеличении расходов на поддержание оптимальных условий про-

живания населения и сохранение окружающей среды.

Такие жизненно важные и приоритетные направления, как формиро-

вание условий для устойчивого развития территории населенного пункта для будущих поколений и обеспечение безопасности проживания населе-

ния, подтверждают необходимость учета вышеизложенных факторов.

129

Контрольные вопросы для самоподготовки

1.Для чего предназначено территориальное планирование?

2.Что понимается под устойчивым развитием территорий?

3.Как должно развиваться территориальное планирование?

4.Развитие каких факторов должно учитывать территориальное пла-

нирование?

5.Что отражает право на хозяйственную деятельность?

6.Что определяет право использования земель поселений и право на их застройку?

7.Что понимается под градостроительным зонированием?

8.На основании чего устанавливается разрешенное использование земельного участка?

9.Что устанавливается для зон с особыми условиями использования территорий?

10.Какими направлениями могут быть представлены градообразую-

щие факторы?

11.Отметьте особенности открытого и подземного способов добычи полезных ископаемых.

12.Какой способ добычи полезных ископаемых наиболее предпо-

чтителен?

13.Чем вызвана деформация земной поверхности при проведении горных работ?

14.Как внешне проявляется деформирование горных пород?

15.Какая разница между зоной обрушения и зоной подработки?

16.Что позволит выполнить учет влияния горных работ и располо-

жения подземных горных выработок?

17. Как связаны проблемы безопасности проживания в зоне ведения горных работ с экономикой населенного пункта?

130