Банковские ипотечные ценные бумаги (Сovered Bonds) в России и за рубежом

II.Ипотечные кредиты в качестве активов покрытия

2.Стоимость ипотечного кредитования

(Mortgage Lending Value, MLV)1

Рыночная стоимость объекта недвижимости наряду с ответом на вопрос, позволяет ли размер доходов заемщика вернуть кредит, является информацией, необходимой банку для принятия решения о выдаче ссуды2.

Однако для рефинансирования ипотечных кредитов через Covered Bonds при оценке необходимо учитывать и другие важные для инвесторов аспекты надежности. Принимая решение о включении кредита

всостав массы покрытия Covered Bonds, важно помнить, что решающим обстоятельством является не актуальная рыночная стоимость объекта недвижимости и не степень кредитной надежности заемщика (эти параметры должны быть определены на более раннем этапе), а то, в какой степени данный объект может служить обеспечением Covered Bonds

вслучае невозврата кредитных средств в будущем. Говоря об обеспечении долгосрочных Covered Bonds, нельзя исходить только из текущей (сегодняшней) рыночной стоимости.

Рыночная стоимость показывает большую динамику колебаний. Риск появления таких колебаний, в частности резкого ухудшения конъюнктуры, нельзя перекладывать на инвесторов в Covered Bonds. В этом случае Covered Bonds будут отягощены громадным риском. Рисками, связанными с колебаниями цен на недвижимость, должен управлять эмитент Covered Bonds. Для этого во многих европейских странах используется понятие Mortgage Lending Value (MLV).

Висследовании Банка международных расчетов (Bank for lnternational Settlemeпt — BIS), опубликованном в 2004 г., указывается на то, что «использование актуальной рыночной цены в значительной степени формирует рыночные циклы цен на недвижимость. Они возникают независимо от увеличения объема банковского кредитования и насыщения рынка и могут привести к падению цен на недвижимость. В долгосрочном плане негативный эффект банковского кредитования позволяет сделать вывод, что банкам следует практиковать такую методику оценки, которая позволяла бы учитывать изменения, происходящие на рынке»3 (рис. 7).

1 Crimman W. Mortgage Lending Value.

2 Для оценки в рамках Закона об ипотечных бумагах см.: Рetrov S.

3 Davies E.P. and Zhu H. P. 19.

101

Г. Активы

Оценка стоимости ипотечного кредитования (MLV)

Стоимость

Рыночная стоимость

Стоимость ипотечного кредитования (MLV)

Предел рефинансирования

а. Основы определения стоимости ипотечного кредитования

MLV не является предсказанием будущей стоимости или цены объекта недвижимости. Речь идет о показателе, который характеризует «стоимость под риском» (vа1uе-at-risk). Он помогает кредитным учреждениям управлять рисками и тесно связан с вопросами надзора за банковской деятельностью.

Понятие «Европейская MLV» является признанным международным стандартом оценки стоимости объектов недвижимости в случае их залога. Оно не только входит в Европейский стандарт оценки стоимости имущества (European Valuation Standarts (ЕVS) 2016; blue book) ТЕGoVА, но и зачастую учитывается в европейских нормативных правовых документах, при проведении экспертиз, занимает важное место в дискуссиях.

Стоимость ипотечного кредитования (Mortgage Lending Value) объектов жилья и коммерческого использования является составной частью ст. 125 и 126 CRR. В соответствии с положениями этого Регламента ЕС органы банковского надзора в ЕС могут разрешить кредитным учреждениям присваивать выданным ипотечным кредитам коэффициент риска 35% (вместо 100%), если их объем не превышает 80% MLV объекта жилья или коэффициент риска 50% (вместо 100%), если их объем не превышает 60% MLV объекта коммерческого использования1.

1 Исключения из лимитов по крупным кредитам также опираются на положения ст. 125 и 126 CRR (подп. «a» – «с» абз. 1 и подп. «a» – «с» абз. 2 ст. 402 CRR).

102

II. Ипотечные кредиты в качестве активов покрытия

Концепция Mortgage Lending Value основывается на следующих принципах:

•тщательная оценка степени ликвидности объекта в будущем;

•идентификация с исключением спекулятивных элементов;

•описание нормальных и местных рыночных условий;

•упор на долгосрочные (устойчивые) свойства объекта недвижимости;

•учет использования объекта недвижимости в настоящее время и в разумной степени учет возможностей альтернативного использования;

•прозрачная и понятно изложенная методика оценки;

•высокий профессионализм эксперта и учет им специфики национального законодательства.

Таким образом, понятие Mortgage Lending Value во многих отношениях близко к определению понятия рыночной стоимости, однако MLV содержит рыночные тренды, колебания в поступлении арендной платы

идругих доходов. Устойчивость MLV делает необходимой коррекцию или вычеты из:

•полученных доходов;

•капитализации процентных ставок;

•административных и других расходов, связанных с эксплуатацией объекта.

б.Ипотека жилья и объектов коммерческого назначения

Методика расчета MLV жилых объектов отличается от расчета этой величины для объектов коммерческого использования. MLV представляет собой дополнительный инструмент для включения заложенных жилых и коммерческих объектов в одну и ту же массу покрытия, поскольку позволяет сопоставить риски, связанные с этими двумя видами недвижимости. В качестве дополнительного эффекта выступает возможность диверсификации рисков, связанных с массой покрытия.

в. Результат

Концепция Mortgage Lending Value принята для рефинансирования ипотечных кредитов через Covered Bonds, а также для прочих ипотечных кредитов, выдаваемых другими банками, в соответствии с условиями Базельского соглашения и нормами общеевропейского законодательства. Это ставит все банки, в том числе не выпускающие Covered Bonds, в равное положение на рынке.

103

Г. Активы

Благодаря MLV появляется возможность сравнивать риски, связанные с ипотекой жилых и коммерческих объектов недвижимости,

иустраняются обстоятельства, препятствующие включению их в одну

иту же массу покрытия.

3.Лимит рефинансирования

Лимиты рефинансирования ипотечного кредита (лимит LTV (кредит к стоимости)) для отдельных активов варьируются: для ипотечных кредитов на жилую недвижимость – в диапазоне от 60 до 80%. В некоторых странах существуют дополнительные LTV-лимиты, применяемые на портфельной основе.

Лимит рефинансирования ипотечного кредита в размере 60 или 80% от MLV не означает, что кредит, для того чтобы служить покрытием, может быть только эквивалентен этому лимиту. Только та часть кредита, которая служит покрытием (или, другими словами, часть кредита, которая может быть рефинансирована с помощью Covered Bonds), не может превышать этот лимит. Это может быть обеспечено путем разделения кредита на две части: одну до размера лимита, другую – сверх него. При этом в более гибких юрисдикциях это не является необходимым на практике, если возможно идеальное разделение, и применяется в большинстве случаев1.

Еще один важный момент заключается в том, должно ли недвижимое имущество, которое является обеспечением по кредиту, быть застраховано от существенных рисков, связанных с местоположением и типом недвижимости (см. табл. № 19)2.

Таблица № 19

104

II. Ипотечные кредиты в качестве активов покрытия

©Round Table Covered Bond Legislation (vdp).

4.Досрочное погашение кредитов1

Сточки зрения управления банком серьезной проблемой является право заемщиков на досрочное погашение полученных долгосрочных кредитов. Рефинансирование через Covered Bonds также требует решения вопросов, связанных с долгосрочным рефинансированием. При этом следует различать ипотечные кредиты, выданные под твердую процентную ставку, и ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой.

а. Ипотечные кредиты, выданные под твердую процентную ставку

Часто говорят, что по политическим соображениям невозможно наложить запрет на досрочный возврат заемных средств. Однако в таком случае банкам следует предоставить возможность при досрочном погашении кредита требовать от заемщика компенсации рисков, связанных с вложением досрочно полученных средств. Под этим понимаются убытки банка, связанные с продолжением обслуживания выпущенных

1 Лассен Т. Совершенствование Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». С. 185.

105

Г. Активы

им Covered Bonds, рефинансируемые долгосрочные кредиты с твердой процентной ставкой.

Если эмитент не может заменить погашенные ипотечные кредиты новыми кредитами, потому что законодательство не разрешает такую динамику массы покрытия либо ситуация на рынке не позволяет выпускать кредиты с соответствующими параметрами, у эмитента должна быть возможность досрочно расторгнуть соответствующий ипотечный кредит. В таком случае риск досрочного погашения ипотечного кредита переложится на инвестора.

б. Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой

По кредитам с плавающей процентной ставкой следует сохранить возможность погашения в любой момент времени. Нужно лишь взимать небольшую плату, покрывающую административные расходы банка. При отказе от использования деривативов Covered Bonds часто выпускаются с плавающей процентной ставкой. В таких случаях можно предусмотреть право эмитента на их досрочное погашение.

III. Public-Sector покрытие1

Во многих юрисдикциях денежные требования, возникающие в связи с предоставлением кредитов или предъявлением других требований государственным органам, могут служить покрытием в отношении public-sector Covered Bonds. В частности, дебиторами в этом отношении могут быть центральное правительство или иностранное государство (например, страны – члены ЕС или ЕЕА), их местные органы власти и региональные правительства, экспортные кредитные агентства с гарантией государства, центральные банки или другие организации2.

Органы местной и региональной власти выполняют в Европе широкий спектр обязанностей. Между разными странами существуют важные различия. Однако в большинстве стран Европы в компетенцию местных органов государственного сектора входят следующие сферы:

1 Tolckmitt J. & Stöcker O. P. 59; Лассен Т. Привлечение средств для финансирования государственных инвестиционных проектов (на примере Германии).

2 См.: Berninger R. Local Public Sector Investments and Export Loans – Public Sector Covered Bonds as Key Funding Instrument. P. 110–114.

106

III. Public-Sector покрытие

•местная и региональная инфраструктура, включая крупные части местной и региональной железной дороги и дорожной сети;

•местный общественный транспорт;

•крупные части системы начального и среднего образования;

•базовые услуги, такие как поставка питьевой воды, канализация, сбор и обработка мусора;

•городское планирование и развитие;

•части системы государственного здравоохранения в некоторых странах;

•общественный порядок и безопасность, например, муниципальная полиция или пожарная охрана;

•социальное жилье в ряде европейских стран.

Эти обязанности включают ключевые сферы государственных инвестиций. Вследствие этого расходы на инвестиции местного государственного сектора превышают инвестиции центрального правительства. В среднем органы местной и региональной государственной власти обеспечивают свыше 50% всех инвестиций государственного сектора в Европе.

Важные различия существуют между разными странами в отношении правил бюджетирования для местного государственного сектора. Однако принцип «золотого фискального правила» применяется в одном и том же виде во многих европейских странах:

•органам местной власти запрещено иметь дефицит для финансирования операционной части бюджета;

•новые заимствования разрешены только для финансирования инвестиций.

Выпуск собственных облигаций в качестве источника финансирования для органов местной власти возможен только для крупных местных образований власти с достаточно большими потребностями

вфинансировании для регулярного выпуска облигаций. Эмитенты Covered Bonds во многих странах играют ключевую роль в обеспечении стабильного доступа к долгосрочному рефинансированию инвестиций органов местной власти. Кредиты органам местной власти объемом более 250 млрд евро в настоящее время рефинансируются за счет рынка Covered Bonds, что эквивалентно почти 14% от всего долга органов местной власти ЕС.

Если рассматривать доступные данные по массам покрытия, то около 30% кредитов органам местной власти во Франции, Германии и Испании предоставляются эмитентами Covered Bonds.

107

Г. Активы

Решающим моментом является то, что эмитент Covered Bonds получает прямое требование в отношении государства или требование, напрямую гарантированное государством. Другое обеспечение, такое как ипотека или залог, не является необходимым. В отличие от кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества, кредиты государственному сектору не ограничиваются в объеме (как ипотечные кредиты лимитами LTV).

Степень географического охвата PSCB и некоторые специальные требования, предъявляемые к активам покрытия в государственном секторе законодательством ряда стран, см. в табл. № 20.

Таблица № 20

108

IV. Covered Bonds для финансирования экспорта и другие активы для покрытия

©Round Table Covered Bond Legislation (vdp).

IV. Covered Bonds для финансирования экспорта и другие активы для покрытия

Эмитенты во Франции и Германии пользуются Covered Bonds для рефинансирования экспортных кредитов с помощью государственной гарантии или гарантии экспортного кредитного агентства (ЭКА)1. Законодательные базы во Франции и Германии не проводят различий между Covered Bonds, гарантированными кредитами органов местной власти, и Covered Bonds, гарантированными кредитами экспортного кредитного агентства. В целом выпуски, привязанные к экспортным кредитам, все еще имеют небольшой объем по сравнению с объемом кредитов, гарантированных органами местной власти. Это может быть связано с двумя причинами2.

Первая – рынок гарантированных экспортных кредитов значительно меньше, чем рынок кредитов органам местной власти. Во Франции долг органов местной власти с объемом 196 млрд евро на конец 2015 г. примерно втрое больше, чем объем кредитов, обеспеченных французским страхованием экспортного кредитования в размере 66 млрд евро.

1 Export Credit Agencies (ECA).

2 Berninger R. Local Public Sector Investments and Export Loans – Public Sector Covered Bonds as Key Funding Instrument. P . 115, 116.

109

Г. Активы

Вторая – использование Covered Bonds для рефинансирования кредитов ЭКА стало последней тенденцией относительно традиционной деятельности финансирования органов местной власти.

Вцелом около 8 млрд евро экспортных кредитов в настоящее время рефинансируются посредством Covered Bonds государственного сектора, выпускаемых французскими эмитентами. Для Германии цифра чуть выше 10 млрд евро1.

В2012 г. Испания ввела инструмент Covered Bonds, обеспеченный кредитами экспортного финансирования (cédulas de internacionalización). Эти кредиты должны иметь гарантию со стороны государственных учреждений (например, агентств страхования экспортного финансирования). Это дополнительный вид Covered Bonds, предусмотренный законодательством Испании. Интересно, что данный вид кредитов не включен в активы для покрытия публичных Covered Bonds (cédulas territoriales), а введен как новый вид2.

Италия приняла специальное законодательство, разрешающее эмиссию Covered Bonds, обеспеченных другими типами активов (кредитами МСП, корпоративными облигациями и т.д.), однако эмиссий еще не производилось3.

1 Berninger R. Local Public Sector Investments and Export Loans – Public Sector Covered Bonds as Key Funding Instrument. P. 115, 116.

2 Сédulas de internacionalización введены ст. 30 и 31 Королевского декрета-закона от 13 июля 2012 г. № 20/2012 cédulas dе internacionalización в Закон от 28 июля 1998 г.

№24/1998 о рынке ценных бумаг (новая ст. 2.1, п. «л») и Закон от 22 ноября 2002 г.

№44/2002 о мерах по реформированию финансовой системы (ст. 13bis). Эти правила изменялись и дополнялись ст. 32, 33, 34 Закона от 27 сентября 2013 г. № 14/2013. Кроме этого, законодательство дополнялось Королевским постановлением от 4 июля 2014 г.

№579/2014 (регулирование Министерства экономики) и Резолюцией (circular) Банка Испании от 29 июля 2015 г. № 4/2015. См. также: Доклад Назаре-Азнара С. «Сédulas de internacionalización – новый тип CBs для рефинансирования займов для экспортного финансирования и модель для других стран?» на 19-й Центрально-европейской конференции по Covered Bonds (www.pfandbrief.de).

3 В Италии список активов, разрешенных в качестве обеспечения для Covered Bonds, был расширен Законом правительства от 23 декабря 2013 г. № 145 (так называемый декрет Destinazione Italia (Место назначения в Италии)), одобренным парламентом 21 февраля 2014 г. № 9 (Gazzetta U ziale, GU Serie Generale. № 43. 21.02.2014, вступил в силу 22 февраля 2014 г.). Подпунктом «h» п. 1 ст. 12 этого Закона в Закон от 30 апреля 1999 г. № 130 (закон о секьюритизации) была введена новая ст. 7-quarter. Статья 7-quar- ter определяет несколько активов, например, корабельные ипотеки, кредиты малому и среднему бизнесу, а также требования по факторингу и лизингу в качестве покрытия для Covered Bonds. Законные структуры для внедрения Covered Bond МСП простые. Нужно регулирование для включения таких кредитов, как актив, в массу покрытия или введение нового вида массы покрытия. Дальше в зависимости от национальной модели

110