1. _{Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка}

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости. Однако специфика земельных правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

Особенности:

1. Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон).

2. Обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением. Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

3. Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

4. Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

5. В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

• местоположение продаваемого земельного участка;

• площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;

• кадастровый номер земли;

• категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);

• документально разрешенное использование участка земли;

• имеющиеся обременения продаваемого участка.

6. Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

• номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;

• номер кадастрового района;

• нумерацию кадастрового квартала;

• номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

7. Цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

8. Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение. Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

9. Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела — по требованию (постановлению) следователя.

2. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости.

Гражданский кодекс РФ содержит отдельную статью, указывающую на особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Договору купли-продажи жилого помещения можно дать следующее определение: это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателю) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену. Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме.

Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

1. характеристика объекта и его месторасположение: указание всех данных, которые позволяют идентифицировать объект продажи (ст.554 ГК РФ): точный адрес, его площадь и иная необходимая информация.

2. цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

3. указание на соглашение осуществления сделки с лицами, сохраняющими в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Такое существенное условие, с одной стороны, является гарантией «правовой чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны, закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласованы условия сделки, и договор не будет считаться заключенным, а следовательно, и государственная регистрация перехода прав на недвижимость не будет возможна.

Подчеркнем также, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

3. Особенности заключения договора дарения недвижимости.

Договор дарения недвижимости - это соглашение, по которому Даритель безвозмездно (без получения платы или иного встречного требования) передает или обязуется передать Одаряемому недвижимость в собственность.

Дарение является двусторонней сделкой. Даритель, как правило, непосредственно передаёт дар одаряемому, который его принимает.

Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. На стороне дарителя и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц (если жилое помещение находится в совместной собственности или планируется поступить в общую долевую или совместную собственность).

Особенности:

1. При составлении договора дарения необходимо указать:

• Стороны договора дарения (дарителя и одаряемого): полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт.

• Характеристики объекта недвижимости, указанные в экспликации и поэтажном плане: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и т.д.

• На основании каких документов недвижимость принадлежит дарителю.

• Если договор дарения заключен по доверенности, то указать, когда, кем выдана доверенность, её реестровый номер, должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения.

2. Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (его считают заключенным с момента такой регистрации). Необходима государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость от дарителя к одаряемому.

3. Если одному из супругов, в браке была подарена недвижимость, то она не является совместной собственностью. Это личная собственность того, кому подарена недвижимость, при расторжении брака она не подлежит разделу.

4. Законом оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести недопустимость дарения:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

• от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей;

• в отношениях между коммерческими организациями.

5. Если договор дарения заключен представителем по доверенности, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, такая сделка признается ничтожной.

6. Одаряемый может отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Если договор дарения уже зарегистрирован, то отказ от подаренного жилья также подлежит государственной регистрации.

7. Госпошлина за государственную регистрацию права на недвижимость с 29 января 2009 г. составляет 1000 рублей, подлежит уплате одаряемым.

Госпошлина за регистрацию договора дарения – 1000 рублей, уплачивается обеими сторонами договора.

8. Согласно п. 18.1 ст.217 НК РФ, при дарении недвижимости налог не платится, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Согласно упомянутому законопроекту, к членам семьи относятся супруги, родители, дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, полноюродные и неполноюродные (т.е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Для остальных лиц доходы в денежной и натуральных формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, подлежат налогообложению по ставке 13%. Гражданин, получивший в подарок квартиру (дом), может представить в налоговую инспекцию либо справку о стоимости жилья из БТИ, либо заключение независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта.

4. Особенности заключения договора мены недвижимости

Договор мены - заключается с целью передачи в собственность других лиц одного объекта недвижимости в обмен на другой.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора Документ оформляется в простой письменной форме.

По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен договору купли-продажи.

Необходимо указать:

• идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);

• подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);

• стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);

• исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;

• условия и размер доплаты, если это необходимо;

• порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

• мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;

• обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки.

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков. Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Пример

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при: — ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей); — заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей). Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен: регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен); налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья.

Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

5. Рента: понятие, формы договоров. Обеспечание выплаты ренты . ответственности. Отчуждение имущества под выплату ренты за плату и бесплатно. Ответственность в случае отчуждения недвижимого имущества переданного под выплату ренты.

Рента (от латинского «reddita» - «возвращенная») – регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат. Получатель ренты не обязан быть предпринимателем, то есть иметь статус юридического лица. Подобный доход может быть получен на примере сдачи земли, квартиры в аренду. Ренту так же получают по предоставлению кредита в виде процентов, по ежегодной выплате застрахованному лицу компенсаций страховым обществом. Ренту можно рассматривать так же как прибыль, полученную с учетом годового дохода по ценным бумагам, акциям, облигациям. В общем смысле под рентой понимают постоянный регулярный доход через строго заданные промежутки времени. Самым распространенным способом получения ренты на примере физического лица является сдача квартиры в аренду. В этом случае без дополнительных затрат лицо, не имеющее юридического образования, получает ежемесячный доход. 

Догово́р ре́нты — соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи)