48. Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

• предметом договора является здание или сооружение целиком;

• предмет договора характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота;

• арендатором жилых зданий может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК);

• нормы об аренде нежилых помещений в ГК РФ отсутствуют, поэтому их аренда регулируется общими положениями о договоре аренды;

• существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади);

• плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором);

• оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом часто практикуется предварительная форма оплаты;

• договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации);

• передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту в течение десяти дней либо месяца после подписания договора (п. 1 ст. 655 ГК);

• передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок под ней;

• при продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования участком, находящимся под ним (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК);

• в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом преимущественное право арендатора на заключение нового договора сохраняется.

49. Особенности договора аренды предприятий.

Дайте понятие договора аренды предприятия (ст. 656 ГК РФ).

Особенности аренды предприятия:

• это разновидность договора аренды недвижимости;

•сторонами договора являются предприниматели;

• существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК);

• предметом договора является предприятие как имущественный комплекс;

• поскольку предприятие является сложным объектом, его состав определяется на основе акта инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов;

• в составе предприятия выделяют основные и оборотные средства, а также его исключительные права;

• договор об аренде должен быть представлен документом, подписанным обеими сторонами;

• арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче им в аренду своего предприятия с целью получения их согласия на перевод долга, причитающегося им от собственника предприятия, на арендатора;

• кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора. Кредитор, не получивший такого уведомления, имеет право на это требование в течение одного года со дня, когда он узнал о передаче предприятия в аренду;

• арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он имеет право без согласия кредитора совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК);

• неотделимые улучшения, совершенные арендатором без разрешения арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, за исключением случая, когда они неразумны (ст. 662 ГК);

• за долги, переданные арендатору вместе с предприятием, наступает солидарная ответственность арендатора и арендодателя перед кредитором (п. 4 ст. 657 ГК);

• в случае признания договора недействительным возврат сторонам всего полученного по сделке возможен лишь в случае, если это не нарушает существенно права участников договора, других лиц и не противоречит общественным интересам.