Фактическое посредничество

Законодательства нет в РФ. Сейчас есть проект закона о риелторских услугах – 20 страниц, в основном регулирование СРО риелторов, только 2 коротких статьи посвящены природе договора. Закон регулирует явно не то, что нужно.

Риски для риелторов:

А. Клиент отказывается от подписания договора

В Австрии в Законе о маклерах 1992 (1996?) следующее решение: разрешается в маклерском договоре согласовывать выплату маклеру разумной компенсации (но не оплаты 100%) в качестве вознаграждения за потраченные усилия, если клиент отказывается от заключения сделки:

(1) без уважительных причин (если они есть – то странно, если риелтор еще и свои затраты взыщет с клиента. Например, квартиру искали, потом сменили вуз и надо уезжать в другой город – это уважительная причина, скорее. А если просто банк передумал офис в городе открывать – это не уважительная причина) или

(2) вопреки своему предшествующему поведению (эстоппель).

Б. Клиент заключает договор после расторжения договора с риелторов, но в результате его содействия

Дело

Сдавался в аренду 3 и 1 этаж. Нашли арендатора только на 3 этаж. Договор с риелтором был расторгнут. А потом арендатор заключил договор аренды и на 1 этаж. Нужно ли за это платить вознаграждение риелтору? Российский суд – раз договор закончился, никаких обязанностей нет.

Это неверное решение – с расторжением договора закончились только обязанности по предоставлению, но обязанности поведенческого характера могут оставаться (о неконкуренции) или такие подвешенные обязанности (как выплата вознаграждения в случае расширения).

Если в договоре нет условия о том, что любая последующая сделка дает доход также и риелтору – то тогда сложнее ситуация. Принципиальный вопрос для права на вознаграждение – это причинно-следственная связь между действиями риелтора и результатом (состоявшаяся сделка). Если риелтор действительно показывал с 1 этаж – то тогда, скорее, есть причинно-следственная связь. Если разрыв во времени между заключением первого договора аренды и аренды доп.площадей, если аренда доп.площадей связана с иными факторами (расширение производства).

• В большинстве риелторских договоров условие – что право на вознаграждение возникает, даже если сделка состоялась после прекращения действия риелторского договора. Иностранная судебная практика – неважно, когда заключена сделка – главное причинная связь между действиями риелтора и заключенной сделкой.

• Для этого также риелторы составляют акты просмотра – чтобы потом доказать причинную связь между заключенной сделкой и действиями риелтора

А если одно и то же помещение показывали несколько риелторов и в итоге договор был заключен – кто из риелторов должен получить вознаграждение? Австрийцы – если не удалось доказать, чье посредничество оказалось решающим – то тогда всем риелторам поровну. Но если кредитор заплатил одному риелтору 100%, то он освобождается от обязательств перед другими риелторами – они должны сами гоняться за риелтором, который получил 100% вознаграждения.

Дело за рубежом

Риелтор сдал только маленькую площадь. А потом банк спустя год решил расшириться. В договоре с риелтором было условие, что если будет расширение – то вознаграждение увеличивается. Суд взыскал деньги в пользу риелтора.

Бремя доказывания наличия права на вознаграждение – на истце (на риелторе). Доказать, что была заключена сделка и причинно-следственная связь с действиями риелтора (например, если был акт просмотра – то тогда уже бремя опровержения наличия связи возлагается на ответчика).

В. Заключение иного договора, чем тот, на который был направлен договор риелторских услуг, или с иным лицом

Нужно в договоре оказания риелторских услуг прописывать (в отсутствие законодательного регулирования) – что к заключению основного договора приравнивается его заключение аффилированными лицами клиента, заключения не только договора аренды, но и договора купли-продажи, купли-продажи долей потенциального клиента и т.п. (то есть заключение любой экономически равноценной сделки).

ФАС ПО А12-13221/2012

Сделка должна была заключать на аукционе, подготовил сделку для продавца, покупатель был, но аукцион был признан несостоявшимся, но задаток остался у продавца. Имеет ли риелтор право на вознаграждение.

Зачем нужны торги? Как раз чтобы не привлекать риелтора – возникает вопрос с причинной связью. Даже если сделка потом состоится –риелтор нашел того, кто пришел на эти торги – риелтору нужно будет доказать, что именно он его привел, если он конечно выиграет торги. Если он торги проиграет – то риелтор не вправе претендовать на вознаграждение.

Г. Судьба иных платежей по Договору (неустоек, задатков по основному договору между клиентом и покупателем)

ФАС ПО А12-13221/2012

Риелтор просил 10% от предполагаемой цены продажи, поскольку заказчик сам отменил аукцион, который организовал риелтор. Но (Егоров) – это должно быть не полное вознаграждение риелтора, а только компенсация определенная, в связи с отказом заказчика от договора.

Задаток. Бывает разный – задатки на торгах и по предварительному договору он не имеет платежной функции (не передается в счет платежа) – если возникнет обязательство – он пойдет в счет, а если договор не состоится – то тогда задаток потеряешь (ведь нельзя сказать, что на преддоговорном этапе – предварительный договор, торги – договор уже можно считать заключенным).

Пугинский

Неустойка по договору комиссии - за просрочку уплаты денег покупателем – вся комиссионеру, поскольку он сторона договора с покупателем.

Егоров

Нет, неустойка – владельцу дела – комитенту, поскольку комиссионер только ведет чужое дело. Но комиссионер вправе на сумму неустойки начислять свое вознаграждение (комиссию), поскольку цель комиссионера – это обеспечить поступление денег комитенту.

ВЫВОД: Лучше в Договоре с посредником сразу прописывать судьбу задатков и неустоек – лучше писать, что вознаграждение не 10% от продажной цены, а 10% от любых сумм, поступивших от покупателя (то есть включаются и неустойки, и задаток).

Запрет фактического посредничества в интересах обеих сторон

Поскольку здесь неизбежен конфликт интересов – и если риелтор выступит против такого условия, то это будет лакмусовой бумажкой. И снижает стимулы заключить максимально возможную сделку для клиента.

За рубежом – это все развито. В Австрии – двойное посредничество возможно, только если раскрыты все карты и оба клиента об этом знают. В противном случае – санкции против риелтора возможны (отказ от договора, убытки). В Германии – есть решение ВС Германии.

В РФ – нужно включать это в договор. Либо доказывать нарушение риелтором фидуциарных обязанностей (принципа добросовестности) – но это высший пилотаж для российских судов, очень сложно – но не невозможно.

Егоров: если риелтор сделал это втайне – должен лишаться права на вознаграждение с обеих сторон-клиентов.

Дело по свопам Юниаструм банк (Скловский вел)

По процентным свопам.

Дело Банка Москвы

Договор признали недействительным, поскольку банк как проф участник не раскрыл всю информацию. Решение ВС Германии – защитили производителя гигиенических средств (крупного участника оборота, но не профессионала) против банка, который обсчитал его на процентных свопах.

Лекция № 3 (доп.)

Ссылка:

https://youtu.be/cViXGHNhueQ