Двойная деятельность маклера

Деятельность посредника в интересах обеих сторон

В поручении – запрет, только если оба доверителя не дали на это согласие. П. 3 ст. 182 ГК РФ

В договоре комиссии – например, покупает вещь себе или передает другому клиенту. Но здесь от имени себя с самим собой сделку заключить невозможно. Одновременная комиссия не работает.

ВАС РФ – запретили себе приобретать комиссионерам. В Германии это есть. Но у нас оборот пока к этому не готов.

В маклерском договоре

В Германии – запретили в правоприменительной практике. В Австрии – запрет на законодательном уровне – маклер не вправе одновременно действовать от имени третьего лица или принимать от него какого-либо вознаграждение, за исключением случаев когда доверитель прямо ему это разрешил.

Причина – экономическая, конфликт интересов.

За нарушение правил – ответственность – обязан выдать доверителю любое вознаграждение, полученное неправомерно и возместить ущерб, превышающий эту сумму.

Право на вознаграждение

2 условия выплаты вознаграждения:

- заключена сделка, которую хотел клиент

- сделка заключена при посредничестве маклера – есть причинно-следственная связь между деятельностью маклера и заключением сделки

(v. в эксклюзивном дистрибьюторском договоре право на вознаграждение есть даже в том случае, если сам производитель заключит прямую сделку с покупателем – поскольку дистрибьютор продвигал товар на данной территории и должен получить вознаграждение от любых сделок с этим товаром на данной территории, пусть даже конкретная сделка заключена без его посредничества).

Австрийский закон:

- если сделка с третьим лицом состоится в результате деятельности маклера

- если заключается экономически равноценная сделка, приводящая к тому же экономическому результату (в Германии это выведено суд практикой из пар 242 ГГУ о добросовестности при исполнении обязательств).

Например – договор КП не с собственником, а с тем, кто хочет приобрести объект, покупка долей в ЮЛ-собственнике ЗУ, заем на 4% разница в процентах

Не является - долгосрочная аренда вместо КП, существенно более обременительная сделка или существенно иная сделка (ПС на квартиру, а не на дом в целом)

Германия:

Два вида маклеров:

- маклеры для поиска вариантов (доказывание возможности заключения договора)

- маклеры-посредники (посредничество при заключении договора)

Когда несколько маклеров оказали содействие?

Доверитель платит вознаграждение только один раз - в уже тогда вознаграждение делится между маклерами.

Австрийский закон – вознаграждение получает тот маклер, чья заслуга однозначно перевешивает, если такового нет – то тогда делится поровну между всеми.

Оспаривание сделки – нет права на вознаграждение

Срыв сделки по причинам, не зависящим от доверителя – возвращает вознаграждение

А у нас – нашли продавщицу, заключили трудовой договор, она ушла в запой. Попытались вернуть вознаграждение, которое уплатили агентству по подбору персонала – но суды отказали, поскольку исходили из модели ВОУ – услуги оказаны, акт подписан – надо платить.

Или реальное дело было – договор долгосрочной аренды, заключили, заплатили маклеру вознаграждение в размере 6 мес арендной платы, а арендатор съехал через 3 мес. Можно ли вернуть вознаграждение.

Дело Тортилла Агентство недвижимости

2 дела, разница в 3 дня, практически одинаковый состав судей.

Агентство «Выбор недвижимости» работало на двоих – искало и продавало недвижимость. Не заплатили ни те, ни другие. В двух судебных актах отказали о взыскании с тех и с тех.

Договор ВОУ – услуги по отчуждению помещения. Стороны договорились, что под отчуждением недвижимости – КП, мены, и т.п., с покупателем, его аффилированными лицами и т.п. Попытались закрыть возможности для недобросовестного поведения.

Фактически продали не ЮЛ - контрагенту, а его учредителю – ИП. Но поскольку учредители не были прямо поименованы в договоре, суды отказали. Это несправедливо, по мнению Егорова.

КАУЗАЛЬНОСТЬ

Заключение сделки должно выглядеть для суда как результат действий маклера.

2 варианта:

1. Маклеру посреднику – достаточно доказать, что он порождает у контрагента/доверителя мотив, желание заключить сделку (предоставил информацию об объекте или об особенностях этого объекта, если сам по себе объект был раньше известен доверителю).

Бремя доказывания на маклере:

- что был заключен основной договор и его содержание

- содержание сделок, которую он обязался помочь заключить, и реально заключенной, экономически совпадают

- причинно-следственную связь (Есть презумпции – в течение 1 года (ВС Германии), кассация – 4 мес заключен договор – то презюмируется, что при содействии маклера).

Лекция № 4 (доп)

https://youtu.be/B973fzaUb2Q