2011 Хозяйство и право Договор фактического посредничества

Право клиента отказаться от заключения сделки

Главное отличие – в договорах поручения, комиссии и агентирования – решение о заключении сделки принимается агентом, поверенным, комиссионером – он заключает сделку по доверенности.

А в маклерском договоре – финальное решение за клиентом, он может не подписать сделку в последний момент без объяснения причин.

На этом построен рынок недвижимости и подбора персонала.

У нас риелторы начинают давить на клиента, поскольку исходят из модели договора ВОУ – если отказывается от заключения договора, который формально подходит под требования клиента – требуют возместить все расходы, за каждый показ и т.д. На западе – клиент спокойно уходит.

Налоговая проблема тоже – договор оказания посреднических услуг используют для обналичивания денежных средств и вывода активов – не проверишь, что реально было сделано.

Австрийский закон – посредник имеет право на компенсацию разумных издержек (НЕ на вознаграждение) в том случае, если договор не был заключен вопреки предшествующему поведению и без уважительных причин (то есть клиент понравился, а потом неожиданно сливается – если будет уважительная причина – например, вы передумали сдавать квартиру, поскольку Вам по объективным причинам придется самим там жить).

Никакие расходы в результате деятельности маклера его общие расходы – не возмещаются. А дополнительные специальные расходы – возмещаются, только если это специально обозначено в договоре. В отличие от поручения – там издержки возмещаются по умолчанию.

Императивные нормы:

• Доверитель не обязан заключать сделку, которую предложил ему маклер.

• Право на вознаграждение у маклера возникает только с момента вступления сделки в силу

Разрешается договариваться о вознаграждении на случай, если сделка не состоялась – только если это эксклюзивный посредник:

- не выше чем размер согласованной сторонами или принятого в этой местности вознаграждение

- только если сделка, обозначенная в маклерском договоре вопреки добросовестности доверитель не совершает вопреки предшествующему поведению необходимое волеизъявление

- с третьим лицом заключается иная сделка, аналогичная по своей цели

- заключается сделка не с доверителем, а со связанным с ним лицом

- используется право специальной покупки (преимущественное право), поэтому сделка не заключается – использование этого права срывает сделку.

РЕКОМЕНДАЦИИ: либо в ГК РФ прописать, либо в договор эти нормы переносить

Права и обязанности по маклерскому договору

1. Маклер обязан преследовать интересы доверителя честно и тщательно, Доверитель - уважать интересы маклера, не разглашать информацию, полученную от маклера о заключаемой сделке.

2. Давать друг другу необходимые сведения

За нарушение обязанностей – возмещение ущерба, а у маклера еще и снижение вознаграждения, независимо от возмещения ущерба

Маклер не обязан прилагать усилия, направленное на выполнение порученного ему, а доверитель не обязан заключать сделку, предложенную ему маклером.