Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И
..pdfмости, в ПЭК. ПЭК отбирает случаи, которые, по его мнению, представляют интерес для добавления к базе данных о рыночных це нах. Поскольку контракт на продажу содержит только некоторую ин формацию, которая нужна, ПЭК рассылает анкеты покупателям и может даже персонально инспектировать здания и участки. Цель со стоит в том, чтобы иметь достаточные выборки каждого типа недви жимости и каждой из ее возрастных групп. Из этой картины рынка ПЭК обязан по закону вывести индексы и другие факторы, так чтобы можно было сравнивать различные цены недвижимости. Каждый год они публикуют результаты своих исследований, для того чтобы пред ставить факты о рынке недвижимости в своем регионе. Отдельные подробности каждой трансакции являются конфиденциальными и закрытыми для публики, в то время как закодированные данные (без точного адреса) могут предоставляться оценщикам и другим сторо нам, имеющим профессиональный интерес в рыночной ситуации. Многие ПЭК ежегодно публикуют результаты своих исследований в специальных буклетах, некоторые даже пользуются интернетом.
11.7.Проект Приложения 4:
Корпоративное управление и Европейский кодекс этичной практики
Часть (i) Корпоративное управление и Часть (ii) Европейский ко декс этичной практики
Приложение 4 охватывает во первых следующие вопросы: роль Корпоративного управления, его место в Европейском Союзе и в международном масштабе, его значение для оценщика и связь с международными стандартами оценки; а, во вторых, Европейский Кодекс этики: Роль оценщика и его взаимоотношения с Клиентами; Профессиональная компетентность; Взаимоотношения с коллега ми оценщиками; Взаимоотношения между Ассоциациями — члена ми ЕГАО.
Корпоративное управление
А4.01
Контекст
Проблемы корпоративного управления стали все более значи тельными вслед за крахом «Энрон», «Уорлдком», «Маркони» и дру гих. Компании, включаемые в котировочный список США, теперь подчиняются строгим правилам сертификации счетов компаний. По
391
закону Сарбэйнса Оксли, исполнительные лица могут быть приго ворены к тюремному заключению, если счета их компании окажутся мошенническими. Хотя события в США высветили проблемы, кото рыми следует заниматься в рамках корпоративного управления, воз растает интерес в Европейском Союзе и его государствах участниках к роли, которую корпоративное управление играет в бизнесе и, осо бенно, на рынках капитала.
А4.02 Принятие общей европейской валюты, свободный переток капи
тала через границы ЕС, глобализация, приватизация государствен ных предприятий, рост и распространение акционерной собствен ности и растущая консолидация и, как результат, деятельность по слияниям среди крупных европейских корпораций — все это создает необходимость устойчивой системы корпоративного управления. Разработчикам политики нужно знать, какие барьеры, с точки зре ния корпоративного управления будут существовать для развития единого рынка капитала ЕС к 2005 году. Тем, кто вкладывает собст венные средства или предоставляет их в долг, частным инвесторам, работникам и другим, делающим ставки, включая корпоративных и государственных партнеров, нужно знать и то, что в настоящее время является общим, и то, что отлично в национальной практике корпо ративного управления.
А4.03 В более широком контексте оптимизации экономической эф
фективности и поощрения инвестиций в отношении европейских стран, находящихся в стадии перехода к рынку, ОЭСР изложила структуру корпоративного управления, поддержанную Всемирным Банком, Международной организацией комиссий по ценным бума гам (МОКЦБ), которая уже находится в стадии принятия в ряде стран. ПРИНЦИПЫ КОРПОРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОЭСР гласят: «Если страны должны пожинать все блага с глобального рынка капитала и если они должны привлекать долгосрочный «тер пеливый» капитал, соглашения о корпоративном управлении долж ны быть заслуживающими доверия и хорошо понятными за рубе жом. Даже если корпорации не полагаются в первую очередь на иностранные источники капитала, приверженность передовому
опыту корпоративного управления поможет повысить доверие ин весторов, может снизить затраты на привлечение капитала и, в ко нечном счете, стимулировать образование более стабильных источ ников капитала».
392
А4.04 Достижение экономии от масштабов, организация рисковых
предприятий, занятие проектами, предусматривающими более от даленную отдачу и использование новаторских методов работы и организационных структур — все это требует институциональной определенности и доверия, которое может обеспечить хорошее кор поративное управление. По меньшей мере, для экономического роста играет значительную роль корпоративное управление в поощ рении эффективной канализации сбережений в продуктивные ин вестиции — особенно в инвестиции в быстро растущие фирмы и от расли, которые зависят от внешних средств.
А4.05
Оценщик
На макроэкономическом уровне стандарты оценки, основанные на принципах прозрачности и подотчетности, являются существен ной частью структуры корпоративного управления и целостности рынков капитала. На микроэкономическом уровне оценщикам нуж но знать среди прочего, как корпоративное управление может затро нуть их фидуциарные и аудиторские обязанности перед организа циями клиентов, а также другими держателями акций и как это мо жет быть связано с корректировкой существующих протоколов оценки.
А4.06
Доклад Европейской Комиссии
В 2002 году Европейская Комиссия опубликовала доклад, состав ленный для нее Партнерством с ограниченной ответственностью «Вайль, Готчал и Мангес», под названием «Сравнительное изучение кодексов корпоративного управления, релевантных по отношению к Ев" ропейскому Союзу и его государствам"участникам», цель которого — способствовать пониманию общностей и различий в практике кор поративного управления между государствами участниками ЕС путем анализа корпоративного управления и, в ограниченной мере, релевантных элементов, лежащих в основе юридической структуры. А4.07
В исследовании выявляются и сравниваются существующие ко дексы корпоративного управления в пятнадцати странах — членах
ЕС и другие кодексы корпоративного управления, которые могут влиять на деятельность компаний в пределах Европейского Союза. В нем определяется «Кодекс корпоративного управления» как необя зательный набор принципов, стандартов или образцов наилучшей
393
практики, выпускаемый коллективным органом и касающийся внут реннего управления в корпорациях.
А4.08 Хотя корпоративное управление можно определить многими спо
собами, оно обычно включает механизмы, посредством которых осу ществляются руководство и контроль над коммерческим предприя тием, организованным в корпоративной форме с ограниченной от ветственностью. Это обычно касается механизмов, которые делают корпоративных менеджеров подотчетными за поведение и результа ты деятельности корпорации. Корпоративное управление отлично от управления бизнесом и корпоративной ответственности, хотя они и связаны.
А4.09 В докладе указывается, что некоторые кодексы ратуют за раскры
тие котируемыми компаниями степени, в которой они соблюдают рекомендации кодекса, вместе с объяснением любых областей, где они не соблюдаются. На протяжении всего доклада такое раскрытие в сравнении с кодексом, называется раскрытием на основе «соблю дения или объяснения». Хотя в некоторых случаях раскрытие в срав нении с кодексом предписывается в обязательном порядке, все ко дексы являются добровольными, поскольку существенные положе ния кодексов выполнять не обязательно.
Тем не менее требования «соблюдения или объяснения» при рас крытии оказывают, по меньшей мере, некоторое принудительное давление: тенденцией для некоторых компанией может быть «со блюдение», а не объяснение. Хотя кодексы корпоративного управле ния, выдвинутые членами инвестиционного сообщества ЕС, носят полностью добровольный характер, но, учитывая значительную эко номическую власть инвестиционного сообщества на конкурентных рынках капитала и власть голосов инвесторов и голосование акция ми, такие кодексы могут оказывать значительное влияние на практи ку корпоративного управления.
А4.10 Практически во всех государствах — участниках ЕС наблюдается
очевидная заинтересованность в четко сформулированных обще признанных принципах и наилучшей практике корпоративного уп
равления. Растущая заинтересованность в кодексах корпоративного управления среди государств — участников ЕС отражает понимание, что инвесторы акционеры, иностранные или отечественные, рас сматривают качество корпоративного управления наряду с финансо
394
выми результатами и другими факторами при решении вопроса об инвестировании средств в компанию.
А4.11 Наибольшие различия в практике корпоративного управления
среди государств участников являются результатом различий в зако нодательстве, а не тех различий в рекомендациях, которые обуслов лены типами кодексов, анализируемых в докладе. В последние годы во всем Европейском Союзе достигнута значительная степень стан дартизации законодательства о компаниях, однако существенная разница все еще остается. И все же, несмотря на юридические разли чия между государствами участниками, тенденции к конвергенции в практике корпоративного управления в странах участниках ЕС представляются более многочисленными и более мощными, чем лю бые тенденции к дифференциации. В этой связи кодексы, вместе с давлением рынка, служат сближающей силой, концентрируя внима ние и обсуждение на проблемах управления, четко формулируя ре комендации относительно передового опыта и поощряя компании к их принятию.
А4.12 Среди государств — участников ЕС требования раскрытия все
еще различаются, и вариации в информации, доступной инвесторам, создают препятствия на пути к созданию единого европейского рын ка акций к 2005 году. Тем нее менее в государствах — участниках ЕС объем раскрываемой информации относительно практики корпора тивного управления возрастает и существует тенденция к сближе нию в отношении типа раскрываемой информации. Отчасти это обусловлено попытками стимулировать введение лучшей системы регулирования рынков ценных бумаг, процедур управления рисками и широким использованием Международных стандартов финансо вой отчетности.
А4.13 В целом доклад заключает, что наиболее важные различия в прак
тике корпоративного управления среди компаний, зарегистрирован ных как корпорации в государствах участниках, обусловлены разли чиями в законодательстве о компаниях и в положениях о ценных бу магах, а не различиях в рекомендациях кодексов. По большей части
рекомендации кодексов отличаются своим сходством и служат сбли жающей силой. Большинство европейских компаний продолжают рассматривать свой внутренний рынок капитала как свой основной источник для акционерного капитала. Решения корпораций относи
395
тельно того, какие рынки капитала доступны, кажется, находятся под влиянием соображений относительно ликвидности и связаны с законодательством о компаниях в большей мере, чем определяются кодексами корпоративного управления. Движение кодексов являет ся позитивным развитием как для кампаний, так и для инвесторов, учитывая их акцент на раскрытие, улучшенную практику правлений и защиту акционеров. Кодексы оказываются благотворными в ряде отношений:
!Кодексы стимулируют обсуждение проблем корпоративного управления;
!Кодексы побуждают компании к принятию широкопризнан ных стандартов корпоративного управления;
!Кодексы помогают разъяснять инвесторам как законодатель ные требования, относящиеся к управлению, так и общую практику корпоративного управления;
!Кодексы можно использовать в качестве исходной базы для надзорных и управленческих органов;
!Кодексы могут помочь в подготовке основы для изменения в нормативных положениях, касающихся ценных бумаг и в зако нодательстве о компаниях там, где такие изменения считаются необходимыми.
А4.14 В Плане действий в октябре 2002 г. правительства стран Европей
ского Союза договорились о составлении плана по реформированию национальных правил корпоративного управления, сделав акцент на следующих вопросах:
(а) Роль неисполнительных директоров и надзорных советов
(б) Независимость комитетов по аудиту
(в) Проверка и сальдо заработной платы исполнительных лиц. А4.15
Роль оценщика в том, как корпоративное управление соотносит ся с функцией оценщика, имеет широкую основу. Помимо того, ка ким образом корпоративное управление может влиять на фидуциар ные обязанности оценщика перед организациями клиентов и дру гими держателями акций, оно также молчаливо включает основные сферы интересов всех организаций по оказанию профессиональных
услуг. Независимая роль оценщика в отношении стоимостных оце нок для финансовых отчетов требует от оценщика дисциплины при применении инструкций, которые связаны, например, с необходи мостью принятия допущений, нуждающихся в независимом крити
396
ческом обзоре. Независимость оценщика, на которую ссылаются в стандартах оценки и в Кодексе этической процедуры, в этом кон тексте является жизненно важной. Устойчивые и концентрирован ные Стандарты оценки, воплощающие правила этического поведе ния, коммерческой честности, кодексы практической деятельности, также согласованные с кодексами корпоративного управления, яв ляются существенной частью правовых и регулятивных рамок и це лостности рынков капитала. Важность этого подчеркивается неод нократным повторением в Принципах корпоративного управления в странах ОЭСР и в документе Группы консультантов по недвижимос ти при Экономической Комиссии ООН для стран Центральной Ев ропы (UNECE Real Estate Advisory Group) Земля для программы разви" тия — именно относительно важности корпоративного управления при обеспечении базы для безопасной экономической среды как предпосылки внутренних инвестиций, более низких и стабильных источников капитала, и повышенного экономического роста. На первой стадии инвестиционного процесса эффективная защита иму щества и безопасный метод регистрации собственности, и достовер ная оценка стоимости имущества являются основными положения ми корпоративного управления, которые будут влиять на способ ность компании мобилизовать капитал. Ломающая сложившиеся представления публикация книги Эрнандо де Сото «Тайна капитала» способствовала переносу внимания на то, как экономический рост стимулируется способностью использовать недвижимость в качестве дополнительного обеспечения для возврата инвестиций, что облег чается с принятием тщательно обоснованных стандартов оценки — как части введения кодекса корпоративного управления.
Полный текст публикации Европейской Комиссии можно найти по адресу: http://europa.eu.int/comm/internal_market/en/company/ company/news/index.htm
Кодекс этичной практики
А4.16 Этические кодексы тесно связаны с принципами корпоративно
го управления и являются существенным элементом, который фор мирует и подкрепляет профессиональные стандарты. В соответст
вии с уставом акционерного общества и целями ЕГАО, Группа предписывает этот Кодекс в качестве фундаментального критерия, под которым, как ожидается, подпишутся все члены ЕГАО, оцен щики и их соответствующие профессиональные организации. В
397
этом Кодексе излагаются принципы наилучшей практики, которые определяют правила, подзаконные акты, положения, кодексы пове дения и этики и надлежащей практики различных национальных организаций, которые осуществляют контроль или мониторинг за деятельностью оценщиков, действующих в каждом из государств — участников ЕГАО.
А4.17 Будучи основанной на этом мандате и на допущении о доверии,
профессия оценщика во все времена и безоговорочно воплощает принципы профессиональной сознательности, честности, лояльнос ти, компетентности, осмотрительности и уважения к колле гам оценщикам.
А4.18 Принимать на себя такую работу должны только те практикую
щие специалисты, которые в состоянии соответствовать определе нию понятия «Квалифицированный Оценщик», изложенному в Ев ропейских стандартах оценки.
А4.19 Оценщики будут способствовать внедрению Стандартов оценки,
публикуемых ЕГАО и присущих им принципов согласованности, прозрачности и будут прилагать свои максимальные усилия честнос ти в пределах юридических рамок для обеспечения их принятия и/ или включения в национальные стандарты и гарантий, что все оцен ки будут согласованы с Европейскими стандартами оценки. Им так же нужно гарантировать, что имело место соблюдение национально го законодательства, кодексов и положений. Цель этого — обеспече ние профессиональных стандартов для блага клиентов, держателей акций и других пользователей оценок.
А4.20 Оценщики всегда будут вести себя и осуществлять свой бизнес с
уважением, достоинством, справедливо, честно и независимо для большего блага широкой публики, своих клиентов и своей профес сии. Они будут улаживать свои дела с клиентами и коллегами по про фессии так, чтобы способствовать утверждению самых высоких стандартов этики и взаимного гудвилла.
Роль оценщика и его взаимоотношения с клиентами
А4.21 Во все времена первый долг оценщиков — представлять законные
и этичные интересы своих клиентов, максимально прилагая свои
398
способности, согласованно со своим фидуциарным долгом перед клиентами, держателями акций и третьими сторонами.
А4.22 Долгом каждого оценщика, когда он действует для клиента или
когда намечает действия для будущего клиента, интересы которых находятся в конфликте или могут находиться в конфликте с его фи нансовыми интересами или с интересами любого из компаньонов по бизнесу, родственников или друзей, является немедленное раскры тие релевантных фактов — клиенту или будущему клиенту и ком паньонам по бизнесу, семье или друзьям, и там, где такое раскрытие делается в устной форме, подтвердить то же самое в письменной форме при первой же возможности и рекомендовать клиенту, чтобы он получил профессиональную консультацию, прежде чем оценщик получит указание действовать или продолжит свои действия.
A4.23
Оценщики лишь тогда могут принять задания или контракты по оценке, частично или полностью, или приобретать имущество близ кого родственника или какой либо организации, в которой они име ют акции, или когда управление имуществом доверено ему, если:
!они уведомили клиента о потенциальном конфликте;
!они получили конкретное письменное согласие действовать по инструкции;
!они указали на этот факт в отчете об оценке;
!регулярные независимые оценки также проводятся.
А4.24 Оценщикам не разрешается принимать любое задание по оценке в
связи с имуществом, в котором они планируют приобрести интерес. А4.25
Оценщик должен как можно скорее после получения инструкций подтвердить клиенту условия найма в письменной форме, включая, как минимум, согласованные условия оплаты/шкалу оплаты и рас ходы и порядок, в соответствии с которым они будут оплачиваться клиентом.
A4.26
Оценщик должен при установлении оплаты за профессиональ ную работу гарантировать, что установленная сумма — такова, что при всех обстоятельствах она справедлива и соответствует положе нию и репутации Профессии.
399
A4.27
Оценщики должны гарантировать, что условия задания между сторонами, касающиеся Инструкции по оценке, содержат недвус мысленную, полную и детальную информацию, так что обе стороны соглашения полностью осведомлены о последствиях.
А4.28 Оценщики не будут заниматься или иметь связи с любым заняти
ем или бизнесом или продолжать свою практику под именем или в стиле, или в манере, которые содержат риск нанесения ущерба их профессиональному статусу или репутации ЕГАО или Профессии оценки.
А4.29 Оценщик не должен использовать любую конфиденциальную
или иную информацию, полученную от клиента или любого другого практикующего специалиста, или лица, являющегося работником, покинувшим службу, касающуюся любого имущества или предстоя щей связанной с этим трансакции, во вред такому клиенту, держате лю акций, другому практикующему специалисту или бывшему ра ботнику.
Профессиональная компетентность
А4.30 Оценщики должны во все времена оставаться сведущими относи
тельно текущих рыночных условий и законодательства и всей суще ственной информации или возникающих тенденций, которые, веро ятно, могут повлиять на их заключение о стоимости.
А4.31 Оценщикам не разрешается принимать какое либо задание, вы
ходящее за рамки их компетентности, а если это необходимо, то им понадобится — с согласия клиента — прибегнуть к помощи специ алиста, пределы вмешательства которого будут ясно определены. Оценщики с самого начала будут признавать эту помощь, получен ную от других специалистов, и в нормальных обстоятельствах уведо мят своего клиента и другие заинтересованные стороны о совмест ной вовлеченности.
А4.32
Оценщики должны тщательно исследовать все существенные факты, которые связаны с каждым проектом оценки, для которого они принимают инструкции, для того чтобы выполнить свою обя занность по представлению наилучшей консультации. Каждый
400