Тема 11. Виселення громадян з жилих приміщень державного житлового фонду

11.1. Виселення наймачів у зв’язку з капітальним ремонтом будинку

Громадяни у зв'язку із капітальним ремонтом будинку висе­ляються, але за правовими наслідками це можливо поділити на: 1) виселення наймача із житла державного, комунального житлового фонду; 2) виселення із житлового фонду соціального призначення; 3) виселення власника із будинку, що перебуває у спільній власності громадянина і місцевої територіальної громади; 4) виселення власників із будинку, що потребує капіталь­ного ремонту.

З метою підвищення благоустрою квартир провадиться капітальний ремонт, переобладнання і перепланування жилих будинків. Воно допускається за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом із ним, і наймодавця, а також із дозволу виконавчого органу місцевої ради. Реконструкція будинку може полягати у поліпшенні умов проживання, шляхом перетворення суміжних неізольованих кімнат на ізольовані, збільшення пло­щі жилих приміщень за рахунок підсобних, прибудові та розбу­дові жилих приміщень тощо.

Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція - різні за правовим змістом поняття.

Ремонт – це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного й морального зносу, не пов'язаних зі зміною техніко-економічних показників.

Капітальний ремонт - це ремонт із метою відновлення ресурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників.

Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загально-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організаційно-технічних заходів, пов'язаних зі зміною основних техніко-економічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час проведення ремонту мешканців.

Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції, визначених наказом від 15 вересня 1992 р. № 56, зі змінами, внесеними наказом від 5 серпня 1994 р. № 72 Держжитлокомунгоспу до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будинків до планів реконструкції.

1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку.

2. Завершення відселення мешканців будинку.

3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку.

4. Наявність укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт із реконструкції.

Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.

Тільки в разі коли капітальний ремонт не може бути проведений без виселення наймача, згідно зі ст. 101 Житлового кодексу УРСР, наймодавець зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше жи­ле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на приміщення, що ремонтується. Замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім'ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.

У разі відмови наймача від переселення до іншого жилого приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Тобто переселення допускається тільки за умови, що ремонт не може бути проведений без виселення. Необхідність у виселенні виникає, коли без звільнення жилих приміщень неможливо виконати ремонтні роботи.

Ця норма має велике практичне значення, оскільки в окремих випадках з метою створення більш зручних умов для виконання ремонтних робіт наймодавець ставить питання про звільнення будинку від мешканців і тоді, коли ремонт можливо провести і без цього. Одночасно законодавство не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній може бути виконаний без виселення.

Відповідно до п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 вимоги про виселення наймача з наданого йому на час капітального ремонту будинку жилого приміщення можуть бути задоволені, якщо суд встановить, що ремонт раніше зайнятого ним приміщення закінчився і воно перебуває у придатному для проживання стані.

Жиле приміщення, що надається на час проведення капітального ремонту, має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повинне відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, бути придатним для проживання. Для забезпечення житлом мешканців квартир на час проведення ремонту створюється так званий маневрений фонд. Законодавство не перед­бачає умов благоустрою жилих приміщень маневреного фонду.

Тому не виключається можливість надання приміщення, в якому відсутні окремі види комунальних послуг.

Питання розміру жилого приміщення, що надається на період ремонту, законодавством не врегульоване. Воно вирішується у кожному окремому випадку з наймачем і членами його сім'ї. Для усунення прогалин, що існують у житловому законодавстві, слід врегулювати питання користування житлом у будинках маневреного житлового фонду.

Оскільки приміщення для тимчасового проживання у більшості випадків мають менші розміри, ніж ті, які громадяни займали раніше, тому і проживання у них має тимчасовий характер. У період проживання в будинках маневреного фонду громадяни повинні вносити плату тільки за користування житлом та за отримані в ньому житлово-комунальні послуги.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією особа виселяється із жилого приміщення маневреного фонду і вселяється до жилого приміщення, яке вона раніше займала. Саме цим буде підкреслюватися гарантія права громадян на житло у тому приміщенні, яке вони займали раніше. Якщо наймодавець вселить до приміщення інших осіб, наймач може вимагати їх виселення в судовому порядку, а власник у судовому порядку може захищати своє право власності на житло. З іншого боку, це правило встановлює обов'язок осіб, що зайняли жиле приміщення маневреного житлового фонду, звільнити його після закінчення ремонту будинку, де вони проживали раніше.

Виселення наймача на час проведення капітального ремонту будинку не тягне за собою розірвання правовідносин щодо жилого приміщення, яке ремонтується, припинення права власності. Капітальний ремонт будинку має бути єдиною правовою підставою для тимчасового переселення наймача і членів його сім'ї до іншого жилого приміщення. Наявність у особи потреби в поліпшенні житлових умов, у тому числі й такої, що ви­никла у період проведення ремонту будинку, не дає йому права вимагати надання іншого жилого приміщення, крім того, що він раніше займав.