Тема 4. Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду

4.1. Договір оренди жилого приміщення

Оренда жилого приміщення (комерційний найом) можна визначити як засноване на договорі строкове платне володіння та користування майном, необхідним наймачу (наймачам) для проживання у ньому. У договорі оренди житла повинні визначатися права та обов'язки сторін і членів сім'ї орендаря, умови володіння та користування житлом, необхідний строк дії договору, обов'язки з технічного обслуговування і ремонту та санітарного обслуговування допоміжних приміщень будинку.

Договір комерційного найму може укладатися на строк менше року (подобово, помісячне, поквартально). У такому випадку на такий договір не поширюється значна кількість положень Цивільного кодексу, що гарантують житлові права громадян, якщо договір укладено на більший строк. Метою цього договору є отримання прибутку і, мабуть, обмеження на його укладання строком на 1 рік і визначає його сутність. Пропонуємо укладання договору комерційного найму обмежити строком на 1 рік. На більший термін договір укладається за угодою сторін.

4.2. Договір піднайму жилого приміщення

Чинним законодавством за наймачем закріплено право здавати у піднайом жилі приміщення, які наймачі реалізують шляхом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимчасово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі - піднаймачу, а останній зобов'язується вносити йому за це визначену плату.

Ознаками договору піднайму житла є його двосторонній, сплатний, строковий характер. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строк не може перевищувати строку договору найму житла. Характерні особливості договору піднайму полягають у тому, що у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму, до договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк. Термін дії договору піднайму визначається сторонами на обмежений чи необмежений строк, що може залежати від періоду тимчасової відсутності наймача, який виїхав з жилого приміщення з правом його збереження.

Особливою рисою цього двостороннього договору є те, що наймач здає у піднайом іншій особі не майно, а жилу площу, що він наймає. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто договору, залежного від договору найму.

Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого приміщення. Тільки між цими особами у договорі піднайму виникають права і обов'язки. Передача жилих приміщень у піднайом означає, що наймач за договором піднайму передає не права на житло, а лише право на користування жилим приміщенням або його частиною. Піднаймач не користується іншими суттєвими майновими правами, що належать наймачеві, наприклад, правом на обмін, на поділ жилого приміщення, бронювання житла тощо.

Обмежений характер прав піднаймача виявляється у тому, що піднаймач має право на вселення членів його сім'ї тільки у випадку, якщо це передбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім'ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайом. При звільненні жилого приміщення наймачем піднаймач має також звільнити його.

Здавання в піднайом частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов'язків перед наймодавцем, передбачених договором найму, у тому числі й з відшкодування завданої жилому приміщенню шкоди. У піднайом може здаватися частина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати.

Здаючи у піднайом жиле приміщення, що розміщується у комунальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сімей, які мешкають у квартирі. Відмова цих осіб у надан­ні згоди на здавання жилого приміщення в піднайом судовому оспорюванню не підлягає. Не вимагається такої згоди у випад­ку здавання в піднайом усього приміщення наймача у зв'язку з тимчасовим виїздом з нього всієї сім'ї.

Права і обов'язки піднаймача і наймача взаємообумовлені й полягають у: а) використанні приміщення за призначенням; б) утриманні приміщення в належному стані; в) забезпеченні сохранності приміщення; г) виконанні за свій рахунок поточного ремонту приміщення; ґ) дотриманні правил пожежної безпеки; д) підтримуванні чистоти та порядку в місцях загального користування; е) внесенні плати за користування приміщенням у розмірах, встановлених у договорі; є) поверненні майна в належному стані в обумовлений договором термін.

Якщо піднаймач відмовляється звільнити займане приміщення після припинення договору піднайму, він і члени його сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. У разі припинення договору піднайму у зв’язку із закінченням терміну чи розірвання договору після закінчення двомісячного терміну піднаймач та члени його сім'ї зобов'язані звільнити займане приміщення.

Піднаймач жилого приміщення вправі за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму. Якщо наймач, який здав жиле приміщення в піднайом на визначений термін, не має права до закінчення терміну його дії розірвати договір, то піднаймач має на це право.

Після закінчення терміну дії договору піднайму піднаймач не вправі вимагати поновлення договору і на вимогу наймача зобов'язаний звільнити займане приміщення, тобто договір піднайму діє в межах терміну, визначеного між наймачем жилого приміщення та піднаймачем. Наймодавець не має права втручатися у відносини між сторонами при визначенні термінів дії до­говору. Після закінчення терміну дії договір піднайму автоматично припиняється і піднаймач не має права вимагати понов­лення договору, якщо цьому заперечує наймач і члени його сім'ї або члени сімей комунальних квартир. За згодою на поновлення договору піднайму всіх заінтересованих осіб він переукладається у звичайному порядку. Для виселення піднаймачів і тим­часових жильців важливе значення мають підстави, за якими вони вселилися до наймача.