9.2. Организация та діяльність товариства співвласників квартир

Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» регламентує створення і функціонування об'єднань співвласників жилих будинків та інші питання, пов'язані з утриманням житла, організацією та діяльністю цих об'єднань.

В Україні створення товариства власників можливе на різних засадах із створенням юридичної особи (відповідно до закону) і без створення юридичної особи (на підставі договору про сумісну діяльність), що краще відповідатиме задоволенню житлових потреб громадян щодо утримання та користування житлом.

Стаття 385 Цивільного кодексу України визначає, що власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного жилого будинку, користування квартирами та спільним майном жилого будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Таке об'єднання може бути створене також індивідуальними власниками приватних житлових будинків. За Цивільним кодексом об'єднання власників може бути створене У будь-якому багатоквартирному будинку, який належить на праві спільної власності двом і більше співвласникам.

Членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об'єднанні є Добровільним і може набуватися одночасно зі створенням об'єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування.

Членство в об'єднанні розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника за згодою об'єднання. Порядок прийняття до об'єднання визначається статутом.

Власники приміщень, розташованих у межах одного житлового комплексу, які не є членами об'єднання, можуть укладати з об'єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Діяльність об'єднання регулюється Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Цивільним, Житловим кодексами України, іншими нормативно-правовими актами. Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу Украї­ни об'єднання власників квартир, жилих будинків створюється та діє відповідно до статуту та вищезгаданого Закону України.

Відповідно до п. 4 ст. ЗО Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 p., наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 р. №-141 затверджено Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт загального май­на та в інших спільних витратах у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб. Частка участі співвласника квартири, власника кімнати (кімнат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилих приміщень, співвласника нежилого приміщення на утримання і ремонт визначається відповідно до його частки як співвласника приміщення.

Спори щодо визначення частки в обов'язкових платежах на утримання і ремонт неподільного та загального майна, в інших спільних витратах вирішуються в судовому порядку.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, як і житлово-будівельні кооперативи звільняються від оподаткування як неприбуткові організації відповідно до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств».

Орган місцевого самоврядування не має права без згоди співвласників багатоквартирного будинку - власників приватизо­ваних квартир - продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, добудови до нього споруд, забудови сходових площадок та в'їзно-виїзних брам, облаштування на фасадах будинків спеціального технічного обладнання промислового призначення тощо, за винятком проведення ремонтних робіт згідно із законодавством.

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання створюється як організація для забезпечення житлових прав його членів та дотримання їх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна.

Для створення об'єднання необхідно дотримання: ініціативної, установчої, реєстраційної стадії.

З ініціативою про створення об'єднання може виступати власник будинку або власники квартир, жилих приміщень, а також власники нежилих приміщень будинку, яких повинно бути не менше трьох.

Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. В Законі закріплено, що установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше половини власників. Виходячи з принципів цивільного права, існуюча правова практика має виходити з добровільного членства при створенні будь-якої юридичної особи. Тому установчі збори є чинними тільки для тих, хто на них особисто присутній.

Статут об'єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити, зокрема, такі відомості: порядок оплати спільних витрат; порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; порядок та умови, згідно з якими об'єднання може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володіння, користування і розпорядження ними; порядок прийняття у члени об'єднання та виключення з нього.

Законом «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено обов'язковість створення органів управління об'єднання, якими є загальні збори членів об'єднання, правління об'єднання і ревізійна комісія.

Вищим органом управління об'єднанням є загальні збори членів об'єднання. Кожний член об'єднання на загальних зборах має кількість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих і нежилих приміщень, що перебувають у його власності. Керівництво поточною діяльністю об'єднання здійснює його правління, яке є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам. І саме на загальних зборах має прийматися рішення вибору способу управління майном багатоквартирного жилого будинку.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання на загальних зборах із числа членів об'єднання обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.

Вищезгаданий Закон передбачає, що об'єднання може бути ліквідоване тільки в одному з таких випадків: знищення або руйнування будинку, що робить неможливим його відновлення або ремонт; придбання однією або двома фізичними чи юридичними особами всіх частин будинку (квартир, жилих і нежилих приміщень); відчуження житлового комплексу за рішенням судових органів у випадках, передбачених чинним законодавством у разі реорганізації.

У разі ліквідації об'єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма власниками приміщень пропорційно сукупному розміру їх внесків та обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільно­го майна, відповідної частки загального майна, а також на інші спільні витрати у багатоквартирному будинку.