2.2. Недвижимость и ее оборотоспособность

Оборотоспособность недвижимости является одной из главных отличительных черт недвижимости как товара, связаная со стационарностью.

Так как недвижимость в процессе рыночного оборота не может быть физически перемещена, то необходим такой способ оборота, который обеспечит переход недвижимости как товара от одного владельца другому с сохранением физической неподвижности объекта. Таким способом является переход недвижимости путем передачи прав на него.

При этом возникает необходимость решения двух проблем:

• при передаче прав на недвижимость необходимо подтверждение, что лицо осуществляющее передачу имеет все права на нее;

• приобретатель должен быть огражден от претензий третьих лиц.

Система регистрации прав на недвижимость должна быть ориентирована на выполнение двух функций:

• обеспечение условий для функционирования системы налогообложения имущества;

• обеспечение прав собственности и иных вещественных прав на недвижимость, защита собственников, создание системы гарантий для владельцев.

Существует несколько вариантов обеспечения гарантий прав на недвижимость.

В большинстве европейских стран (Германия, Австрия, Франция, Швейцария) создана система регистрации прав на недвижимость на основе систематического сбора и обновления информации, которая носит название – юридического кадастра. Эта система ориентирована на добросовестного предпринимателя.

Второй вариант: тщательное изучение и описание объекта, каждое включение в юридическую историю, топографические и физические характеристики и формирование на основе действительного титула собственности – земельного титула. В этом случае государство гарантирует законность титула (Канада, Австралия, Новая Зеландия).

В США используется система регистрации актов или публичных записей. При этом документы предоставляемые для государственной регистрации не проверяются. Регистрация означает, что передаваемый титул соответствует его форме и юридически действителен. При такой системе гарантии достигаются за счет страхования дефектов титула, специализированными страховыми компаниями.

2.3. Стоимость недвижимости: потребительская и рыночная

Как и любой товар недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, т.е. перенос его в другое место невозможен без его разрушения (утраты им потребительских свойств).

Стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.

Рыночная стоимость – цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подвер­женные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в ви­ду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а о гипотетической типичности сделки купли и продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора:

• спрос,

• полезность,

• дефицитность,

• отчуждаемость объекта недвижимости.

В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, не информированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная стоимость инвестора, когда он готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилуч­шего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего ис­пользования объекта.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как стоимость для конкретного инвестора на основе его индивидуальных требований к инвестициям в отличие от понятия рыночной стоимости, рассматривающей среднюю, типичную сделку купли-продажи. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной стоимости, являются различия в оцен­ках будущей доходности, степени риска, налоговой ситуации, в возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника-инвестора и пр.

В сфере страхования часто используются понятия восстано­вительной стоимости и стоимости замещения. Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии предприятия или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов. Стоимость замещения эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.