- •Башлакова и.В. «экономика недвижимости»
- •Учреждение образования «Гомельский государственный технический университет имени п.О. Сухого»
- •1.Сущность и общая классификация недвижимости
- •1.1. Понятие недвижимости как материального объекта
- •1.2. Характеристика и свойства недвижимости,как комплекса отношений
- •1.3. Признаки недвижимости
- •1.4. Методы классификации объектов недвижимости
- •2. Особенности недвижимости, как товара
- •2.1. Понятие недвижимости как товара
- •2.2. Недвижимость и ее оборотоспособность
- •2.3. Стоимость недвижимости: потребительская и рыночная
- •2.4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •2.5. Сроки жизни обьектов недвижимости
- •2.6. Износ и амортизация недвижимости
- •3. Управление недвижимостью
- •3.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом.
- •3.2. Формы государственного регулирования недвижимого имущества.
- •3.3. Лицензирование риэлторской деятельности.
- •3.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом
- •3.2. Формы государственного регулирования
- •3.3. Лицензирование риэлторской деятельности
- •4. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •4.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.
- •4.2. Принципы оценки объектов недвижимости. Технология оценки объектов недвижимости.
- •4.3. Практическое применение различных подходов к объектам недвижимости.
- •4.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •4.2. Принципы оценки объектов недвижимости. Технология оценки объектов недвижимости
- •4.3. Практическое применение различных подходов к объектам недвижимости
- •5. Особенности оценки различных видов недвижимости
- •5.1. Особенности оценки жилья.
- •3. Расположение
- •5.2. Особенности оценки офисов
- •5.3. Особенности оценки торговых помещений
- •5.4. Особенности оценки гостиниц
- •5.5. Особенности оценки зданий и помещений
- •6. Рынок недвижимости
- •6.1. Характеристика системы рынка недвижимости, как сферы инвестиций
- •6.2. Черты рынка недвижимости
- •6.3. Функции рынка недвижимости
- •6.4. Субъекты рынка недвижимости
- •6.5. Виды рынков недвижимости
- •6.6. Критерии и признаки сегментирования
- •7. Основные направления анализа рынка недвижимости
- •7.1. Исследование факторов, определяющих спрос и предложение
- •7.2. Анализ окружения объектов недвижимости
- •7.3. Сравнительный анализ типов недвижимости
- •7.4. Исследование рисков
- •7.5. Анализ профессиональной и конкурентной среды рынка
- •8. Виды сделок с недвижимостью
- •8.1. Операции в жилищной сфере
- •8.2. Виды сделок и их характеристика
- •8.2.1 Купля-продажа
- •8.2.2. Купля-продажа с правом пожизненного проживания
- •8.2.3. Мена и обмен жилья
- •8.2.4. Имущественный найм
- •8.2.5. Дарение и наследование
- •8.3. Ипотека и кредитование под залог жилья
- •8.4. Участие в долевом строительстве
- •8.5. Виды сделок с земельными участками
- •8.6. Операции с коммерческой недвижимостью
- •8.7. Таймшер
- •9. Инструменты инвестирования в недвижимость
- •9.1. Общая характеристика инструментов инвестирования в недвижимость
- •9.2. Собственный капитал
- •9.3. Заемный капитал
- •9.4. Опционы
- •9.5. Гибридная задолженность
- •9.6. Право преимущественной аренды земли
- •10. Экономический механизм аренды недвижимости
- •10.1. Арендная плата: состав и функции.
- •10.2. Виды и формы платежа.
- •10.3. Методы расчета.
- •10.1. Арендная плата: состав и функции
- •10.2. Виды и формы платежа
- •10.3. Методы расчета
- •11. Формирование портфеля недвижимости
- •11.1. Общие принципы конструирования портфеля недвижимости
- •11.2. Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура
- •11.3. Уровень риска портфеля недвижимости
- •11.4. Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций
- •12. Управление портфелем недвижимости
- •12.1. Стратегия управления портфелем недвижимости
- •12.2. Стоимость инвестиционного портфеля
- •12.3. Планирование доходности портфеля недвижимости
- •12.4. Оптимизация портфеля недвижимости
- •13. Международная недвижимость
- •13.1. Структура аренды
- •13.2. Нормы свободной недвижимости
- •13.3. Маркетинг
- •13.4. Налогообложение
- •13.5. Ликвидность
- •13.6. Информация
- •13.7. Трансакционные издержки
- •Литература
- •Содержание
9.4. Опционы
Опцион – это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Исполнение опциона происходит через несколько лет (от трех до десяти лет) и до истечения согласованного срока (от пяти до тридцати лет). Опционы реализуются на одно здание или группу зданий. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в выдаче кредита по закладной на льготных условиях (гибридные обязательства).
Денежные потоки доходов у держателей опционов отсутствуют, поскольку опцион представляет собой право, а не обязанность, купить объект недвижимости по заранее установленной цене через определенное количество лет. Держатели опциона оплачивают опцион один раз в виде опционной премии (единичный отток). Опционная премия – это цена приобретения call-опциона или put-опциона (покупки или продажи). Контрактная цена исполнения опциона определяется как текущая цена на объект недвижимости (цена спот) плюс опционная премия. Одним из факторов, определяющих опционную премию, является текущая рыночная стоимость объекта недвижимости. Другим фактором выступает срок исполнения опциона – чем больше срок исполнения опциона, тем выше опционная премия как плата за повышенный риск.
Оценочная рыночная стоимость call-опциона (покупки) - разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости в период исполнения опциона (МР) и курсом его исполнения (SPC), умноженная на долевое участие держателя опциона в стоимости актива (г):
.
Курс исполнения опциона – договорной курс между покупателем и продавцом опциона.
Оценка стоимости опционов затруднена, поскольку ни один из стандартов оценки неприемлем, но имеются два подхода к оценке. Первый подход состоит в том, что держатели опциона оценивают его стоимость при условии, что стоимость недвижимости в период исполнения опциона возросла и опцион исполнен. Если стоимость недвижимости не превышает цену исполнения опциона, опцион оценивается как нулевой. Второй подход заключается в расчете различных вариантов ожидаемых изменений стоимости недвижимости в течение срока действия опциона. Недостаток этого подхода – сложность определения вероятности событий.
Ликвидность – опционы на недвижимость практически неликвидные, так как опционы на отдельное здание или на группу зданий продаются (покупаются) частным образом. Держатели опциона ограничены в своем контроле над операциями в недвижимость.
Риски – самая рискованная форма инвестиций в недвижимость, поскольку получение или неполучение дохода от опциона в недвижимость определяется возрастанием стоимости недвижимости в течение срока исполнения опциона.
Контроль у держателей опционов отсутствует, так как они не могут воздействовать на стоимость недвижимости.
Формы реализации опциона – стоимость опциона в денежном выражении может быть реализована тремя путями:
недвижимость может быть продана третьей стороне, и выручка от реализации делится между владельцем недвижимости и держателем опциона, поскольку опцион заключается на определенную часть стоимости недвижимости;
денежные средства держателю опциона выплачиваются за счет потока доходов от недвижимости;
денежные средства держателю опциона выплачиваются за счет нового долгового обязательства.