- •Башлакова и.В. «экономика недвижимости»
- •Учреждение образования «Гомельский государственный технический университет имени п.О. Сухого»
- •1.Сущность и общая классификация недвижимости
- •1.1. Понятие недвижимости как материального объекта
- •1.2. Характеристика и свойства недвижимости,как комплекса отношений
- •1.3. Признаки недвижимости
- •1.4. Методы классификации объектов недвижимости
- •2. Особенности недвижимости, как товара
- •2.1. Понятие недвижимости как товара
- •2.2. Недвижимость и ее оборотоспособность
- •2.3. Стоимость недвижимости: потребительская и рыночная
- •2.4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •2.5. Сроки жизни обьектов недвижимости
- •2.6. Износ и амортизация недвижимости
- •3. Управление недвижимостью
- •3.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом.
- •3.2. Формы государственного регулирования недвижимого имущества.
- •3.3. Лицензирование риэлторской деятельности.
- •3.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом
- •3.2. Формы государственного регулирования
- •3.3. Лицензирование риэлторской деятельности
- •4. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •4.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.
- •4.2. Принципы оценки объектов недвижимости. Технология оценки объектов недвижимости.
- •4.3. Практическое применение различных подходов к объектам недвижимости.
- •4.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •4.2. Принципы оценки объектов недвижимости. Технология оценки объектов недвижимости
- •4.3. Практическое применение различных подходов к объектам недвижимости
- •5. Особенности оценки различных видов недвижимости
- •5.1. Особенности оценки жилья.
- •3. Расположение
- •5.2. Особенности оценки офисов
- •5.3. Особенности оценки торговых помещений
- •5.4. Особенности оценки гостиниц
- •5.5. Особенности оценки зданий и помещений
- •6. Рынок недвижимости
- •6.1. Характеристика системы рынка недвижимости, как сферы инвестиций
- •6.2. Черты рынка недвижимости
- •6.3. Функции рынка недвижимости
- •6.4. Субъекты рынка недвижимости
- •6.5. Виды рынков недвижимости
- •6.6. Критерии и признаки сегментирования
- •7. Основные направления анализа рынка недвижимости
- •7.1. Исследование факторов, определяющих спрос и предложение
- •7.2. Анализ окружения объектов недвижимости
- •7.3. Сравнительный анализ типов недвижимости
- •7.4. Исследование рисков
- •7.5. Анализ профессиональной и конкурентной среды рынка
- •8. Виды сделок с недвижимостью
- •8.1. Операции в жилищной сфере
- •8.2. Виды сделок и их характеристика
- •8.2.1 Купля-продажа
- •8.2.2. Купля-продажа с правом пожизненного проживания
- •8.2.3. Мена и обмен жилья
- •8.2.4. Имущественный найм
- •8.2.5. Дарение и наследование
- •8.3. Ипотека и кредитование под залог жилья
- •8.4. Участие в долевом строительстве
- •8.5. Виды сделок с земельными участками
- •8.6. Операции с коммерческой недвижимостью
- •8.7. Таймшер
- •9. Инструменты инвестирования в недвижимость
- •9.1. Общая характеристика инструментов инвестирования в недвижимость
- •9.2. Собственный капитал
- •9.3. Заемный капитал
- •9.4. Опционы
- •9.5. Гибридная задолженность
- •9.6. Право преимущественной аренды земли
- •10. Экономический механизм аренды недвижимости
- •10.1. Арендная плата: состав и функции.
- •10.2. Виды и формы платежа.
- •10.3. Методы расчета.
- •10.1. Арендная плата: состав и функции
- •10.2. Виды и формы платежа
- •10.3. Методы расчета
- •11. Формирование портфеля недвижимости
- •11.1. Общие принципы конструирования портфеля недвижимости
- •11.2. Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура
- •11.3. Уровень риска портфеля недвижимости
- •11.4. Факторы, влияющие на ставку доходности в портфеле инвестиций
- •12. Управление портфелем недвижимости
- •12.1. Стратегия управления портфелем недвижимости
- •12.2. Стоимость инвестиционного портфеля
- •12.3. Планирование доходности портфеля недвижимости
- •12.4. Оптимизация портфеля недвижимости
- •13. Международная недвижимость
- •13.1. Структура аренды
- •13.2. Нормы свободной недвижимости
- •13.3. Маркетинг
- •13.4. Налогообложение
- •13.5. Ликвидность
- •13.6. Информация
- •13.7. Трансакционные издержки
- •Литература
- •Содержание
5. Особенности оценки различных видов недвижимости
5.1. Особенности оценки жилья.
5.2. Особенности оценки офисов.
5.3. Особенности оценки торговых помещений.
5.4. Особенности оценки гостиниц.
5.5. Особенности оценки зданий и помещений.
5.1. Особенности оценки жилья.
При оценке жилых помещений такими объектами являются квартиры или комнаты, оценивание которых в зависимости от цели опенки может производиться по полному или сокращенному набору параметров этих объектов.
Описание квартиры
1. Квартира
1. Площадь (кв. м): общая……., жилая….., кухни……., ванной……..
2. Комнат: всего……, незаселенных…., списано……, темных….., тихих…..
3. Лицевых счетов:……… человек (прописано):……… в том числе:……….. 4. № счета/площади комнат (……изол. / + смеж./ чел.) (заявителя № 1).
5. Этаж / этажей (№/№):…………………………….
6. Собственность: приватизировано (наличие Договора деления долей), может приватизироваться, не может приватизироваться.
7. Санузел: раздельный, совмещенный.
8. Балконов/лоджий (№/№):..........................................................
9. Телефонных номеров (индивидуальных, спаренных) (№/№):…
10. Пол: паркет, линолеум, доска.
11. Мусоропровод: на лестнице, в кухне, нет.
12. Горячая вода: центральная, колонка, нет.
13. Ванна: обычная, сидячая, душ, пет
14. Ванная комната: большая, обычная, на кухне, на этаже, нет.
15. Высота потолка (м):...............................................................
2. Дом
1. Стены: кирпич или камень, панели, блоки, монолитный ЖБ, дерево.
2. Лифтов (в подъезде) (№):..........................................................
3. 1-й этаж: жилой, административный, магазин, служба быта.
4. Год постройки.............................капитального ремонта...............
5. Квартир: всего (коммунальных) (№/№):
6. Подъездов (№):.........................................
7. Проект: типовом, улучшенный, индивидуальный.
8. Охрана подъезда: человек, домофон, код. нет.
9. Состояние подъезда: чистый, грязный.
10. Подвал / полуподвал: жилой, административный, магазин, служба быта, технический, нет.
11. Чердак: технический этаж, подстроенный, нет.
12. Возможности парковки: гараж, стоянка, во дворе, на улице, нет.
13. Соседи в подъезде: богатые, интеллигенция, смешанные, рабочие, лимитчики (люмпены).
14. Черный ход: есть, нет.
15. Состояние двора: зеленый, чистый, запушенный, нет.
3. Расположение
1. Район (административный)
2. Микрорайон:....................................................................................
3. Адрес (улица, № дома, корпус)......................................................
На этой стадий можно ограничиться сокращенным набором фиксируемых параметров, записанных со слов клиента по телефону, количество жилых комнат, их изолированность, общая и жилая площадь, площадь кухни, этаж, тип и этажность дома, наличие лифта и мусоропровода, балкона и телефона, пол и высота потолка, ближайшая станция метро и время до нее пешком или транспортом и некоторые другие. С учетом этих параметров производится предварительная оценка квартиры.
При оценке квартиры целесообразно сначала определить с учетом всех факторов стоимость 1 кв. м общей площади, а потом оценивать стоимость квартиры.
Статистический подход оказался удачным для формирования методики оценки средней рыночной цены предложения на продажу квартиры в зависимости от се параметров. Наличие в базе данных фирмы большою числа (тысячи) заявок на продажу квартир и использование серьезною аналитическою инструментария явились главными предпосылками успешного решения этой проблемы.
В сложившихся условиях, а именно установить поправочный коэффициент для перехода от среднерыночной цены предложения к среднерыночной цене сделки, используя доступную достоверную информацию по реальным ценам для относительно небольшого массива данных – порядка нескольких десятков сделок по купле-продаже недвижимой собственности.
Что касается уникальных объектов, то поиск общих подходов к их оценке представляется малоперспективным, так как оценка стоимости каждого такого объекта – самостоятельная проблема, требующая выполнения отдельных исследований. В этих случаях более эффективными могут оказаться косвенные методы (доходный, сравнительный, затратный либо их сочетание), а также сопоставление объектов оценки с отдельными аналогами.