10.3. Методы расчета

Следует различать виды арендной платы как способа на­числения платежей и формы ее, т.е. внешнее материально- вещественное или стоимостное их воплощение.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и мес­тоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления Собственнику также необходимы накопления для вос­становления объекта и определенный процент на вложен­ный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата – возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

11. Формирование портфеля недвижимости

11.1. Общие принципы конструирования портфеля недвижимости.

11.2. Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура.

11.3. Уровень риска портфеля недвижимости.

11.4. Факторы, влияющие па ставку доходности в портфеле инвестиций.

11.1. Общие принципы конструирования портфеля недвижимости

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Очевидно, что высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Однако данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при опреде­ленном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестициям.

Сущность формирования портфеля заключена в том, что капитал распределен между отдельными активами, и это позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска. Данные взаимосвязи можно выразить формулой:

где К – величина привлеченного капитала (собственного + заемного);

p – цена актива;

r₁,r_п – соответствующие ставки доходности активов.

В условиях неопределенности будущего на рынке капитала и рынке недвижимости примером простейшего портфеля недвижимости могут быть распределение капитала между разными типами доходной недвижимости, различие в местоположении объектов недвижимости и в финансовой структуре привлеченного капитала в определенный период времени t.

Принципы формирования портфеля:

1) диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2) доходность активов портфеля должна быть в противофазе;

3) изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, так как старение активов портфеля – признак низкого качества управления.

Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска.

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 – возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:

• типа недвижимости;

• местоположения недвижимости;

• финансовой структуры инвестированного капитала.

При формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей недвижимости показала, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направлениях:

• на основе сложившегося уровня занятости населения;

• на основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сложившегося уровня занятости, предполагает группировку регионов страны по пяти признакам:

• циклическая занятость (изменения уровня занятости происходят в связи с изменениями макроэкономической ситуации и этапа делового цикла);

• традиционно высокая занятость;

• недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость;

• традиционно низкая занятость;

• недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производ­ство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифицированная занятость и неопределенная занятость.

Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) – это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении. Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке.

Старение активов портфеля – признак низкого качества управления портфелем, так как ситуация на рынке капитала и рынке недвижимости изменяется под влиянием многих факторов: социально-политических, экономических и др.

С учетом прогнозируемых изменений ситуации необходимо своевременно, т.е. до того, как данные изменения станут очевидными для подавляющей массы инвесторов, менять структуру портфеля, заменяя активы, уровень риска по которым возрастает без соответствующего прироста ставки доходности. Возможности изменения структуры портфеля в значительной степени определяются соотношением между управляемой и неуправляемой частя­ми портфеля.