9. Инструменты инвестирования в недвижимость

9.1. Общая характеристика инструментов инвестирования в недвижимость.

9.2. Собственный капитал.

9.3. Заемный капитал.

9.4. Опционы.

9.5. Гибридная задолженность.

9.6. Право преимущественной аренды земли.

9.1. Общая характеристика инструментов инвестирования в недвижимость

Уровень риска, ставка доходности инвестиций в недвижимость, ликвидность, уровень контроля и стоимость в значительной степени определяются в зависимости от инструментов инвестирования в доходную недвижимость. Рассмотрим возможности снижения уровня риска и роста ставки доходности за счет использования различных инструментов инвестирования.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при ста­бильном уровне риска.

Каждая форма организации денежных потоков и инструментов инвестирования включает в себя:

• описание инструментов инвестирования;

• определение емкости рынка;

• участников рынка;

• ликвидность;

• риски;

• контроль;

• оценки.

9.2. Собственный капитал

Одним из таких инструментов инвестирования является собственный капитал. Он инвестируется в свободную от за­лога недвижимость. Собственный капитал характеризуется следующими основ­ными параметрами:

• денежным потоком доходов – устойчивым, ежемесячно выплачиваемый;

• ставкой доходности – более высокой, чем при инвестициях в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения капитала в недвижимость;

• ликвидностью – из всех возможных инструментов инвестирования в недвижимость ликвидность собственного капитала (при условии 100-процентного права собственности на объект) наибольшая

• рисками – для инвестиций собственного капитала в объект недвижимости характерны все ранее рассмотренные риски;

• контролем – контроль на уровне всей недвижимости;

• оценкой недвижимости – методом капитализации потока доходов в виде чистого операционного дохода по формуле:

,

где – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов к рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемая как ставка доходности на инвестированный капитал с учетом возмещения вложенной суммы. Он рассчитывается на основе безрисковой ставки доходности плюс поправки на риск, на низкую ликвидность, на качество управления инвестициями в недвижимость.

Коэффициент капитализации при инвестициях в недви­жимость определяется как сумма двух коэффициентов: став­ки доходности и нормы возмещения основной суммы. Опре­деление основной суммы возмещения должно учитывать три возможных варианта изменения стоимости вложенного в не­движимость капитала:

• стоимость капитала не меняется;

• стоимость капитала снижается;

• стоимость капитала возрастает.

9.3. Заемный капитал

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным и характеризуется следующими показателями:

• денежным потоком доходов – значительно отличающимся от потока доходов собственного капитала, инвестированного в недвижимость, поскольку для собственника недвижимости он характеризуется спадами и подъемами и стабильным потоком доходов для кредитора;

• ставкой доходности – более высокой, чем при инвести­циях собственного капитала при условиях положительного финансового рычага. Положительный финансовый рычаг – это ситуация, когда стоимость привлеченного капитала меньше, чем ставка доходности размещенного в недвижимость капитала, в результате доход от вложений в недвижимость значительно превышает доход, который был бы получен при использовании исключительно собственного капитала;

• ликвидностью объектов недвижимости с использованием заемного капитала значительно меньшей, чем в ситуации при использовании только собственного капитала, так как закладные, как правило, не передаются новым владельцам, которые предпочитают покупать свободную от залога недвижимость и получать новую ссуду под недвижимость. Поскольку значительное число покупателей хочет владеть недвижимостью в заложенной форме, доступность заемного капитала, выдаваемого под залог недвижимости, также влияет на ликвидность инвестиций в недвижимость (как заложенной, так и незаложенной);

• рисками – в целом аналогичными рискам при использо­вании собственного капитала, однако они больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа;

• контролем над объектами недвижимости – уровень контроля меньший, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору;

• оценкой недвижимости, которая может быть проведена двумя способами. Первый способ – оценить недвижимость как свободную от залога, а затем вычесть текущую стоимость непогашенных долговых обязательств. Второй способ – оценить недвижимость путем расчета чистой текущей стоимости денежных потоков. Выбор способа оценки зависит от доли заемного капитала в структуре привлеченного капитала. Соотношение заемного и собственного капиталов, как правило, составляет 3:1.