5.5. Особенности оценки зданий и помещений

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

• складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и други­ми удобствами;

• современные оборудованные ангары;

• подвальные и полуподвальные помещения;

• первые этажи различных зданий;

• переоборудованные бомбоубежища;

• другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финан­совыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности – соглашения о 50-процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

6. Рынок недвижимости

6.1. Характеристика системы рынка недвижимости, как сферы инвестиций.

6.2. Черты рынка недвижимости.

6.3. Функции рынка недвижимости.

6.4. Субъекты рынка недвижимости.

6.5. Виды рынка недвижимости.

6.6. Критерии и признаки сегментации.

6.1. Характеристика системы рынка недвижимости, как сферы инвестиций

Рынок недвижимости – это средство перераспределен земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Он обеспечивает с помощью механизма "невидимой руки" и государственной регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют:

• существующие земельные участки и вновь создаваемые;

• реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначении;

• деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов:

• спрос;

• предложение;

• цена;

• менеджмент;

• маркетинг;

• инфраструктура;

• деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные учас­тки, под влиянием многочисленных факторов – экономичес­ких, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквива­лент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

• о структуре спроса и предложений по различным объектам;

• об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, в иных – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны и уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

• низкая эластичность предложения, так как по ряду при­чин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна;

• товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но объектом их инвестиционной деятельности;

• относительно меньшее число участников рынка и коли­чество совершаемых сделок на нем;

• большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.