8.2.4. Имущественный найм

Имущественный найм до начала рыночных реформ был преобладающей формой использования государственного жилищного фонда.

Основанием для заселения по договору найма был и остается ордер на жилое помещение, которое выделяется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий по установленным нормам.

Жилье сохраняется за гражданином независимо от нормы при внесении платы за занимаемую площадь и коммунальные услуги. Если оплаты не производиться в течении 6 месяцев, то граждане подлежат выселение в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

Сдача жилого помещения в поднаем может производиться нанимателем с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия собственника.

Сдача в поднаем не допускается, если:

- в результате вселения поднанимателя размер жилищной площади приходящееся на каждого проживающего окажется меньше установленных норм;

- в помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и при отходе освободить занимаемую площадь по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

8.2.5. Дарение и наследование

Дарение является договором, двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

• жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность:

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

• либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение отличается и от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства. Одариваемый имеет право в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя. Условия могут быть отлагательными и отменительными.

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

Обязательства дарителя после его смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам – возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Переход имущественных прав и обязанностей гражданина после его смерти к другому, определяется тремя признаками: основанием перехода является сложный фактический состав, предусмотренный нормами наследственного права; переходящие права и обязанности образуют определенное единство, называемое наследством; лицо, приобретающее права и обязанности, является общим, а не частичным правопреемником умершего гражданина. Наследниками являются лица, указанные в законе или в завещании. Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и гражданства.

Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а местом открытия наследства – его постоянное место жительства или место нахождения жилого помещения.

Завешать имущество могут дееспособные граждане. Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжение о устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

• завещание должно быть составлено письменно

• завещание должно быть собственноручно подписано

• завещателем;

• в завещании должны быть указаны время и место его составления.

В соответствии с законом в состав наследников по закону теперь включены еще две очереди:

• третья очередь – братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследователя);

четвертая очередь – прадедушки и прабабушки умершего как со стороны дедушки, так и со стороны бабушки. Внуки и правнуки наследователя, дети братьев и сестер наследователя (племянники и племянницы наследователя) дети братьев и сестер наследователя (двоюродные братья и сестры наследователя) являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родственников, который был бы наследником; они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

• наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников предшествующей очереди или при непринятии ими наследника, а также в случае, если все наследники предшествующей очереди лишены завещателем права наследования.