7.5. Анализ профессиональной и конкурентной среды рынка

Структура профессиональной предпринимательской деятельности участников рынка недвижимости может быть представлена следующим образом:

Изучение профессиональной конкурентной среды предполагает: выявление основных фирм конкурентов; анализ направления и планирования их развития; преимуществ и недостатков конкурентов; возможностей для осуществления тех или иных видов деятельности; ориентация на тот или иной сегмент рынка.

Т.е. исследование рынка недвижимости предполагает:

• анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости на основе сбора и обработки соответствующей информации;

• изучение факторов влияющих на спрос и предложение на региональном уровне;

• исследование непосредственного окружения объекта рынка недвижимости;

• изучение сравнительных преимуществ различных типов недвижимости как объект инвестирования;

• исследование возможных рисков при осуществлении операций с недвижимостью;

• исследование типологий сделок;

• изучение конкурентно-профессиональной среды рынка.

Рис.7.3. Структура профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

8. Виды сделок с недвижимостью

8. 1. Операции в жилищной сфере.

8.2. Виды сделок и их характеристика.

8.2.1. Купля-продажа.

8.2.2. Купля - продажа с правом пожизненного проживания.

8.2.3. Мена и обмен жилья.

8.2.4. Имущественный найм.

8.2.5. Дарение и наследование.

8.3. Ипотека и кредитование под залог жилья.

8.4. Участие в долевом строительстве.

8.5. Виды сделок с земельными участками.

8.6. Операции с коммерческой недвижимостью.

8.7. Таймшер.

8.1. Операции в жилищной сфере

Рынок недвижимости наиболее развит в жилищной сфере. Все операции в жилищной сфере можно объединить в 5 групп:

1. Купля-продажа приватизированных квартир и комнат.

2. Обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой.

3. Расселение коммунальных квартир.

4. Операции с неприватизированными объектами.

5. Аренда комнат и квартир.

Приобретение недвижимости собственность дает возможность совершения с ней разнообразных операций, в результате которых изменяется право собственности. Целью любой сделки является приобретение права собственности или право пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность юридических и физических лиц, совершающих сделку;

• соответствие воли волеизъявления участников сделки;

• соблюдение формы сделки.

Право собственности и другие вещественные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежат:

• право собственности;

• право хозяйственного владения;

• право оперативного управления;

• право постоянного пользования.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить проведенную регистрацию путем выдачи документов о зарегистрированном праве/сделке либо совершение подписи на документах, предоставленных для регистрации. Любой документ ,касающийся возникновения, изменения, прекращения права собственности на недвижимость вступает в силу только после его государственной регистрации.

Для регистрации необходим следующий перечень документов:

• заявление о регистрации;

• подлинник правоустанавливающего документа;

• документ, подтверждающий уплату государственного сбора;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документ, подтверждающий полномочия представителя или наследника.

Правоустанавливающий документ должен содержать запись о том, что объект сделки не состоит под арестом и не является предметом залога.

Все многообразие сделок с недвижимостью можно разделить на 2 группы:

- односторонние;

- многосторонние.

Односторонние – сделки для совершения которой необходимо и достаточно выполнение воли одной стороны. В сфере недвижимости это сделки дарения и наследования.

При заключении многосторонней сделки необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

При заключении сделки договор выполняет следующие функции:

• юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом;

• договор определяет порядок, способы и последовательность свершений действий партнеров;

• договор предусматривает способы обеспечения обязательств.