7. Основные направления анализа рынка недвижимости
7.1. Исследование факторов, определяющих спрос и предложение.
7.2. Анализ окружения объектов недвижимости.
7.3. Сравнительный анализ типов недвижимости.
7.4. Исследование рисков.
7.5. Анализ профессиональной и конкурентной сферы рынка.
7.1. Исследование факторов, определяющих спрос и предложение
При исследовании рынка и организации деятельности в сфере недвижимости важно понимание не только общих закономерностей развития и функционирования рынка недвижимости, не только знание факторов воздействия на D и S на рынке недвижимости, но и знание специфики, которую вносят региональные и национальные особенности в эти закономерности и то, какие факторы оказывают определяющее влияние на состоящее рынка недвижимости в конкретной стране, регионе, городе.
Одним из общих правил рынка недвижимости является более низкая эластичность предложений по сравнению с эластичностью спроса, но это правило не всегда и необязательно действует в разных условиях. Так оно не характерно для РФ и РБ в настоящее время. Причина в том, что на сегодняшний день существует резкое несоответствие между уровнем дохода населения и уровнем обеспечения жильем. Это положение можно проиллюстрировать с помощью следующего графика на рисунке.
1 - кривая распределения доходов;
2 - кривая распределения жилья;
Q - численность населения;
Y - уровень обеспечения жильем, уровень дохода;
Q1 - ситуация, когда уровень обеспечения жильем выше уровня дохода;
Q2- уровень обеспечения жильем совпадает с уровнем дохода;
Q3 - уровень обеспечения жильем ниже уровня дохода.
Рис. 7.1. Изменение спроса и предложения на недвижимость
7.2. Анализ окружения объектов недвижимости
Исследование рынка недвижимости следует начинать с исследования окружения объекта. От окружения недвижимость может выигрывать или проигрывать. Поэтому при исследовании рынка недвижимости следует определять, на каком этапе развития района котором располагается данная недвижимость. Этапы: развитие; стабилизации; спада.
Развитие – спрос превышает предложение, растут цены. Это в свою очередь активирует развитие сферы недвижимости и новое строительство. Стабилизация – активно ведется строительство, спрос постепенно насыщается и устанавливается равновесие между D и S.
Спад – предложение больше спроса и цены падают. Падает рентабельность инвестиций в недвижимости капитал уходит из сферы недвижимости, предложение начинает падать.
На практике следует определить, какое место занимает данная недвижимость с точки зрения региона в целом, как она вписывается в тенденции развития региональной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, какие типы недвижимости могут получить в нем развитие. При этом исследованию должна быть подвергнуты все факторы.
В каком-то регионе имеет место активное строительство на сегодняшний день, но сам по себе факт этого строительства не означает перспективности в долгосрочном периоде, т.к. после принятия решения о строительстве могла измениться экономическая ситуация, стратегия развития города, возможности развития инфраструктуры, т.е. факт активного строительства является основанием для анализа, но не выводом для него.
Анализ окружения позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом вписываться в уже существующее окружение, обеспечивая при этом гармоничное взаимодействие с ним. В этом случае имеет место проявление принципа ценообразования, который называется принципом комплиментарности. Суть его заключается в том, что цена на товар растет, если он дополняет уже существующие на рынке. Новый объект недвижимости, появившийся на рынке, становится частью окружения и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению собственной ценности и ценности других объектов, так и к снижению их совокупной ценности.
Решение об инвестиции средств в тот или иной объект недвижимости наиболее эффективно тогда, когда в расчет принимается как уже существующее окружение, так и возможные изменения в окружении, которые произойдут после его создания, которые будут вызваны созданием этого объекта.