11.2. Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура

Прежде чем формировать портфель недвижимости, ин­вестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:

• уровнем и стабильностью получаемых доходов;

• семейным положением и индивидуальными предпочте­ниями инвесторов (возраст и состав семьи инвестора также могут воздействовать ни предпочтения инвестора);

• величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);

• возрастом и опытом инвестора (опыт и возраст инвестора неизбежно отражаются на политике формирования портфеля);

• отношением инвестора к риску.

В зависимости от данных факторов ставятся цели формирования портфеля инвестиций. Такими целями являются:

• обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;

• возрастание стоимости объектов недвижимости (в краткосрочном или долгосрочном периодах);

• защита от инфляции;

• возможности получения налоговых льгот.

При определении целей формирования портфеля инвести­ций необходимо различать ключевые понятия переменных портфеля: «переменная запаса» и «переменная потока доходов».

Переменная запаса может быть измерена только на определенный момент времени, ее величина не имеет временной протяженности.

Переменная потока доходов может быть измерена только за определенный период времени, т.е. ее величина имеет временное измерение.

При формировании портфеля финансовых активов инвесторы, как правило, должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более одновременно эти проблемы решить, очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы решаются одновременно, что является одной из особенностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

а) потребности инвестора в получении текущих поступлений;

б) необходимость сохранения капитала;

в) требования к росту капитала.

Важно учитывать, что налоговые аспекты и ставка налогообложения доходов инвестора также влияют на структуру портфеля.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска. Дилемма выбора между риском и доходностью не должна игнорироваться при принятии любого инвестиционного решения.

Если портфель формируется как набор возможных сделок с недвижимостью, то это не гарантирует достижения поставленных целей. Следует ответить и на ряд вопросов:

• Насколько приемлем для конкретного управляющего портфелем данный уровень риска?

• Какую ставку доходности обеспечивает данная структура портфеля?

• Насколько обосновано соотношение между управляемой и, неуправляемой частью активов портфеля?