12.4. Оптимизация портфеля недвижимости

Базовая модель формирования портфеля активов, как отмечалось ранее, содержит три основных элемента, вклю­чающих определение:

• возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиции;

• целей и предпочтений инвестора;

• приемлемого уровня риска.

Возможности инвестора по вложению инвестиций в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной его собственного капитала, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости яв­ляется внедрение системы рейтинга качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам

Формирование оптимального портфеля недвижимости может быть достигнуто в два этапа:

Первый этап – среди набора возможных активов выявить набор активов, превосходящий другие наборы, т.е. эффективный набор.

Эффективный набор представляет собой группу объектов недвижимости, которые с учетом специфики развития региона и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности. Для выделения эффективного набора необходимо разработать матричную систему индексации инвестиционной привлекательности каждому типу доходной недвижимости.

Второй этап – выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковым вложениям можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, являющиеся практически безрисковыми, или право преимущественной аренды. Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов – это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета, то в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Диверсификация риска достигается лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов.

Управление портфелем недвижимости в соответствии с ранее разработанными целями позволяет увеличивать ставку доходности портфеля при стабильном уровне риска.

13. Международная недвижимость

13.1. Структура аренды.

13.2. Нормы свободной недвижимости.

13.3. Маркетинг.

13.4. Налогооблажение.

13.5. Ликвидность.

13.6. Информация.

13.7. Трансакционные издержки.

13.1. Структура аренды

Структура аренды в различных странах различна. В частности в Великобритании аренда заключается на определенный период – обычно на 25 лет. Арендная плата – предмет пересмотра каждые 5 лет в сторону увеличения. Такая аренда снижает риски на определенный период и ведет к следующим результатам:

• возникают различия в рискованности видов рынков недвижимости в структуре аренды;

• получение доходов отличается на разных рынках.

Например, если арендная плата индексирована. Инфляция влияет на определение номинального дохода, а различные сроки аренды – на ожидаемые денежные потоки от строительства и на ее стоимость для инвестора.

На других европейских рынках аренда короче и чаще индексируется.

Для Российской Федерации размер платежа за предоставление земельного участка в собственность или размер арендной платы определяется по итогам конкурсов (аукционов). Начальная (стартовая) цена земельного участка или размер арендной платы за пользо­вание участком определяется в соответствии с отчетом о ры­ночной стоимости земельного участка или величине аренд­ной платы, представленным независимым оценщиком. Победитель торгов, а в случае предоставления земельного участка без проведения конкурса (аукциона) – заявитель оплачивает расходы по подготовке документов, необходимых для проведения конкурса (аукциона) или предоставления земельного участка без его проведения, оформления договора купли-продажи, аренды земельного участка или права постоянного (бессрочного) пользования.