13.2. Нормы свободной недвижимости

Для различных стран характерны разные стандартные нормы свободной недвижимости, которые играют существенную роль при сжатии рынка недвижимости, поскольку они в краткосрочном периоде "гасят удары" рынка (рост или снижение спроса на объекты доходной недвижимости в результате изменений макроэкономической ситуации). Например, по данным американских специалис­тов Н. Вюртзебаха и Эндрю Е. Баум, стандартные нормы свободной офисной недвижимости изменялись (табл. 13.1).

Таблица 13.1

Стандартные нормы свободной офисной недвижимости в ряде городов

Города	1978	1984	1989
Нью-Йорк Лондон Париж	8,6 3,8 4,5	8 4,2 1,5	25,1 7,72 1,08

*Источник: Managing real portfolios, Edited by Susan Hudson-Wilson & Charles H. Wurtzebach, New-Ork, 1996

В частности для лондонского рынка ослабление государственного регулирования в 1980 году нанесло ущерб развитию рынка, а очень высокий поток финансовых ресурсов в середине и конце 80-х годов помог устроить строительный бум, который создал беспрецедентные нормы свободной недвижимости. Эта ситуация изменилась только после изменения законодательства, касающегося усиления контроля.

13.3. Маркетинг

Управление международной собственностью предполагает различные преимущества.

Стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы – основная причина инвестирования в объекты доходной недвижимости на международных рынках. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны находятся в один период времени на различных этапах промышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости.

Как видно из рисунка 13.1, спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов. Кроме того, необходимо учитывать, что длительность цикла сжатия рынка различна в разных городах Европы, Англии и CША, что имеет для инвесторов особое значение, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое развитие.

Рис.13.1. Ставка доходности инвестиций в недвижимость при условии выхода на международные рынки: (верхняя сплошная линия – общая ставка доходности инвестиций на международных рынках;

точечная линия – ставка доходности инвестиций в недвижимость в стране А;

пунктирная линия – ставка доходности инвестиций в недвижимость в стране В;

нижняя сплошная линия – ставка доходности инвестиций в недвижимость в стране С)

Преимущества инвестиций в недвижимость на международных рынках заключаются в том, что они за счет территориальной диверсификации обеспечивают:

• устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимости;

• устойчивый поток доходов, скорректированный на валютный риск;

• защиту от инфляции.

Данные преимущества обусловлены действием ряда факторов:

1. На рост или снижение спроса на объекты недвижимости влияют нормы свободной недвижимости. В разных странах они различны. Нормы являются основным фактором при сжатии рынка недвижимости, т.к. в краткосрочном периоде уменьшают риски на рынке недвижимости.

2. Для рынков недвижимости разных стран характерны ставки доходности инвестированного капитала и различные коэффициенты капитализации. Например, за десятилетие с 1979 по 1989 г. ставки доходности инвестированного в доходную недвижимость капитала колебались следующим образом: в Лондоне – от 10,95 до 50,85%, во Франкфурте – от 5,5 до 30%, в Париже – от 10,0 до 36,2%, в Нью-Йорке – от 7,5 до 33,4%, в Сиднее – от 4,4 до 40,2%.

Таблица 13.2

Данные об эффективности рынков недвижимости в разных странах

Показатель	США	Великобритания	Испания	Франция	Германия	Япония
Коэффициент капитализации	7,0	6,0	5,5	4,5	4,0	2,0
Средние темпы роста арендной платы	2,0	11,0	11,0	11,0	8,0	11,0
Ставка доходности за пять лет	7,0	15,0	30,0	20,0	25,0	40,0

На основе данных таблицы 13.2 можно сделать выводы:

1) об относительной устойчивости европейских рынков недвижимости;

2) о том, что инвестиционная привлекательность европейских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе.

3. Диверсификация управляемого риска достигается за счет того, что выход инвесторов на международные рынки в зна­чительной степени нивелирует неизбежные в рамках одного национального рынка циклические изменения арендной платы, коэффициентов капитализации, стандартной нормы свободной недвижимости.

4. Для рынков недвижимости в разных странах характерна и разная степень государственного регулирования. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. привело к противоречивым последствиям: на первом этапе вызвало рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором – рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на третьем этапе – рост предложения объектов недвижимости привел к неизбежному снижению арендной платы и росту стандартной нормы свободной недвижимости.

Кроме того, к преимуществам инвестирования в недвижимость на международных рынках относятся:

• различная ликвидность объектов доходной недвижимости;

• различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы);

• различный уровень риска;

• различия в налогообложении операций с недвижимостью.

Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают:

• недостаточное знание местных особенностей;

• дополнительные политические риски;

• валютный риск.