13.5. Ликвидность

Ликвидность в значительной мере влияет на привлечение инвесторов. Неликвидность сдерживает свободу предпринимателей и является серьезной проблемой.

Для малозначимых рынков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида риска – не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.

К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные возможности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности.

Кроме того, на ликвидность малозначимых рынков влияют политический и валютный риски

Политический риск – это, по существу, страховой риск. Существующая методика оценки страхового риска требует учета ряда факторов (табл. 13.3).

Таблица 13.3

Расчет страхового риска кумулятивным методом

Показатель	Оценка фактора риска
	от 0 до 10
1. Риск, связанный с активами:
политика экспроприации	3
политика национализации	0
возможности местного самофинансирования	6
2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией:
политическая стабильность	9
отношение к иностранным инвестициям	5
стабильность правовой ситуации по защите частной собственности	8
участие государства в управлении экономикой	3
отношение населения к частной собственности	7
наличие и стоимость рабочей силы	2
отношения с сопредельными государствами	10
степень коррумпированности и влияния организованной преступности	10
3. Финансовые риски:
конвертируемость национальной валюты	8
стабильность национальной валюты	10
ограничения на вывоз капитала	3
емкость рынка	3
доступ на рынок ЕЭС	6
тенденции развития экономики	10
стабильность налогообложения	10
темпы инфляции и инфляционные ожидания	10
местные потребности в иностранном капитале	0

Определяем уровень страхового риска методом эксперт­ной оценки на основе средневзвешенной:

Рассмотренные факторы страхового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам. К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений. Страховой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку доходности инвестиций в недвижимость. Например, если приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость составила 20%, а страховой риск – 6,38%, то ставка доходности с учетом страхового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.

Валютный риск – это риск получения убытков в результате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных колебаний курсов валют на международных финансовых рынках. Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период покупки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.

Рис. 13.2. Классификация валютного риска

Операционный валютный риск возникает, когда специфика деловой операции требует проведения платежа или получения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к сокращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с потоками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.

Трансляционный валютный риск возникает при консолидации счетов иностранных дочерних компаний с финансовыми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.

Экономический валютный риск – это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятными изменениями валютных курсов. Он носит долговременный характер и связан с тем, что компания производит расходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в результате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.

Существует два главных последствия экономического риска:

• уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск);

• потеря определенной части ценовой конкуренции в сравнении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).

Инвесторы в доходную недвижимость особенно подвержены прямому экономическому валютному риску, если вкладывают капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвестиции в недвижимость носят в основном долгосрочный характер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определение приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рассчитано, что ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выраженное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте:

,

где г – требуемая ставка доходности в национальной валюте;

к – ставка доходности в иностранной валюте;

j – темпы обесценения иностранной валюты.

Данная формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, гак и изменения валютного курса.