12. Управление портфелем недвижимости

12.1. Стратегия управления портфелем недвижимости.

12.2. Стоимость инвестиционного портфеля.

12.3. Планирование доходности портфеля недвижимости.

12.4. Оптимизация портфеля недвижимости.

12.1. Стратегия управления портфелем недвижимости

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

На втором этапе разработки стратегии:

• сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

• затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента «бета») составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

• полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости – это, прежде всего искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость.

Процесс управления портфелем недвижимости подразде­ляется на ряд блоков.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости;

• портфель, ориентированный на рост – портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосроч­ное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;

• портфель, ориентированный на доход, – портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвести­ционных инструментов в соответствии с собственным отно­шением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля – характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов; на выходе – «поведение» показателей риска и доходности самого портфеля.

12.2. Стоимость инвестиционного портфеля

Если в нулевой момент стоимость объекта недвижимости – V_o , стоимость портфеля

то в момент времени t + n стоимость каждого отдельного актива может быть выше или ниже V_Q, точно так же как и стоимость всего портфеля активов. Для определения тенденции изменения стоимости объектов доходной недвижимости и стоимости портфеля ,недвижимости необходимо учитывать следующие виды рисков:

• изменения ожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;

• региональный;

• инфляционный;

• изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;

• изменения коэффициента капитализации;

• кредитный при использовании заемного капитала;

• снижения ликвидности рынков недвижимости.

Качественное управление данными видами рисков должно привести к росту стоимости активов портфеля, поскольку стоимость недвижимости в период времени t₀ + п – функция от ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска, инфляционного риска, изменений в налогообложении на капитал и на недвижимость, потока доходов от недвижимости.

Следует учитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложение капитала в не­движимость является традиционным средством защиты от инфляции. Влияние рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в табл. 12.1.

Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.

Таблица 12.1

Влияние видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости

Вид риска	Повышение	Изменение стоимости
	фактора	актива
Риск изменения	Потока доходов	Повышение стоимости
ожидаемого потока		актива
доходов отдельных
типов недвижимости
Региональный риск	Риска	Снижение стоимости
Инфляционный риск	Темпов инфляции	Повышение стоимости
Риск изменения	Налогов на капитал	Снижение стоимости
налоговых ставок на	и на недвижимость
капитал
Риск изменения	Коэффициента	Снижение стоимости
коэффициента	капитализации
капитализации
Кредитный риск при	Кредитного риска	Снижение ликвидности
использовании		рынка недвижимости и
заемного капитала		стоимости недвижимости