12.3. Планирование доходности портфеля недвижимости

Уровень риска ценной бумаги, включенной в портфель, как отмечалось ранее, ниже, чем у рассматриваемой в отдельности. Однако доходность ценной бумаги в составе портфеля не изменяется. Точно так же не изменяется и ставка доходности отдельных активов при формировании портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки.

Формирование портфеля недвижимости происходит в несколько этапов;

• в соответствии с требованиями к приемлемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;

• рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;

• анализируются возможные варианты размещения ти­пов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости (табл. 12.2).

Планируемая доходность портфеля – функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Обязательным в управлении портфелем инвестиций в не­движимость является сравнение прогнозируемой ставки до­ходности каждого актива или портфеля с фактически полу­ченной ставкой доходности.

В результате возникновения систематической ошибки возможна практически при любом проекте вложения капита­ла ситуация, когда считавшийся неприемлемым проект при положительном сдвиге за счет систематической ошибки ока­жется вполне выгодным, и наоборот (при отрицательной си­стематической ошибке). Для избегания систематической ошибки необходима более полная, достоверная информация, получение которой связано с большими затратами. При использовании полной, своевременной и достоверной информации в процессе планирования ставки доходности портфеля систематической ошибки не будет.

Таблица 12.2

Планирование ставки доходности портфеля недвижимости

Категории	Средняя ставка доходности актива в ретроспективном периоде, %	Планируемая доля актива в портфеле, %	Фактическая доля актива в портфеле, %	Систематическая ошибка в ставке доходности	Ставка ДОХОДНОСТИ портфеля
Тип недвижимости:
офисная	42	30-40	24,8
розничной торговли	37	10-20	17,4
жилая недвижимость	53	20-30	16,2
гостиницы	65	5-10	6,4
индустриальная недвижимость	69	35	35,2
Доминирующие категории занятости:
производство электроэнергии		15-20	17,5
промышленное производство		5-15	16,3
финансовые услуги		1-20	6,2
сервис		25-35	28,3
диверсифицированная занятость		15-25	28,2
неопределенная занятость		0	3,5
Зоны показателей занятости:
традиционно высокая занятость		25-35	23,3
вновь возникшая высокая занятость		15-20	11,5
циклическая занятость		25	34,6
традиционно низкая занятость		5-15	13,7
вновь возникшая низкая занятость		5-15	16,9