1.4. Методы классификации объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий:

• В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

• Соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

• Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

• Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации – последовательное (по сту­пеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освеще­ния подразделяются на строении с естественным, искусственным и совме­щенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнeca:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи и аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость

США выделяют пять типов недвижимости: жилая для личного использования (потребления); коммерческая для бизнеса, включая и продажу; производственная; инвестиционная для вложения капитала; специального назначения; для целей регулирования общественных отношений и решения социально – экономических задач недвижимое имущество можно классифицировать также по уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого иму­щества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибы­ли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимо­стью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вло­женного капитала или увеличение стоимости его в будущий период време­ни.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, ин­ституциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.