8.4. Участие в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве без посредников можно в случае обращения к застройщику на прямую. Для оформления свидетельства собственности, гражданин должен представить документы, подтверждающие основание для строительства. финансирования строительства, акт приемки объекта в эксплуатацию, справку организации застройщика о балансовой стоимости одного квадратного метра общей площади, справку БТИ об инвентаризационной стоимости помещения.

8.5. Виды сделок с земельными участками

Операции с землей занимают большую долю в структуре рынка недвижимости.

Земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. Если говорить о РФ и РБ. то земля только начинает входить в оборот. Практически рынок земли еще не функционирует. Причина этого в том, что отсутствует законодательная база. Имеют мести ограничения на целевое использование и отчуждение земель, а также длительность процесса оформления сделок с землей.

В сфере рынка земли можно выделить следующие виды сделок: купля-продажа земельных участков, сдача в аренду, купля-продажа права аренды,, дарение, обмен, залог, наследование, передача в пожизненное пользование, предоставление сервитута, т.е. ограниченное право пользования соседним участком, предоставление под индивидуальное строительство, предоставление земли в качестве вклада в уставной капитал предприятия.

8.6. Операции с коммерческой недвижимостью

Операции с коммерческой недвижимостью связаны с инвестициями в строительство недвижимости могут быть осуществлены согласно:

• государственным инвестициям;

• строительным кооперативам с дотацией бюджетных средств;

• долевого участия в строительстве;

• облигаций жилищных займов;

• создания обществ взаимного кредита.

8.7. Таймшер

Таймшер – это разновидность аренды жилого помещения.

Таймшер (англ. timeshare — разделенное время) – совместное владение недвижимостью в туристическом бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, пропорционально денежному взносу. Таймшер означает «собственность на каникулы», которая приобретается на срок от 10 лет или в бессрочное пользование.

Время пользования измеряется в неделях, которые сгруппированы в три цвета, которые отражают динамику спроса по сезонам:

• красный цвет – это сезон, он самый дорогой и престижный;

• белый цвет – межсезонье;

• голубой цвет – не сезон.

Совладелец кондоминимума может отдыхать в приобретенных апартаментах в «свои» недели либо обменять место отдыха на аналогичное, в рамках цвета. Кроме того, красный цвет меняется на красный, белый и голубой, белый – только на белый и голубой, голубой – только на голубой. По желанию также можно поменять сверхпопулярный и престижный регион на менее престижный с увеличением времени отдыха.

Таймшер является одним из видов туристического продукта. Он впервые возник в США в начале 1970-х гг. как правовой институт собственности на недвижимость в жилищной сфере в разделенные промежутки времени.

Таймшер занимает промежуточное положение между услугами риэлторов и услугами туризма.

В развитых зарубежных странах, где он стал одним из видов клубного отдыха, приняты соответствующие законы, регулирующие отношения в сфере продажи услуг таймшерных клубов. Характерными признаками таймшера являются:

• приобретение в собственность апартаментов, гостиничного номера или коттеджа в клубном отеле или комплексе на определенный договором срок с разделением времени одна (или более) неделя ежегодно в течение 25 лет и более;

• владение собственностью не имеет индивидуализированного характера, т. е. не привязано к конкретному номеру или апартаментам в данном отеле или гостиничном комплексе, т. е. владельцу по прибытию на отдых могут быть предоставлены любой номер или апартаменты данного класса в данном отеле;

• права владельца в отношении собственности ограничиваются правом на отдых в указанные сроки по предварительной заявке, иных материальных прав нет;

• права владельца подтверждаются сертификатом, который по своей юридической природе аналогичен ценной бумаге и обладает всеми ее свойствами, а именно определенной номинальной стоимостью, уменьшающейся с течением времени (по мере пользования);

• возможность залога, например, под обеспечение кредита или гарантии;

• уступка третьим лицам на любых условиях, но с соблюдением правил кондоминимума (клуба);

• передача по наследству;

• сертификат может быть выпущен на уже готовый объект, часть объекта, объект, планируемый или начатый строительством. Возможность покупки собственности в еще не построенном отеле или курорте, т. е. кредитование строительства, исключительно важный аспект в смысле привлечения средств для финансирования реконструкции курортов и гостиниц;

• клубные правила допускают, что при минимальной ежегодной продолжительности отдыха в одну неделю имеется возможность накопления, например, если владелец пропускает год или два планового отдыха (но не более), то он может по заявке, поданной в надлежащий срок, получить два или три срока отдыха в один год соответственно;

• клиент имеет возможность внесения приобретенной собственности в таймшерном клубе в обменный банк Spacebank системы RCI или иной;

• в апартаментах может проживать количество отдыхающих не более установленного, например, в двухкомнатном коттедже не более 6 человек;

• владелец дополнительно несет ежегодно расходы по профилактике номера независимо от использования;

• все дополнительные услуги, кроме проживания, например питание, транспорт, спортивные сооружения и др., оплачиваются отдыхающими дополнительно.

Существуют обменные системы или системы таймшерных клубов: RCI, И, Holiday rights.

Система Resort Condominimums International (RCI) была создана в 1971 г. Она занимается обеспечением совместного владения недвижимостью на курортах высшего класса и «обменом отдыхом». В эту систему входит свыше 2300 комплексов, расположенных на курортах 70 стран мира.

Система таймшерных клубов Interval International (II) включает в себя более 1000 отелей высокого класса (как правило, не ниже 5 звезд). В правилах обмена установлено, что систему II можно поменять на систему RCI, а обратно поменять нельзя. Любой желающий независимо от гражданства вносит 22 тыс. USD и становится совладельцем коттеджа на одну неделю ежегодно сроком на 25 лет. В отличие от RCI система II является системой более высокого класса, коттеджи предлагаются общей площадью 160 м² и лучше оборудованы. Обычно они включают в себя две спальни, кухню, холл и т. д. В коттедже могут одновременно отдыхать до 8 человек. Отдыхать можно в любую неделю года, а также поменять данный коттедж на другой в системе II или RCI.

Система Holiday rights включает права временного пользования и право предоставления третьим лица права пользования коттеджем, указанным в свидетельстве на право собственности на определенный период времени (например, на 25 лет). Особенностью таймшера является наличие сертификата собственности на определенный период отдыха, причем эти права передаются по наследству, а также могут быть предметом залога, обеспечения кредита и т. п.

При покупке объекта таймшера следует иметь в виду, что таймшер – это удовольствие для людей богатых и твердо знающих, что на протяжении всего периода времени (25 лет и более) у них есть и всегда будут достаточные денежные средства для содержания своей жилой собственности, выплаты всех ежегодных обязательных платежей и для отдыха. При этом следует учесть, что оформление визы, авиаперевозка, трансферт и другие виды туристических услуг – это забота и оплата владельца данного таймшера. Это означает, что совокупные расходы на таймшер оказываются примерно на 40 % выше, чем расходы на обычные туристические путевки (при групповом путешествии).