2.3. Основы анализа рынка недвижимости5

2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.

По выбору целей анализ рынка недвижимости может быть условно разделён на отраслевой, корпоративный, оценочный, инвестиционный и потребительский.

Цель отраслевого анализа рынка недвижимости — институциализация (выявление и введение в научный оборот) общественно полезных явлений и закономерностей рынка. Выполняет функции отраслевой экономики. Является, как правило, прерогативой государственных и общественных организаций, научных организаций, а также национальных и международных институциональных инвестиционных фондов и кредитно-финансовых структур.

Цель корпоративного анализа рынка недвижимости — обеспечение маркетинга (продвижения продукта — товаров, услуг, брэнда компании) для достижения успеха на рынке обеспечение стратегического менеджмента (управления эффективностью компании) для повышения стоимости компании.

Цель оценочного анализа рынка недвижимости (анализа в интересах оценочной деятельности, осуществляемой в соответствии с действующим законодательством, независимым оценщиком в интересах собственника недвижимого имущества) — обеспечение оценщика данными о рынке для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и информирования о ней собственника.

Цель инвестиционного анализа рынка (анализа в интересах инвестиционной деятельности) – обеспечение инвестиционного аналитика данными о рынке для расчёта показателей эффективности инвестиционных проектов.

Цель потребительского анализа рынка недвижимости (анализа в интересах потребителей товаров и услуг на рынке) – информирование потребителя через СМИ для обеспечения активного равновесия открытого конкурентного рынка в условиях максимальной информированности субъектов рынка.

Анализ (в широком смысле этого термина) в интересах любого вида деятельности включает три составляющих и следующую последовательность операций:

1. мониторинг рынка:

- сбор информации;

- предварительная обработка информации;

- анализ и оценка текущего состояния показателей;

- анализ и оценка динамики показателей;

2) анализ (в узком смысле термина), или исследование рынка недвижимости:

- исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей;

- исследование динамики показателей;

• совместное исследование динамики различных показателей.

3) прогнозирование развития рынка:

- исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости

Участников рынка недвижимости крупного города можно разделить на пять группы: население, пользователи недвижимости, инвесторы, профессиональные участники рынка недвижимости и государство.

Потребности в информации о количественном анализе динамики рынка аренды объектов недвижимости для населения связаны, в основном, с рынками объектов недвижимости личного потребления и с процессами, происходящими на этих рынках.

Потребность других групп участников рынка в организации системы исследования рынка недвижимости посредством индикативного мониторинга весьма значительна.

Интересующие показатели, в соответствии со структурой потребностей каждой группы, включают экономические, технические и организационно-технические показатели. По составу показателей группы очень близки и, в наиболее общем виде, включают следующие:

Экономические показатели рынка недвижимости

- показатели динамики ценовых параметров;

• показатели динамики количественных параметров;

• показатели динамики ликвидности;

• показатели динамики сроков аренды;

• показатели динамики эксплуатационных расходов;

• показатели динамики инвестиций в объекты аренды;

• показатели динамики доходности недвижимости;

• показатели динамики сроков окупаемости;

• показатели динамики рисков инвестиций;

• анализ динамики распределения показателей;

• анализ структурных сдвигов.

Технические показатели рынка недвижимости

• динамика распределения географических характеристик (характеристик местоположения);

• динамика площадных характеристик;

• динамика этажности (величины заглубления для цоколей и подвалов);

• динамика уровня технической оснащенности объектов;

• динамика уровня отделки помещений;

• динамика других качественных характеристик (тип входа, наличие охраны, состояние двора, наличие парковки и т.п.).

Эти показатели важны не сами по себе, а в виде динамики количественных и ценовых показателей объектов недвижимости в разрезе различных сочетаний их технических характеристик и распределения (временного, географического, между типами и секторами рынка).

Организационно-технологические показатели рынка недвижимости

• изменения в части субъектов рынка, их надежности и особенности;

• изменения в части процедуры осуществления сделок;

• изменения существующих на рынке градостроительных, юридических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и т.п. требований и ограничений;

• изменения в законодательстве в отношении объектов аренды и субъектов сделок;

• изменения в налоговом законодательстве, связанные с инвестированием в недвижимость, налоги и налоговыми льготами;

• динамика времени осуществления сделок;

• динамика уровня и состава трансакционных издержек;

• анализ опасностей и возможных потерь.

Выходным результатом мониторинга являются значения определённого набора показателей каждого из свойств, которые выбираются аналитиком в соответствии с целями исследования и решаемой задачей. В общем случае для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается следующий набор статистических показателей (индикаторов) состояния рынка.

По ценовой ситуации:

• минимальные, максимальные, средние за период (неделя, месяц, квартал, год) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок (предложений)

• размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок,

• частотное распределение цен (ставок) в выборках (гистограмма);

• среднеквадратические отклонения выборок (СКО)

• погрешности в определении средних значений.

По конъюнктуре спроса и предложения:

• объём и структура спроса и предложения (общий объём предлагаемых в аренду площадей) доля незанятых (вакантных площадей);

• ввод в строй площадей объектов;

• соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов.

По активности (оборотам) рынка:

• число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды на вторичном и первичном рынках, в том числе с использованием ипотечного кредитования, объём поглощённых рынком площадей;

• отношение этих величин к объёму предложения, спроса, общему объёму объектов различных видов и подвидов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля поглощённых арендуемых площадей), дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок.

По ёмкости рынка:

• объём предложения и сделок на рынке аренды, вторичном и первичном рынке в денежном выражении, дифференцированные по видам деятельности, сегментам рынка, качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок.

По ликвидности объектов:

• минимальное, максимальное, среднее за период время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных (время от момента выставления на продажу, аренду или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по различным признакам и обобщённые по совокупности сделок;

• размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок;

• частотное распределение времени в выборках (гистограмма);

• среднеквадратические отклонения выборок (ско);

• погрешности в определении средних значений.

По инфраструктуре рынка:

• число зарегистрированных сертифицированных риэлторских, оценочных, девелоперских, юридических, информационных агентств, специализированных СМИ, фирм, представляющих услуги по управлению недвижимостью, консалтинговые, страховые, образовательные и иные услуги на рынке недвижимости;

• распределение их по размеру, количеству квалифицированных специалистов, оборотам, доле рынка (в натуральном и денежном выражении).

По состоянию правовой среды:

• состояние законодательной и нормативной базы на федеральном, региональном, муниципальном уровне по различным сегментам рынка (видам недвижимости, видам операций с ними) и аспектам его регулирования, административные условия входа на рынок и работы на рынке;

• налоговое регулирование и его влияние на рынок, влияние пробелов и коллизий в законодательстве на активность рынка и ценовую ситуацию на нём.

По внешним условиям функционирования рынка:

• макроэкономические показатели, политические, географические, социально-экономические условия в регионе, состав и состояние фонда существующих и строящихся объектов.

Группирование объектов по различным основаниям может происходить с различной степенью укрупнения и детализации. Так, разделение по местоположению может осуществляться по укрупнённым либо по детализированным зонам.

Аналогично необходимо поступать и при типизации объектов по другим признакам. Совокупность объектов рынка необходимо разделять по признакам качества на типы, классы (вплоть до единичного здания) и определять среднюю удельную цену (как и иные показатели) для каждого типа. Формы аналитических таблиц заполняются теми или иными показателями в зависимости от анализируемой базы данных (например, база сделок или база предложения) и наличия исходных данных (например, данных о числе зарегистрированных сделок).

Так, при обработке базы предложений необходимо рассчитывать и регистрировать не менее пяти показателей:

1) минимальная; 2) средняя; 3) максимальная удельная цена (арендная ставка); 4) объём выборки; 5) среднеквадратическое отклонение (СКО); 6) погрешность в определении среднего.