Требования к проведению оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта;

д) составление отчета об оценке.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных на основе разных подходов результатов, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом случае (этот процесс носит название «согласования результатов»).

Ни один из методов оценки не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах. Использование различных подходов к оценке позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

Вопросы для самопроверки

1. Что общего и чем отличаются понятия «цена» и «стоимость»?

2. Если в соответствии с законодательством проведение оценки является обязательным, каким должен быть максимальный срок от даты оценки до даты составления отчета об оценке?

3. Назовите максимальный срок, в течение которого стоимость недвижимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки.

4. Перечислите цели оценки и виды стоимости недвижимости.

5. Перечислите чрезвычайные обстоятельства сделки с недвижимостью, которые являются признаками того, что цена сделки не является рыночной.

6. В каких случаях определяется рыночная стоимость?

7. В чем отличие рыночной стоимости от инвестиционной?

8. В чем отличие рыночной стоимости от ликвидационной?

9.Обоснуйте необходимость выделения трех групп принципов оценки недвижимости.

10. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с представлениями пользователя недвижимостью.

11. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с землей и улучшениями на ней.

12. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с рыночной средой.

13. В чем сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости?

Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени

В теории и практике оценки недвижимости элементы финансовой математики используются в основном для анализа инвестиций в недвижимость, а также для расчетов по доходному подходу к оценке, важнейший принцип которого - принцип ожиданий, подразумевающий, что оценочная стоимость - это текущая (настоящая) стоимость (PV-present value) всех будущих выгод (доходов) от собственности, а также возможной ее продажи в конце периода функционирования. Это связано с тем, что оценщик оперирует денежными потоками в различные периоды времени. Количественные изменения стоимости денег во времени описываются шестью функциями сложного процента.

Функции сложных процентов основаны на концепции стоимости денег во времени: количество денег, получаемое или ожидаемое как доход в будущем, всегда имеет меньшую стоимость, чем равное количество денег, имеющихся в наличии в данный момент. Степень выигрыша во времени можно рассматривать как функцию риска, ожидаемого снижения покупательной способности (инфляции), снижения ликвидности, а также издержек, связанных с получением ссуды или управлением капитала.

Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Операции накопления и дисконтирования

Накопление – процесс определения будущей стоимости денег.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Введем обозначения, используемые в шести функциях сложного процента:

РV – рresent value, текущая (приведенная) стоимость единицы;

FV – future value, будущая стоимость единицы;

i - номинальная (годовая) ставка процента. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования;

i_эф - эффективная или фактическая процентная ставка за период, показывающая отношение чистого дохода к вложенному капиталу;

Т - число лет;

n - число платежных периодов в году;

PMT – payment, аннуитет - серия равномерных равновеликих платежей, осуществляемых в течение Т·n периодов.

Финансовые расчеты могут основываться на простом или сложном проценте. Разница в расчетах по простому и сложному процентам заключается в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал, при сложном проценте каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы.

Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента.

Процентная ставка задается, как правило, как номинальная годовая ставка. В том случае, если начисление процента осуществляется чаще, чем 1 раз в год, например, ежеквартально или ежемесячно, рассчитывается эффективная или фактическая годовая ставка по формуле:

Например, при 12 %-й номинальной годовой ставке в случае ежеквартального начисления процента годовая эффективная ставка будет равна:

(1 + 0,12/4)⁴ – 1 = 0,1255, или 12,55 %.

Чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка. Она представляет собой процентное отношение дохода на капитал в конце года к величине капитала в начале года.

Для операций финансового анализа разработаны специальные таблицы шести функций, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы (коэффициенты):

– накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы (колонка 1);

– будущей стоимости аннуитета (колонка 2);

– фонда возмещения (колонка 3);

– текущей стоимости единицы (колонка 4);

– текущей стоимости обычного аннуитета (колонка 5);

– взноса на амортизацию единицы (колонка 6).

Таблицы разработаны для годового, ежеквартального, полугодового и ежемесячного начисления процента.

На практике для удобства расчетов используются специальные финансовые калькуляторы.

1-я функция: аккумулированная (будущая) сумма единицы (фактор накопления капитала)

Аккумулированная сумма единицы - будущая стоимость суммы, до которой вырастет одна денежная единица (рубль, $), если ее депонировать или инвестировать на количество периодов времени Т с учетом накопления процентов по ставке i (рис. 4.2).

Рис. 4.2. Определение будущей стоимости платежа

Базовые формулы:

а) при начислении процентов один раз в год:

FV = PV(1 + i)^Т

б) при более частом, чем один раз в год, начислении процентов, т. е. при n раз начислений в год:

Например, Вы положили в банк 100 денежных единиц на 5 лет при ежегодном начислении процентов по 10 % ставке. Сколько денег вы снимете со счета через 5 лет (табл. 4.1)?

Таблица 4.1.

Расчет будущей стоимости платежа

Год	Сумма вклада на начало года	Сумма дохода от вклада	Сумма вклада на конец года
1	100,00	10,00	110,00
2	110,00	11,00	121,00
3	121,00	12,10	133,10
4	133,10	13,31	146,41
5	146,41	14,64	161,05

Условия задачи:

i = 10%;

Т = 5

PV=100;

FV - ?

Решение по формуле: FV=100(1+0,1)⁵=161,05

Данная функция на практике используется для определения:

• будущей стоимости инвестиций,

• общей суммы кредита по «шаровому платежу»,

• накопленной на депозитном счете суммы.