- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
Министерство образования и науки Российской Федерации
Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический
университет
И. В. Смирнова
Экономика недвижимости
Учебное пособие
Санкт-Петербург
2012
СОДЕРЖАНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………….. |
3 |
1.1. История возникновения понятия «недвижимость»….................................................. |
3 |
1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»……….................................................. |
4 |
1.2.1. Недвижимость как материальный объект………………………………… |
4 |
1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений………………….. |
10 |
1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»………………………… |
18 |
ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВЫ АНАЛИЗА……… |
23 |
2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка……………………… |
23 |
2.2. Специфические черты рынка недвижимости………………………………………. |
27 |
2.3. Основы анализа рынка недвижимости……………………………………………… |
37 |
2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости……………………………….. |
37 |
2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости……………………………. |
37 |
2.3.3. Классификация объектов недвижимости……………………………………. |
40 |
2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости………………………………………………………………… |
46 |
2.3.5. Источники данных о предложении и спросе……………………………….. |
48 |
2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости………… |
52 |
2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости…………... |
54 |
ГЛАВА 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ПРИНЦЫПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ………... |
58 |
3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости……………………………………. |
58 |
3.2. Принципы оценки недвижимости…………………………………………………… |
59 |
ГЛАВА 4. ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ ……………………. |
66 |
ГЛАВА 5. ОСНОВЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ……….. |
76 |
5.1. Общие положения……………………………………………………………………. |
76 |
5.2. Прогнозирование будущих доходов………………………………………………… |
77 |
5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (ЧОД)………………….. |
78 |
5.2.2. Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск…………………………………………………………………………. |
83 |
5.2.3. Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)………………………. |
84 |
5.3. Методы и техники капитализации дохода…………................................................. |
85 |
5.3.1. Метод прямой капитализации……………………………………………….. |
85 |
5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал………………………… |
93 |
ГЛАВА 6. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА. |
102 |
ГЛАВА 7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ………………………. |
109 |
7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода.................................................. |
109 |
7.2. Порядок применения затратного подхода………….................................................. |
110 |
7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора................................................ |
110 |
7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка ……………………………………………. |
116 |
7.2.3. Методы расчета физического износа зданий………………………………. |
119 |
7.2.4. Измерение функционального устаревания…………………………………. |
123 |
7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание…………………………………….. |
127 |
ГЛАВА 8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…… |
129 |
8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка………………………………………………………. |
129 |
8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков……………………….. |
132 |
8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка…………………………… |
136 |
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ………………... ………………………………. |
138 |
ПРИЛОЖЕНИЯ ………………………………………………..................................................... |
140 |
Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
Определение того, что понимается под недвижимым имуществом, что входит в понятие «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.
Термин «недвижимое имущество» появляется в российском законодательстве довольно поздно по сравнению с европейскими странами: в широкий оборот его ввел своим указом «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. Пётр I. Указ гласил «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». С этих пор принятое понятие недвижимого имущества стало общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России 1914 г. издания (т.10, ч.1, ст. 383-400). Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».
Позднее понятие недвижимости в России стало более обобщённым: «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, – 1914г.).
В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало более 70 лет.
Гражданский кодекс РСФСР, введённый в действие 1 января 1923 года, в ст.21 отменял право частной собственности на землю. Составители данного Гражданского кодекса, в примечании к ст.21 указали, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется.
В экономическом обороте использовалось понятие основных производственных фондов, схожее с понятием недвижимости лишь отчасти. Понятие основных производственных фондов включает в себя предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.
Синтез категорий земли и зданий определяет расхождение между понятием недвижимости и понятием основных производственных фондов. Именно удаление земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия недвижимости в отечественное понятие основных производственных фондов. Признавалось только право пользования землёй (в 1935г. был утверждён акт бессрочного пользования землёй для сельскохозяйственных предприятий, а с 1975г. – этот акт мог выдаваться любым юридическим лицам).
В современных нормативных документах понятие недвижимого имущества впервые появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991 г., ст. 4.): «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».
В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано следующее лаконичное определение: «Земельные участки и всё, что с ними связано, относятся к недвижимости».
Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть), вступивший в действие с 1 января 1995 года, дает в ст. 130 следующее определение недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 01.12.2007 № 333-ФЗ):
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Особым видом недвижимости является предприятие. В соответствии со ст. 132 ГК РФ(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ):
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Леса и многолетние насаждения признавались недвижимым имуществом до принятия Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", внесшим изменения в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключающие слова "леса и многолетние насаждения" из перечня недвижимых вещей. Таким образом, леса и многолетние насаждения, как и другие вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются теперь движимым имуществом. К недвижимому имуществу относятся лесные участки. Согласно ст. 93 ЛК РФ право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в процессе проведения лесоустройства, прошедший государственный кадастровый учет лесных участков.
Согласно ст. 71 ЛК РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование; гражданам - в безвозмездное срочное пользование и в аренду. Договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет, в некоторых случаях использования лесов - на срок от 1 года до 49 лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.
ЛК РФ 2006 г. не предусматривает выдачу лесорубочных билетов, ордеров и лесных билетов и вводит понятие "лесная декларация" - заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов. Лесная декларация подается ежегодно в орган исполнительной власти, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду. Можно сделать вывод, что разрешительный порядок использования лесов заменяется заявительным.
Граждане, юридические лица осуществляют заготовку древесины на основании договоров аренды лесных участков, а в случае осуществления заготовки древесины без предоставления лесного участка - договоров купли-продажи лесных насаждений. Граждане осуществляют заготовку древесины для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд на основании договоров купли-продажи лесных насаждений. Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений не может превышать один год.
Право общего пользования лесами возникает на основании ст. 11 ЛК РФ, закрепляющей право граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов, а также недревесных лесных ресурсов. Пребывание граждан в лесах в целях охоты регулируется лесным законодательством и законодательством о животном мире.