Вопросы для самопроверки

1. Назовите типовые цели анализа рынка недвижимости по группам пользователей.

2. Перечислите основные показатели мониторинга рынка недвижимости.

3. Назовите цели типизации объектов на рынке недвижимости.

4. В чем состоит алгоритм классификации объектов по качеству?

5. В чем состоит алгоритм классификации объектов по размеру?

6. В чем состоит алгоритм классификации объектов по местоположению?

7. В чем особенность качественных и количественных статистических показателей при анализе рынка недвижимости?

8. Что такое средняя и средневзвешенная удельная цена (арендная ставка)?

9. Назовите источники данных о предложении и спросе на рынке недвижимости.

10. Назовите абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости.

11. В чем отличие циклов, периодов, фаз и стадий развития рынка недвижимости?

12. Назовите основные цели применения массовой оценки недвижимости.

13. В чем отличие индивидуальной и массовой оценки недвижимости?

14. Назовите основные этапы процедуры массовой оценки недвижимости.

15. Назовите правило, в соответствии с которым можно определять минимально необходимый объем собираемой информации для моделирования рынка недвижимости.

16. Назовите виды ценообразующих факторов.

17. Почему при построении модели рынка недвижимости необходима формализация исходных данных?

18. Назовите основные виды факторно-стоимостных математических моделей рынка недвижимости.

Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости

3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недвижимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. Ее цель – определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка – необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

В соответствии со стандартами оценки, принятыми в РФ, (Приложения 1-3) к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта недвижимости определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта недвижимости определяется расчетная величина цены объекта, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом недвижимости не является необходимым условием для установления его стоимости.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта недвижимости. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

Итоговая величина стоимости объекта недвижимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Цели оценки многообразны и определяются видом сделок или иных действий с недвижимостью:

- сделки купли-продажи;

-передача в аренду;

-залог;

-страхование;

-кредитование;

-внесение объекта в уставный (складочный) капитал;

- налогообложение;

- составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- реорганизация и приватизация предприятий;

-разрешение имущественных споров;

-принятие управленческих решений и др.

При использовании понятия стоимости указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

-рыночная стоимость;

-инвестиционная стоимость;

-ликвидационная стоимость;

-кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости определяется наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект и принуждения к совершению сделки в отношении сторон не было;

-платеж за объект выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость определяется в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций акционерного общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта недвижимости.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.