Вопросы для самопроверки

1. В чем разница между затратами на воспроизводство и на замещение объекта оценки?

2. Перечислите сферы применения затратного похода.

3. Назовите виды затрат инвестора на создание объекта недвижимости.

4. Какие виды укрупненных сметных показателей используются в практике оценки недвижимости?

5. Какие субъекты инвестиционно-строительной деятельности взаимодействуют или совмещают функции в процессе создания объекта недвижимости?

6. Назовите основные методы расчета предпринимательской прибыли.

7. На чем основан визуальный метод оценки физического износа объекта недвижимости?

8. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом объекта недвижимости?

9. Каков порядок определения устранимого и неустранимого физического износа?

10. В чем состоит экономическая природа функционального устаревания?

11. Каковы причины и порядок измерения устранимого функционального устаревания?

12. Каковы причины и порядок измерения неустранимого функционального устаревания?

13. В чем сущность и каковы факторы внешнего (или экономического) устаревания?

14. Назовите методы измерения внешнего устаревания.

15. Перечислите порядок применения затратного подхода к оценке недвижимости.

Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков

8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с принципами оценки: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, внешнего влияния, спроса и предложения, изменения, наиболее эффективного использования²⁹, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (рис. 8.1.).

ННЭИ

Рис. 8.1. Алгоритм проведения анализа с целью выбора варианта ННЭИ объекта

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка³⁰.

Анализ ННЭИ проводиться сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для  этого же участка, но с существующими улучшениями. Использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного (с учетом затрат на снос строений и компенсаций пользователям при сносе). Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то в этом случае теряется смысл  оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями.

Алгоритм выбора ННЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости в составе действующего предприятия включает анализ возможностей:

- переноса существующего производства на новую площадку с изменением профиля застройки участка;

- разделения предприятия на два (одно специализируется на управлении имуществом, второе занимается собственно производством);

- диверсификации структуры производимого продукта (расширяется или изменяется номенклатура изделий и услуг);

- увеличения парка или замены технологий и оборудования (с выбором предпочтения между покупкой и лизингом);

- расширения и модернизации производственной базы путем нового строительства на своей или приобретаемой территории, а также путем ремонтов и реконструкции существующих строений.