- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
Статистика – это инструмент описания и анализа некоторых характеристик или признаков интересующих нас объектов (процессов). Признаки используют для описания единичных объектов, например, количество арендуемых объектов, а для анализа массовых явлений применяют статистические показатели, например, средняя стоимость аренды квадратного метра в офисе класса А в Санкт-Петербурге в 2006 году составила 900 долл. в год – характеристика целой совокупности объектов, состоящей из офисов класса А в Санкт-Петербурге. При этом стоимость аренды в одном конкретном офисе будет признаком этого офиса.
Приведенный в предыдущем абзаце статистический показатель состоит из качественной стороны: средняя стоимость аренды квадратного метра в офисе класса А, и количественной стороны, выраженной числом и единицей: 900 и долл. в год. Также этот показатель имеет географические границы: в Санкт-Петербурге, и интервал времени: в 2006 году. Также границы могут быть отраслевыми или др., а вместо интервала может быть указан момент времени.
Статистические показатели делят:
1. По качественной стороне: на показатели свойств конкретных совокупностей и на универсальные показатели статистических свойств. Показатели свойств конкретных совокупностей определяются конкретной наукой, которая занимается исследованием данной совокупности или здравым смыслом. Например, показатель рождаемости определяется демографией, доходности – финансами и т.д. Универсальные показатели статистических свойств не зависят от конкретного содержания явлений, например, средние величины, показатели вариации, связи признаков, скорости, темпов роста и прироста и т.п. Эти показатели создаются и развиваются в общем виде самой статистикой.
2. По количественной стороне: на абсолютные и относительные.
Абсолютный показатель отражает какое-либо суммарное число единиц, характеризующих объект, например, суммарная площадь приватизированной недвижимости в Санкт-Петербурге в 2005 году. Как правило, абсолютные показатели характеризуют сумму первичных признаков объекта.
Относительные показатели позволяют использовать сравнение как метод анализа и образуются как соотношение различных абсолютных или относительных показателей. Например, доля помещений в Центральном районе, переданных КУГИ в доверительное управление, или индекс этой доли, как отношение ее значения в этом году к значению ее же в базовом году. Относительные показатели также подразделяются на шесть групп.
В первую входят показатели, характеризующие структуру объекта, т.е. доля – отношение части к целому. Доли часто выражают в процентах.
Во вторую группу входят показатели, характеризующие динамику процесса, изменение во времени. Такие показатели включают в себя темпы роста, прироста, параметры уравнений трендов, индексы.
В третью группу включают относительные показатели, характеризующие взаимосвязь признаков в совокупности явлений. Например, показатели корреляции, эластичности, детерминации, аналитические индексы.
К четвертой группе относят показатели, характеризующие соотношение разных признаков того же объекта между собой. Это показатели, обобщающие вторичные признаки объектов. Например, производительность труда – отношение годового выпуска предприятия к годовым затратам труда.
В экономике именно относительные показатели, характеризующие величину признака объекта, рассчитанные на единицу другого признака, используются для измерения эффективности производства или аналогичной деятельности. Для управления недвижимостью это может быть объем арендных платежей, полученных организацией на одного сотрудника или человеко-час.
Особой группой относительных показателей считают показатели – отношения фактического значения признака и его нормативного, планового, оптимального или максимального значения. Примерами могут быть КПД механизмов или отношение доходности капитала данного предприятия к среднему показателю по отрасли.
Последний вид показателей является результатом сравнения разных объектов по одинаковым признакам. Так можно сравнивать ставку арендной платы на разных сегментах рынка.
Таким образом, мы можем рассчитывать индексы в виде соотношения как первичных, так и вторичных показателей на разные моменты или за разные промежутки времени. На основе экономического анализа и здравого практического смысла мы можем выбрать набор статистических признаков и показателей для описания рынка недвижимости, которые есть смысл соотнести в динамике путем расчета индексов.
Сбор статистических данных, полученных при анализе рынка недвижимости, может осуществляться двумя методами: сплошным обследованием и выборочным обследованием рынка. Первым методом определяются такие показатели, как зарегистрированный объём сделок купли-продажи объектов, объём строительства новых объектов за период и т.п. Они характеризуются тем, что новые данные суммируются с ранее полученными, и только полный итог формирует правильный конечный результат. Например, ввод в действие жилых домов в городе за период или динамика объёма зарегистрированных сделок купли-продажи.