Вопросы для самопроверки

1. Назовите основные принципы, лежащие в основе доходного подхода к оценке недвижимости.

2. В чем отличие понятий «норма дохода» и «норма отдачи»?

3. В чем экономический смысл понятия «возмещение» (рекапитализация)?

4. Перечислите виды арендных платежей.

5. В чем разница между потенциальным валовым доходом и действительным валовым доходом от использования недвижимости?

6. Какой вид операционных расходов может быть отнесен как к постоянным, так и к переменным?

7. Какие виды доходов можно относить к прочим?

8. Какие виды договоров и формы вознаграждения применяются при взаимодействии с управляющей компанией?

9. Для каких целей необходимо формировать фонд замещения?

10. Назовите последовательность шагов по формированию чистого операционного дохода.

11. При реализации каких проектов на рынке недвижимости необходим расчет коэффициента емкости рынка?

12. Какие факторы влияют на величину реверсии?

13. В каких случаях целесообразно использование метода прямой капитализации дохода от недвижимости?

14. Назовите техники определения общего коэффициента капитализации при прямой капитализации дохода от недвижимости?

15. Назовите основные виды рисков инвестиций в недвижимость.

16. В чем отличие номинальной безрисковой ставки дохода от реальной безрисковой ставки?

17. Назовите поправки к безрисковой ставке, применяемые при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения.

18. В каких случаях целесообразно применение техник капитализации по расчетным моделям?

19. Какие модели получения дохода лежат в основе существующих способов рекапитализации?

20. В чем сущность понятия «финансовый левередж», кАким может быть его влияние на ставку дохода на собственный капитал?

21. Назовите основные этапы применения техники ипотечно-инвестиционного анализа для оценки недвижимости.

22. Назовите основные приемы прогнозирования стоимости реверсии в рамках техники анализа дисконтированных денежных потоков.

Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.¹⁵

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сущность сравнительного подхода заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и их сравнении с оцениваемым объектом. Данный подход к оценке недвижимости основан на принципе замещения, в соответствии с которым рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость равной полезности, и следовательно, цены, заплаченные за схожие или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость объекта недвижимости, который подвергается оценке.

При использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости осуществляется анализ сопоставимых объектов, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, и производятся поправки к цене аналогов на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта (рис. 6.1.).

Рис. 6.1. Схема использования сравнительного подхода к оценке недвижимости

Сравнительный подход целесообразен, когда имеется информация об относительно недавних, надежных сделках с объектами-аналогами и нецелесообразен при:

• признаках неразвитости или депрессивности рынка недвижимости;

• наличии существенных обременений объекта оценки;

• наличии нетипичной мотивации рыночной сделки (объект специального назначения, ликвидация объекта, продажа между родственниками или партнерам и т.п.).

Сравнительный подход не свободен от недостатков:

- не всегда имеется достаточное¹⁶ количество объектов сравнения;

- при наличии достаточно большого числа корректировок снижается достоверность полученных результатов;

- чистота сделок может вызывать сомнения, так как продажи имеют нередко нерыночную мотивацию, которая влияет на цену купли-продажи.

Этапы реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив оценщика, банки данных риэлтерских и страховых компаний, территориальные органы регистрации сделок, публикации в периодической печати о сделках и другие источники.

Этап 2. Проверка достоверности информации о сделках.

Данные о сделках, собранные оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером, сопровождающим сделку. Требуют подтверждения следующие обстоятельства:

- дата продажи;

- описание объекта недвижимости и его местоположения;

- объем переданных прав на объект;

- чистота сделки, т.е. типичность мотивации сторон;

- особенности финансирования - (типичным является финансирование, если в оплате принимала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В цену сопоставимого объекта вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Н апример, если сопоставимый жилой дом расположен в менее экологически опасной городской зоне, чем оцениваемый жилой дом, и эта разница в экологическом состоянии оценивается на рынке в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 100 тыс. руб.

В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому стоимость поправки по какой-либо характеристике может не совпадать с затратами на создание (или ликвидацию) того или иного элемента и должна оцениваться исходя из принципа вклада.

Например, затраты на покраску дома составили 50 тыс. руб., однако дом в результате этой покраски существенно преобразился, что увеличило его стоимость на 70 тыс. руб. Таким образом, правильная величина поправки составит 70 тыс. руб.

Этап 4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и получение стоимости оцениваемого объекта.

Виды поправок (элементы сравнения)

В зарубежной и отечественной практике оценочной деятельности выделяют следующие основные элементы сравнения -ценообразующие показатели, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансирования.

2.1. Коэффициент ипотечной задолженности.

2.2. Процентная ставка.

2.3. Срок займа.

2.4. Ипотечная постоянная.

3. Условия продажи – мотивы и знания покупателя и продавца.

4. Дата продажи.

5. Местоположение.

5.1. Экологическая привлекательность.

5.2. Доступ к транспортным магистралям.

5.3. Развитость инфраструктуры.

6. Физические характеристики.

6.1. Физические параметры.

6.2. Качество строительства и эксплуатации.

6.3. Элементы благоустройства.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Наличие дополнительных элементов стоимости (например, наличие движимого имущества).

9. Экологические характеристики

Технология расчета поправок

1. Поправка на набор прав представляет собой учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой. Величину корректировки на набор прав определяют прямой капитализацией разницы между ставками контрактной и рыночной арендной платы (в предположении бессрочности договора аренды).

2. Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной ставках процента. Эту поправку определяют путем капитализации разницы платежей по кредиту при рыночной и контрактной ставках процента.

3. Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т. е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления, вынуждающих обстоятельств, а также неинформированность участников сделки.

4. Под корректировкой на дату совершения сделки понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени. Величину корректировки на время совершения сделки определяют двумя способами:

 с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;

 с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

5. Учет факторов местоположения осуществляется на основе расчета суммы внешнего (экономического) износа способами:

 сравнение рыночных продаж аналогичных объектов без учета внешних обстоятельств;

 капитализация потери дохода в связи с влиянием внешних обстоятельств.

6. Под корректировкой на физические характеристики объекта - аналога понимается учет наличия таких элементов, которые отсутствуют у оцениваемого объекта. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.

7. Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.

Единицы сравнения

Единицы сравнения объектов недвижимости выбираются в соответствии с анализом рыночных данных и должны быть типичными для данного сегмента рынка с учетом существующего или будущего функционального назначения объекта оценки.

В оценочной практике используются следующие единицы сравнения.

- при продаже земельных участков: сотка, гектар, 1 м², лот.

- при продаже зданий, сооружений, помещений: 1 м² общей площади здания, 1 м² площади здания, подлежащей сдаче в аренду, 1 м³ здания (промышленные и сельскохозяйственные объекты), 1 погонный (фронтальный) метр по фасаду, 1 погонный метр инженерных коммуникаций, единица недвижимости, приносящей доход (кв.м. общей площади квартиры, номер гостиницы, посадочное, торговое место, место стоянки автомобиля и т.п.).

Определение величины корректировки

Наиболее распространенным способом определения величины корректировки является анализ парных продаж, который заключается в анализе нескольких пар продаж сопоставимых объектов. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости (чистая пара), которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например, определить величину корректировки на наличие бассейна в доме, используя сведения о парных продажах по сопоставимым домам (табл. 6.1.).

Таблица 6.1

Определение величины поправки с использованием метода анализа парных продаж, тыс.руб.

Вариант продаж	Номер пары
	1	2	3	4	5
Дом с бассейном	940	845	880	910	910
Дом без бассейна	780	690	727,5	750	745
Поправка	160	155	152,5	160	165

Среднее значение по разнице 158,5

Медиана 160 (середина ряда).

Мода 160 (наиболее часто встречающееся).

Установленная корректировка 160

Другим способом определения величины корректировки является расчет стоимости затрат по элементу сравнения, по которому производится поправка с учетом износа.

Формы и последовательность внесения корректировок

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в виде поправок в денежных единицах, в процентах (на независимой или кумулятивной основе), в форме общей группировки.

Денежные поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости.

Если элемент сравнения в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом, то берется отрицательная поправка (со знаком «-»). И наоборот, если элемент сравнения в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка к цене объекта-аналога (со знаком «+»).

Процентные поправки применяются, когда трудно определить точные денежные поправки, но существуют устойчивые процентные различия в характеристиках объектов. Однако процентные поправки требуют тщательного обоснования их количественного выражения.

Использование процентных поправок требует учета последовательности их внесения. Для этих целей необходимо различать поправки, вносимые на независимой (суммированием) или кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене).

На независимой основе процентные корректировки проводятся, если корректируемые характеристики оцениваются независимо друг от друга.

Поправки в процентах производятся на кумулятивной основе, если установлено, что каждая поправка влияет на остальные.

В зависимости от выбранного метода внесения корректировок результаты будут различными.

Например, имеются данные о продаже объекта - аналога за 1 млн. руб. Установлено, что оцениваемый объект на 7 % лучше по местоположению, на 5 % хуже по состоянию, и на 2 % хуже по окружению. При суммировании поправок в итоге получим ту же величину в 1 млн.руб., но при корректировках на кумулятивной основе – 990 тыс.руб.

В соответствии с практикой оценки недвижимости первые четыре элемента сравнения (связанные с особенностями сделки: состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, дата продажи) всегда осуществляются последовательно в указанной очередности: после каждой корректировки цена продажи объекта - аналога пересчитывается заново прежде, чем перейти к последующим корректировкам.

Следующие после четвертого элемента сравнения (связанные с объектом оценки: местоположение, техническое состояние объекта, дополнительные элементы, экономические показатели, экологические характеристики) могут быть выполнены в любой последовательности, т.е. на независимой основе.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Например, в таблице 6.2. приведены характеристики для внесения кумулятивных поправок к стоимости объекта-аналога.

Таблица 6.2.

Внесение кумулятивных процентных поправок к стоимости объекта -аналога

Наименование фактора сравнения	Характеристика объекта - аналога	Процентная поправка	Расчет на кумулятивной основе
Цена, тыс.руб	1000	-	-
Дата продажи	4 месяца назад	+4 %	1,04
Окружающий ландшафт	На 5 % лучше, чем у объекта	–5 %	0,95
Элементы благоустройства	На 10 % лучше, чем у объекта оценки	–10 %	0,90
Состояние	На 2 % хуже, чем у объекта оценки	+2 %	1,02
Общая поправка		–9 %	0,906984
Уточненная стоимость объекта-аналога, тыс.руб			906,98
Округленно, тыс.руб			907

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. При этом разброс цен между сопоставимыми объектами должен быть меньше 1 % от высшего или низшего уровня цен аналогов. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Например, выявлено 3 сопоставимых объекта (табл. 6.3.).

Таблица 6.3.

Сведения об объектах - аналогах

Сопоставимый объект	Цена продажи, тыс.руб.	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
№ 1	616	Лучше
№ 2	610	Хуже
№ 3	612	Чуть хуже

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет 6 тыс. руб., что меньше 1 % от высшего или низшего уровня цен. Таким образом, стоимость объекта составляет 613 тыс. руб.

Согласование результатов корректировок

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе согласования результатов корректировки продаж сопоставимых объектов. В практике оценки обычно используют следующие способы согласования результатов оценки: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

При расчете средневзвешенной величины откорректированных цен объектов-аналогов весовые коэффициенты сопоставимым объектам (К_n) можно присваивать на основе балльно-рейтинговой оценки значимости факторов сравнения и степени отличий по каждому фактору:

К_n=Σ i · j,

где: j – номер (рейтинг по значимости в баллах) фактора сравнения;

i – степень отклонения значения j- го фактора сравнения от значения по оцениваемому объекту (в баллах) (табл. 6.4).

Таблица 6.4.

Согласование результатов оценки на основе сравнительного подхода к оценке недвижимости

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог n
Цена продажи объекта-аналога	?
1. Фактор сравнения 1
2. Фактор сравнения 2
3. Фактор сравнения 3
4. Фактор сравнения j
Итого корректировок
Скорректированная цена объекта-аналога (Vn)
Весовой коэффициент объекта-аналога (Кn)
Итоговая цена V	V

,

где k- количество объектов – аналогов.